影响大城市房价的核心是什么？
商业？地铁？配套？
不，是学区！
在过去10多年，北上广深房价最高的地方，往往就是在中小学名校附近。
对于那些有钱人而言，生活已然不愁，愁的就是孩子教育。
但好的教育是稀缺的，为此，学区房就成了阶层分化的重要标志。
不用担心学区房降价，因为不管卖多少钱，不管小区有多破，总会有人接盘。
比如2020年的5月，上海的学区房在“民办摇号”的政策出台后，有一老旧狭小的公房小区，房价直接从10万元/㎡涨到了25万元/㎡。
恐怖如斯。
而在最近，学区房的地位，被动摇了……
01
3月16日，上海的中考改革新政提出了“名额分配综合评价录取”制度。
具体而言，就是优质高中招生名额将按比例，分配到各区和每一所不挑生源的初中，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%~65%。
这意味着，从优质初中考上优质高中的学生数量将明显减少，从普通初中考上优质高中的学生数量将明显增加。
这样一来，优质初中学区房的含金量降低，同时也会传导至优质小学的学区房。
新政发布后，网传上海知名学区房小区梅园房价开始暴跌，从此前的430万跌到370万，一夜之间降价60万。
乐居网房产经纪人称，同样在梅园二街坊，一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万，新政后立刻修改到699万。
前后对比，降幅接近3 %。
微博上一位认证上海泽乐地产的顾问也表示，该学区房以前价格疯涨一房难求，目前逆转了，大量房源正在上架中！
相信，一旦这种方式在全国得到推广，定会给火热的楼市，泼上一瓢冷水。
其实今年以来，国家对于楼市的压制调控依然十分强硬。
最近的大趋势就是在融资端，对楼市资金进行收紧。
比如限制银行房贷的总额，提高房贷的利息，清理违规进入楼市的各种贷款等等。
总体上就是降低楼市杠杆的长度，抑制投资客炒房。
然而，让人们重视这一信息并不容易。
因为在信贷推动下，中国住宅销售已经经历了10年的快速增长。
去年，中国家庭杠杆率达到了57.7%的历史最高水平！
也就是说，中国人一半以上的债务，都在房子上！
一旦楼市崩溃，这还得了？
02
地产绑架了中国经济，但也是因为中国有着庞大的人口基数，大量的购房者认为政府似乎不愿意让楼市下跌。
因为一旦房价真的大幅下跌，将摧毁大多数公民的主要财富来源，并可能引发动荡。
房地产绑架了中国经济，所以政府不敢推动房价大跌，即使这是刺破泡沫最有效的方式。
这样的现状，也就不断推动着中国人只要有钱，就会继续购房。
因为他们相信，不管整体经济状况如何，大城市的房地产仍将是中国最安全的投资。
世界著名房地产服务公司第一太平戴维斯的数据显示，有着1500万人口的天津，高档地段的住宅售价约为每平方米9000美元。
这相当于伦敦部分最贵地段的价格，但伦敦的可支配收入是天津的七倍。
中国一些城市的房价已经达到可比肩全球一些最贵地段的水平。
中国社会科学院的数据显示，2018年中国平均房价相当于人均收入的9.3倍。
相比之下，旧金山只有8.4倍！
中国绝大部分城市房价收入比都在15倍以上，一线城市房价收入比更已接近25倍，而世界其他主要发达经济体则在10倍以内。
基本上，中国城镇居民已经把一切都押在了自己的房子上。
另一方面，当前全球都在放水印钞。
每当政府开始印钞，这样市场的钱就多了，在美国，股市会走牛，但在中国，只有房价会持续飙升。
这就是国情不同。
美国人相信未来，中国人相信土地。
去年，西南财经大学就发布报告，在新冠疫情的影响下，已拥有多套房产的人对房产的需求出现了上升，而尚未拥有任何房产的人的购房需求却出现了下降。
换句话说，就是包租公的土地越来越多，买不起房的人更买不起房。
据来自中国家庭金融调查的最新数据，早在2017年，中国城镇住房空置率就达到了21%左右，相当于有6500万套城镇住房处于空置状态。
相对于国际标准来说，这是一个很高的比例。
在某种程度上，楼市的繁荣的确实现了政府的经济增长目标，并未为成百上千万的中国中产家庭创造了财富。
地方政府也从向开发商卖地中获得了额外收入。
根据上海易居房地产研究院的数据，2019年土地出让收入和开发商缴纳的相关税收占到地方政府财政收入的52.9%，创历史新高！
但是，这种繁荣却抢走了其他行业的投资资金，这些行业要与购房者争夺银行贷款。
什么行业？
可能就是中国最短板的芯片、科技！
03
不过，忧虑归忧虑，现实归现实。
还是因为全球的货币放水，钱在中国大多还是流向了楼市。
今年2、3月，全国各大一二线城市，都出现了抢房潮的现象。
这不是政府调控不给力。
而是老百姓太疯狂！
中国股市多年来都不稳定，而大多数中国人也都认为，只有把财富放在房地产上才是最保险的。
经济形势越糟，房价就会涨得越高，尤其是大城市！
大城市，有农民工，有大老板。
农民工有孩子，大老板也有孩子。
可是农民工的孩子，多数会因为没有学区房，只能选择教育质量不高的民办小学读书，或在家乡成为留守儿童。
可以肯定的是，当学区铁栅栏建起的那刻开始。
这不仅是隔离，而且是不平等！
尊严的丧失与阶层的固化，只会让他们仇视富人。
当戾气越积越多，社会的撕裂感、人群的对立感也会不断恶化。
学区房，该下重手了！
