独栋屋市场开始降温

最近，独栋屋市场降温明显，主要表现在两个方面，一个是可负担性变差，导致需求受到抑制，另一个方面则体现在供应端上扬。

一组数据显示，除珀斯和达尔文两个首府城市外，其他首府城市的独栋屋房价在今年一季度均创下历史新高。

其中，悉尼独栋屋中位价已飙升至破纪录的1,309,195澳元。光是今年一季度就涨了10万澳币（涨幅8.5%），创28年以来的最大季度涨幅。

在悉尼，不少当地的住房中介纷纷表示：“从业几十年，就从来没见这么涨过。”

在墨尔本，一季度独栋屋中位价也飙升了4.8%，达到创纪录的974,397澳元，破百也是指日可待。

在堪培拉，当地独栋屋在上涨了9.7％后，达到927,577澳元，同样创历史新高。

CoreLogic研究主管Eliza Owen称，“当房价上涨到一个临界点，买的起的人就会相应减少。”

“受可负担性限制，涨幅自然会开始放缓。另外，当房价变得更贵时，人们的购买的意愿也会有所降低。”

RateCity的数据显示，买家如果想在悉尼、墨尔本和堪培拉买独栋屋，一般需要六位数的收入。

以悉尼为例，一个悉尼家庭收入需要至少177,155澳元才不会感受到抵押贷款的压力。

另外，从供应端的角度来看，上市房源数量明显增多，拍卖清空率也有所下滑，年内首次跌破80%。

因此，业内人士，独栋屋上涨的速度可能已经达到一个周期性的高点，尽管仍然还会上涨，但是上涨的速度已经明显放慢。

公寓市场开始升温

随着独栋屋房价暴涨，导致可负担性降低，又加之投资者开始入手公寓，一些地区的公寓市场开始启动。

根据房产研究机构Domain提供的数据，今年第一季度，全澳公寓价格整体已经上涨了1.8%，弥补了新冠疫情造成的跌幅。

就首府城市而言，悉尼的公寓上涨了2.2％，中位价为751,038澳元。墨尔本公寓中位价也上涨了2.2%，达到568,793的创纪录高位。

市场解读，这是公寓市场逆转的信号。

Domain的高级研究分析员Nicola Powell称：“公寓的前景已经有所改善。”

“相比之前，市场主要由首次置业等刚需一族驱动不同，一些处于观望状态的投资者开始进场，这一点可以从投资者房贷激增中得到验证。”

推动投资者入场的过程中，租金上涨推动投资收益率出现改善是主要的原因。

最新数据显示，在今年的前三个月内，澳洲整体的租房市场开始加速上扬，租金上涨幅度达到3.2%，创2007年5月以来的最快涨幅。

其中，首府城市的公寓租金整体上涨了2%。

曾经有业内人士算过一笔账，在长达一个世纪的时间内，蓝筹房产投资的回报率是跑赢股市的。

以蓝筹房产投资为例，年均收益为9.8%左右，含租金收入和房产增值收入。

相比之下，澳交所的一份报告显示，一份多元化的股票投资组合的长期回报率为每年8.7%。

如果考虑杠杆买房，这个实际的收益率明显更高。

这也是为什么澳洲投资者热衷于买房的原因？

另外，澳洲当地的税收体制利好房产投资，例如负扣税和资本利得税优惠等。因此，即便没有海外移民的参与，当地的房产投资活动也依旧非常活跃。

并且，还有一个重要的因素不能忽略，返澳侨民创历史新高。

澳洲统计局的数字显示，截至2020年6月30日的一年内，返澳侨民激增近10万人。

据地产中介介绍，这些侨民也是购房的重要力量。在独栋屋涨幅激增的情况下，其中不少人也开始转向一些“价值洼地”的优质公寓。

哪些地区的公寓在涨？

首先，从数据上来看，CBD外围地区的公寓上涨尤为强劲。

数据显示，悉尼外环西南地区的公寓需求激增，一季度上涨了11.9%。北部海滩的公寓价格上涨了4.2%，东部郊区和黑镇则分别上涨了4.5%和3.7%。

同样，墨尔本内南区、东北区、外环东区和莫宁顿半岛目前的公寓价格也纷纷创下历史新高。相比之下，CBD的公寓中位价仍比2017年峰值低3万澳币左右。

房产研究机构SQM Research也指出，相比内城市区公寓，郊区公寓受国际移民停滞的冲击相对较小。

执行董事路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）称：“我们看到，在首府城市的中环和外环地区，公寓市场表现很好。在这些地区，公寓市场一开始就不怎么依赖移民。”

“至于这些地区为什么会上涨，一则是货币政策宽松，市场上资金充裕；二则人口从市区向外环和非首府地区流动，继而利好这些地区的楼价上涨。”

Powell强调称，相比密度高、超过4层的高层公寓，强劲的增长来自密度低、面积大、层高不超过4层的公寓。

据其分析，CBD一些投资级别的公寓，可能需要等到国境开放、移民恢复才能有上涨的空间。

其次，疫情推动人们开始对“中心城镇化”开始了更多的思考，也带动了远程办公的兴起。

在这种趋势的推动下，大量买家寻找远离CBD、靠近滨水区、面积更大的住房。

昆州的黄金海岸、墨尔本的Keilor Park和Diamond Creek、悉尼南部的Gymea Bay均属于上述趋势的受益者。

据当地一些房产中介介绍，这些地区的房产成交周期一般在45天以内，远低于90天的平均成交周期。

另外，在市场的顶端，顶层豪华复式公寓也是一直不愁买家。

以皇冠集团One Barangaroo项目为例，总计售出了价值8.7亿澳元的公寓，远远高于该赌场运营商一年前报告的6.5亿澳元销售额。

值得一提的是，由于公寓卖的太好，该项目又迟迟未能获得赌场经营牌照，皇冠甚至计划把博彩业务的楼层转变成为公寓业主的豪华生活方式中心。

结 语

最后，就哪类公寓适合投资？

一位业内投资专业人士总结称，需求旺盛、供应有限、出租空置率低、未来人口预计增长强劲、位于澳洲主要市区的公寓房。

和中国人喜欢投资靠近地铁和水景房一样，澳洲交通便利、配套齐全、有水景可看、设计品质俱佳的公寓房也是一直不愁卖家。

此外，面积大的学区公寓房也一直颇受有子女家庭的欢迎。

在回到本文开头的武康公寓，价值的核心还是地段。

参考链接：

https://www.afr.com/property/residential/rental-markets-post-fastest-growth-in-14-years-20210426-p57mbo

https://www.afr.com/property/residential/suburban-apartments-to-surge-as-house-price-records-tumble-20210426-p57mbp

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