去年年底至今，在澳洲审慎监管局(APRA)的要求下，各大银行纷纷采取了一些限制投资者房贷的举措。

APRA为何要收紧房贷？房贷新政会对投资者产生什么样的影响？今天我们来解读一下这方面的内容。

澳洲有三个主要金融监管机构：

• 澳洲储备银行(RBA)：负责制定和实施货币政策，管理外汇储备，发行纸币和代理国库等。

• 澳洲审慎监管局(APRA)：负责制定银行、保险、养老金等金融机构的审慎经营标准，并拥有对其监管权力。

• 澳洲证券与投资委员会(ASIC)：负责规范金融体系的市场行为，维护市场诚信，保护金融消费者。

三个监管部门各司其职， 共同维持澳洲金融体系的高效性、竞争性与稳定性。

去年12月，APRA宣布将对银行的贷款业务进行更严格的监督，限制银行投资房贷款的年增幅不能超过10%。

这就促使各大银行纷纷通过调整贷款价值比率(LVR)或升息等手段来限制投资贷款的增长。

而截至今年6月底，澳洲四大银行中除了西太平洋银行(Westpac)，其他三大行依旧超出了10%的增长比例。

今年7月，为了确保澳洲银行在世界银行的安全榜上排名前列，APRA进一步要求四大銀行和Macquarie銀行在一年时间内提高准备金比例，来预防抵押贷款可能出现问题而造成的损失。

这就意味着四大银行分别要增加几十亿澳元的抵押贷款资本，因此不得不采取一些紧缩措施，如削减投资贷款或提高利率。

业界人士认为，APRA的限制举措起因于悉尼和墨尔本房价的飙升：这两个城市独立房价格的年增长率分别超过了20%和10%。

APRA主席Wayne Byres却声称，房价上涨不是此次房贷改革的最主要原因，APRA的职责更在于保证澳洲银行业的稳定性。

在目前的高房价、家庭高债务水平、历史低利率和工资低增长环境下，澳洲银行需要保持合理的借贷标准，用更谨慎的态度评估借贷者的还款能力，保证他们不低估自己的生活成本，同时正视利率不可能永远这么低的事实。

最近几个月，银行纷纷推出了更为严格的房贷规定，主要包括：

• 提高浮动贷款利率或只还利息贷款的基准利率；

• 降低LVR，增加投资房首付比例；

• 取消投资者房贷的利息折扣；

• 更严格的收入测试，比如，在计算还款能力时，有的银行减少了房租收入的影响比例，有的不再认可负扣税收益，用7%或更高利率以及本息偿还的方法来估算贷款所需收入。

对于投资者来说，市场的变化，利息的升降是长期投资中必然要考虑的因素。就当前市场来看，利息上升是趋势，未来自住房利息也会有上调的一天，现在各大银行房屋贷款利息均在4.5-5%之间，但几年前平均贷款利息在6.5%左右，最高甚至超过8%。房产投资是一个长期持有的投资项目，我们相信投资者不会因为房子涨了1万块就要卖掉，或者跌了1万块就要抛售，更不会因为每天看到市场或利息的变化而惊慌失措，考虑退出房产投资这条通往财富自由的路。相反，投资者应该了解政策的意义从而调整投资策略，安排好现金流，保证长期投资目标的持续性，不至于陷入经济困境。

那么投资者究竟应该怎么做呢？现在还又能力继续投资房产吗？投资过程中怎样保证自己的现金流不会出现问题呢？亚太集团Ironfish创始人兼董事长周华先生（JosephChou）与悉尼董事总经理Linda Lu女士将用多年的投资经验为大家解答，并与大家分享近期亚太集团Ironfish与各大金融机构与业内专家交流所获取的最新市场信息！