上周四，美沃董事长David先生做客了2ac澳洲华人电台《房产资讯》栏目，作为特约嘉宾和大家共同分享房产方面的行业经验，解析当前的澳洲房市走势，期间不断收到了听众及客户的反馈和赞许。
七月二十一日周四，美沃董事长David先生再次做客《房产资讯》栏目，从世界形势谈到澳洲金融，从房产投资谈到税务折旧。
其实平时有什么重要的世界新闻或者国家政策，David也会在工作群组里或者会议上与大家一同洞悉世界缤纷，品评一二，很多看似无关的事情，可能通过David解读都会引发一些与我们工作甚至自身生活的思考。
大家开车或者通勤路上有空也和我们一同听一听今天的广播，我们董事长做起节目来无需手稿，从容不迫，娓娓而谈，“高音甜，中音准，低音沉”，思路活跃，逻辑清晰，总之一句话，就是通透！
所以
“David全球粉丝后援会
——办公室分会”
每次听完广播是这样的！
我们是一个严肃的地产集团！
下面就给大家总结下这次节目的精华问答。
近期国际形式可以说是风云变幻，前段时间的英国公投退欧，包括近期法国和德国的恐怖袭击事件。请问，面临这样的国际局势，澳洲会受到什么影响？
关键词：投资房产的时机和信息
不论是英国退欧，欧洲的恐怖袭击，美国大选等事件，都是两个集体对立面的体现。具体来说，实际上就是由于贫富差距增大，非富人阶层抵抗全球化，包括美国大选，Trump代表的是草根阶层。在全球危机突起的时候，澳洲就如同世外桃源般基本不受影响，成为很多资金和机构认可的避风港，大量资金会认准澳洲市场。中短线来看，会有一批资金来到澳洲市场，其中相当一部分会进入到房地产市场。所以，目前的国际形势，对其他地方来看是危机，但是对澳洲来说可能还是个机会。
面临经济不景气的状态，各国政府采取的主要措施主要就是以下两种：
1. 增发货币
2. 银行降息
全球就像一个大的蓄水池，货币就是水，有各种各样的蓄水池，其中房地产就是其中最优质的一种蓄水池。当货币越来越多时，蓄水池水量越大，其承载的价值越来越大。当全球都在超发货币的时候，更会有大量的资金进入到澳洲市场。此时，对于有投资想法的投资者来说，就是一个非常不错的时机。过去的两年开始，除了个人，开始有越来越多的机构进入到澳洲市场。
2.1 众所周知，澳洲是一个地广人稀的国家，想在澳洲投资的话，应该选择哪里呢？
关键词：锁定澳洲市场，悉尼，西北地区
澳洲虽然幅员辽阔，大部分的人口集中在四五个大城市，这也就成为投资人的最佳选择。其中，我个人最支持悉尼未来的投资前景，从地理位置上来说，悉尼的地理位置很局限，它的可开发用地非常有限。西边是蓝山山脉，东边是海洋，南北则是国家森林保护公园，悉尼则是被框在中间，适合可开发成住宅的用地就很有限了。
2.2 悉尼是目前澳洲第一大城市，有很多城区，投资人又该怎么选呢？
这就设计到不同区域对于投资的时机选择问题了。有的区域在过去2-3年有了很大涨幅，而有的区则刚开始起步。长线来看，每个区域房价涨幅的比例都是类似的，但是进入时机会导致获利更快或更慢。悉尼市中心周边，比如Zetland, 在过去5年开启了疯长模式。现在的2房楼花已经卖到了120万澳币，二手房基本在80-90万，这40%－50%的差距就是由于过去5年的增长所导致。因此，现在再投资这些地点，不是说未来没有收益, 而是短期的3-5年，收益非常不明显。
对于外城区的选择，基本上是西南和西北两个选择。不过对于西南，政府的规划定位是在物流方面。因为这里更靠近现在的老机场和港口，新机场的规划，也让这里未来在物流方面有很大的发展空间。而对西北的未来，政府则是以住宅区和经济中心为主的规划。悉尼最大的纯商业园区－西北商业园区Norwest Business Park，未来将会有各大企业的总部入驻，这里的人群也将会是企业的中高管，他们对于未来西北房价的承受力和推动力是很大的，因此西北房价的增值潜力是十分大的。
看来西北地区的确很有投资潜力，我们都知道，不管哪个地区，市场上有两种房子，新房和二手房，这时又该如何选择呢？
关键词：买新房的好处:1. 升值空间 2. 租金回报 3. 持有成本：二手房的维修和物业管理费用更高 4. 税务方面：折旧更高
这个问题首先要对投资人本身做一个区分，对于现在我们经常接触到的海外投资人，他们是没有选择的，只能选择新房，二手房不在他们的可选择范围内。对于当地人来说，例如对于Zetland这个区域而言，当你的现金流不成问题，你有足够的现金去支付它的首付，因为二手房和新房最大的差别是首付问题，二手房是马上要成交的房子，二手房需要至少准备20%到30%的首付，印花税要准备好，对购房人现金的压力比较大。但是期房的好处是投资压力相对较小，因为你支付了10%的定金以后，有一个相对长的等待期，可以给你足够的时间去准备下一笔首付款。所以每个人根据自己现金的情况，可以衡量下自己应该选择二手房还是新房，但是对于成熟的投资客而言，例如其实我个人也一直在投资房产，但是我可以告诉大家，到现在为止，包括我自己买的自住房，都是新房，我去年刚买的别墅也是新房。原因是什么呢？先说投资物业，我个人认为现在在悉尼投资，作为当地人投资物业，最大的一个优惠是能够用它的房产折旧给我们带来一个现金流的补充，因为一个房子的持有，它的压力来自于现金流，但是它的潜力来自于它未来的增值，如果你的现金流都无法去支撑的话，那何谈增值？因为无法承受现金流的压力，当房子的增值还没有体现的时候，就要被迫卖掉。买新房的一个好处是大家可以通过房子的折旧，每年带来七千到八千，甚至是一万以上的一个现金流补充，有了这些折旧退税的现金流，可以让我们承受房产的压力几乎降为零。对我来说现在我投资的房产也不算少，但是其实我没有任何现金流的压力。
我们都知道，悉尼市场最大的优势就是可以杠杆投资，不必一次性付清投资款项，那么，可以被杠杆的资金都有哪些选择呢？
关键词：Trust 信托，Super Fund 养老金
任何投资来说，杠杆是投资最大的秘诀之一。如果一个投资没有杠杆，回报就很难去凸显。只有通过杠杆把投资额扩大以后，回报才能得到充分体现。在澳洲，我们有一个很大的优势那就是投资澳洲物业可以有一个非常不错的杠杆率，打一个比方，现在我们正常的当地人，当你有正常的收入以后，投资一个投资物业，可以拿到70%到80%的LVR的这样一个贷款比例，也就是说你可以用不到30%的资金，杠杆一个100%物业的价值，这就叫杠杆投资。杠杆投资，带来了比如我们刚才提到的有一个折旧的税务优惠，还有比如任何和投资相关的所有的费用成本，法律，包括车马费等等，很多成本都可以放进去。现在很多成熟的投资者，已经比较有经验了，可以进一步研究一下我们的信托投资，它在税务上带来的优惠可能还大于个人单纯的资产投资。现在很多已经有一定工作年龄的投资人，你的养老金就是Super Fund，其实对于大部分人而言也是一笔很大的资金了，这个钱与其放给一个养老基金去管理，是out of control的，不如自己来管理，那这个资金同样可以用来投资个人想投资的房产和物业。
“
在广播中，David和主持人数次提到了美沃于7月17日举办的“折旧专题讲座”，这个讲座非常成功，当时的现场可谓座无虚席。正如David所言，很多人可能是新移民，也有很多人由于法律体系与中国的差异，其实对于澳洲的税法知识知之甚少，不清楚其实很多税务知识是和我们息息相关并且能够帮助我们最大化我们的税务利益。
”
从我们对于讲座的回顾，大家也可以对当时讲座的热烈气氛窥知一二，房产并不仅仅是冰冷冷的房子，数十年携手共度，美沃始终希望能为您做更多。
基于当时的时间原因，专业会计师未能回答来宾的所有问题，客人希望能够再就税务问题详细解答，也有一些客户因为种种原因未能来到讲座，所以美沃在7月30号，特意再次邀请了Vera Liu，澳洲从业数十年的专业注册会计师，来追加一场关于“房产投资被忽略的潜在税务利益”的专题税务讲座。
主持人：7月30日周六下午1.30pm，美沃会在City- 66 Goulburn St举办税务专场讲座，从税务角度看房产投资的途径和被忽略的潜在收益。届时，会有高级CPA注册会计师Vera到场，为您答疑解惑。活动报名请拨打电话1800 090 788。
主持人：听说美沃上周末举办的折旧与税务专题讲座气氛热烈，座无虚席，反响特别好。讲座中，很多来宾都发现自己忽略了与房产有关的折旧和税务知识，席间纷纷提问，与特邀讲座嘉宾就自己的情况进行交流。
嘉宾 David分享：大家对折旧和税务的关注和热情，也让我们感到非常意外和惊喜。借此机会，美沃与澳洲本地顶级专业折旧报告公司Whington Brown合作，推出限时折旧报告优惠价，一般来说，新房折旧报告的市场价需要近千澳币不等, 但是，通过美沃报名申请折旧报告，只需要330澳币。
有意向的朋友，请拨打电话1800 090 788（重复一遍 1800 090 788）至客服部报名与咨询。如果您刚持有楼花，或日后才需要折旧报告，没关系，可以先抓紧限时优惠，提交申请，锁定优惠价格。
再提醒各位，如果您对于房产投资相关的税务问题感兴趣或者存有疑惑，请致电1800 090 788 报名参加我们7月30日的税务专题讲座。
澳洲权威注册会计师
【Vera Liu】
Vera Liu 是一位拥有十几年经验的资深注册会计师，华人会计业的领军人物，从业十几年来为无数客户解决了关于房产的税务问题，经验丰富。Vera不仅精通税务知识，自己对投资房产也颇有心得。讲座中，Vera擅长将专业复杂的知识以身边的例子具体化，生动化， 深入浅出讲解关于房产投资的一系列税务原则并解释如何利用这些原则达到税务优惠最大化，幽默的语言，清晰的逻辑，是您不可错过的讲座之一。
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