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联邦银行已经宣布超低利率的底线，提高了其三年和四年的固定抵押贷款利率，分析家们说更多的银行将很快跟进，这可能会抑制房地产价格的增长。

此举标志着借款人的一个转折点，尽管世界各地的中央银行努力锁定超低利率，但随着批发资金成本的上升，较短年限的固定利率现在开始提升。

CBA周五将其三年期和四年期的固定利率都提高了0.05%。这使得其三年期固定利率为2.19%，四年期固定利率为2.24%。

提高三年期固定利率是CBA自2016年以来首次提高这些利率。

其他五家小型银行和非银行贷款机构在上个月也提高了三年期固定利率。

此前，CBA在3月份将其四年期固定利率提高了0.2%。

在过去的一年里，澳大利亚人一直试图锁定超低利率，因为澳大利亚储备银行坚持认为，在2024年之前，它没有计划提高官方现金利率。

最新的官方数据显示，3月份新的固定利率贷款的价值激增了34.5%。

RateCity.com.au研究总监Sally Tindall表示，CBA是第一个将其三年期固定利率从该行的历史最低点上调的机构，更多的银行将会跟进。

她说："加息可能很小，但它们表明固定利率市场开始上升，"她说。

"当CBA在3月份提高其四年期利率时，一众机构紧随其后。我们预计在未来几个月，三年期利率也会发生同样的情况。"

ASX上市经纪集团Mortgage Choice的首席执行官Susan Mitchell说，借款人已经看到三年期和四年期固定利率贷款的最低点了。

"但两年期利率仍然相当低，一年期利率也是如此，而且自住的可变利率也没有变动。"

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，由于全球经济复苏促使投资者将资金从债市撤出，转而投向包括股票在内的风险资产，银行融资成本与债券收益率一起增加。

"今年早些时候，我们看到债券收益率上升，这可能是当时推动银行四年期固定抵押贷款利率上升的因素，"奥利弗博士说。

"现在，加息似乎更加持久，利率一直保持在较高的水平。"

西太平洋银行、澳大利亚国民银行和澳新银行目前都提供低于CBA新资金成本的三年期固定利率。

此举使CBA的四年期贷款成本与澳新银行一致，尽管西太平洋银行和NAB继续提供2.19%的利率。

CBA、ANZ和西太平洋银行是唯一仍在提供两年期固定贷款且利率低于2%的大银行。

西太平洋银行是四大银行中最后一家提供一年期固定利率低于2%的银行。

Oliver博士说，尽管这些利率变动 "在更大的计划中是相当小的"，但它们将对房地产价格的增长产生抑制作用，根据CoreLogic的数据，房地产价格在上个季度提升了6.8%，这是1988年12月以来的最快速度。

"他说："近期40%的抵押贷款都是固定利率抵押贷款，所以这可能会对房地产市场产生一定的抑制作用--当一些交易的利率低于2%时，人们对这些4年期利率有很多需求。

但米切尔女士说，利率提升不会影响需求或价格增长。

"我不认为这种利率变化会影响需求，它的变化还不够大，大多数人在这个时候获得贷款不会固定全部金额，他们将只固定一半的金额，并让其余的金额可变，这样他们就可以更快地偿还这一半的金额。”

"可变利率的上升将是你开始看到对需求产生影响的时候。"

Tindall女士说，澳大利亚储备银行的定期融资机制将在一个多月后结束，这意味着超低价贷款的结束，并最终推高可变利率。

澳大利亚央行的定期融资机制是在2020年3月推出的，该机制向授权接受存款的机构提供三年期资金，以确认COVID-19大流行病造成的大规模经济混乱。

该计划在9月被延长，将于2021年6月30日到期。

"银行预计未来几年的资金成本将上升，下一次现金利率上调预计在2024年，甚至更早，而澳大利亚央行的定期融资机制将在一个多月后结束，"Tindall女士说。

"这项资金为银行提供了为期三年的廉价资金，帮助贷款人向其客户提供创纪录的低利率。"

Oliver博士说，除了定期融资机制的结束，澳大利亚央行即将决定是否将其三年期0.1%的收益率目标从2024年4月的债券滚动到2024年11月的债券，可能会推高借款成本。

他认为，澳大利亚央行不会延展其目标，使银行持有的期限超过目标的债券暴露在收益率提升的市场中。

"因此，你在批发债券市场产生了更高的资金成本的影响，这些债券是固定抵押贷款利率的基础，而澳大利亚央行的设施通常会保护银行免受这些成本的影响，其意义正在减少。"

他还表示，利率上升可能说明了澳大利亚央行可能在目前估计的2024年之前提高利率的预期。

他说："澳大利亚央行希望等到他们能够确信通胀率能够维持在2%到3%的区域。

"要做到这一点，我们需要工资增长超过3%，我们离这个目标还有很长的路要走。

"但我认为，鉴于经济复苏的速度和失业率的下降，我们将比澳大利亚央行预期的更早达到这一点，我们可能会在2023年的某个时候加息。"

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