海外置业，无非是想要得到投资回报，那么租金回报和资本增值到底孰轻孰重？

在澳大利亚投资买房做房东，大家直接想到的就是收租金，而在国内有买房投资经验的可能对资本增值更熟悉，不过在澳洲如何合理运用这两种投资方式还是有一点讲究的。

租金回报

租金回报就是将购买的房屋出租获取租金，也就是常说的“以租养房”。

想要具体衡量租金回报的投资增益情况就需要了解租金回报 — Rental Yield，也称 Return on Investment（ROI），它的计算方法是：（房屋月租金－房屋月供）× 12 /（房屋首付+房屋贷款），算出的比值越大，就表明越值得投资。

7-10%左右通常被视为高回报，然而对于高资本增长房产（独立屋），租金回报一般在2 - 4%之间。

租金回报较高的房产通常是公寓类型的投资性房地产，因为租金收入大幅高于成本总和，这意味着房屋在产生现金储备，这些现金储备可用于偿还房屋贷款。

租金回报的优点

投资风险较低，能产生现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时减少持续现金投入的潜在需求。

租金回报的缺点

在房产出售时，资本增值回报很可能会比拥有强劲资本增长的房产（独立屋）低，特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内。

资本增值

资本增值就是将现有房产的市场价值减掉当初购买房产时的市场价格，所赚取的利润，此利润也叫已实现的资本利得，英文是 Capital Gain 或者 Capital Growth。资本增值的回报大部分都是通过购买独立屋实现。

在考虑购买资本增值的房屋时，获得可观的资本增长是每个投资者的目的，从长期来看，要把把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4% - 5%，因此考虑的资本增值率应保持在6.5 - 7.5%之间。

举个例子：

$100万的房子，5年内价格上涨$10万，它的年升值率是：

(100000/5) / 1000000 * 100%=2%，这栋房屋就不是一个好的投资。

另外一栋$285万的房子，五年内价格上涨$100万，它的年升值率是：

(1000000/5) / 2850000 * 100%=7%，这栋房屋就是一个好的投资。

资本增值的优点

优点显而易见，具有产生长期资本增益的潜能。

资本增值 VS 租金回报
因为大温各个地区的房屋资本增值率各不相同，所以如果要靠资本增值作为主要盈利方式的话，显然并不是所有区域都合适。很多人会认为租金回报比较稳妥安全，而增值更多是一种赌博。确实是有一定道理。因为相对于看到每月真金白银的租金收入而言，增值比较少有数据可以依赖。
数据比较
我们假设有两套价值均为$40万加元的房屋，房屋A的预期资本增值率为7%，租金回报率为4%，房屋B数据对调，资本增长率为4%，租金回报率为7%，假设租金增益与资本增长趋势保持一致，小编做了个图表，算出了15年后的预计财务状况：

从图表中可以看出，15年后，投资资本增值的房屋A的市场价值远远高于投资租金回报房屋B的价值约$38万，而在投资期间房屋B产生的现金流则大大高于房屋A。
最终选择
如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流，则“租金回报”更适合你；
如果资金充裕，当然是“资本增值”为更好的选择；
如果投资多套房屋，选择其中几套高租金回报率的房屋，使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支。
因为赢利和风险的各不相同，无论是选择资本增值或者租金回报，都能为投资者带来可观的回报和增益，最好还是根据个人的需求和经济情况来抉择。