【澳洲房产】2017年2月,最新澳洲住宅市场评估

2017年02月23日 盛通澳洲房产投资


澳大利亚2月23日实时汇率:

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近一年多的时间,高需求、可负担性差、各大银行独立于澳洲联邦储蓄银行之外上调利率,这些是左右2016年澳洲房产市场的主要因素。那么,2017年澳洲的房市将会如何呢?


关键数据

-2017年2月7日,澳大利亚宣布维持现金利率1.50%的目标不变。


-截至2016年第三季度,国内生产总值(GDP)年增速为1.8%。


-第四季度(截至2016年11月),澳大利亚失业率上升至5.7%。 

                                        

-2016年12月,澳大利亚首府城市的独栋屋价格平均加权值上升1.2% (年增速 4.5%),为729,500澳元;而同期公寓房价格平均加权值则下降0.7%  (年增速 2.9%),为547,000澳元。


-截至2016年12月,澳大利亚首府城市独栋屋销量上升3.3%,为200,839幢;同期公寓房销量为129,386套(上升1.4%)。      

                                           

-2016年12月,澳大利亚首府城市独栋屋总租金收益率加权平均值为3.77%;同期公寓房总租金收益率加权平均值为4.45%。      

                                           

-2016年12月,澳大利亚首府城市独栋屋周租金平均加权值为495澳元,同期公寓房周租金平均加权值为455澳元;两者大体保持稳定。                                       

 

-2016年9月,澳大利亚住房总空置率平均加权值为3.1%,较前一季度上升20个基点。



澳大利亚住房市场


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澳大利亚储备银行(RBA)在2017年2月7日本年度首次会议上决定维持现金利率1.50%的目标不变。

 

RBA表示,全球形势好转带动大宗商品价格上涨,持续为澳大利亚国家收入增长提供动力。尽管2016年第三季度,GDP数据较为疲弱,但是RBA相信继矿业投资繁荣退潮后,澳大利亚经济持续实现平稳过渡。2016年第四季度,预期GDP增长出现好转。


2016年,澳大利亚首府城市的独栋屋价格平均加权值上升4.5%,为729,500澳元;同期公寓房价格平均加权值则上升2.9%,为547,000澳元。鉴于澳大利亚首府城市独栋屋和公寓房销量分别上升3.3%和1.4%,2017年资本增长势头或仍将延续,尽管预期涨势或不及过去三年强劲。

 

截至2016年12月,澳大利亚首府城市新建住房审批连续三个月下滑。其中,达尔文区和霍巴特区降幅最大;前者下降31.5%,后者下降24.9%。投资房和自住房房贷总额(不包括二次贷款)也有所降温。自2016年5月以来,房贷年增速下滑了4%,从3022亿澳元降至2016年11月的3002亿澳元。


2016年,住房空置率加权平均值为3.1%,较前一季度上升20个基点。鉴于目前总住房空置率仅率高于均值,2017年将有望保持这一增速。

 

回顾2016年第三季度,放眼澳大利亚数个地区城市,达尔文公寓房总租金收益率最高,为5.87%。紧随其后的其他几个地区城市分别为滨海沿岸,5.84%;塔斯马尼亚,5.82%;西澳和南澳北部,5.80%。

 

由于澳大利亚主要首府城市最低房价在2016年持续攀升;投资者开始转而投向回报率更高的二三线城市。

 

总租金收益率排名前15大二三线城市中,就有11处位于首府城市外围(如图2所示)。

 

2016年9月,澳大利亚首府城市独栋屋和公寓房总租金收益率加权平均值分别为3.85%和4.50%。 截至2016年12月底,上述两大数据分别下滑至3.77%和4.45%。

 

尽管2016年,澳大利亚住房持续升值,但是各主要首府城市增速不一(如图3所示)。

 

2016年第三季度,莱坊全球住宅指数(Knight Frank Global Residential Cities Index)对全球150个主要城市(首都及主要省会城市)的住房价格年度增速进行了统计。整体而言,77%的城市住房价格较上年同期出现增长。截至2016年9月,有13座城市房价涨幅超过20%。

  

目前,澳大利亚房价最高的城市为墨尔本。尽管截至2016年12月,墨尔本独栋屋价格年均增速为9.8%,公寓房价格年均增速为5.0%;但是在国际150座城市中排名中,以6.9%年增速排名第54位。



悉尼市场行情


截至2016年6月,新南威尔士州年生产总值(Gross State Product,简称GSP)为5313.23亿澳元;较上年增长3.4%。


2016年12月,悉尼失业率为4.7%,较上年同期(4.4%)上升30个基点。


2015年,悉尼约有490万人口,年增长率为1.7%(截至2015年6月)。


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市场趋势

贷款

第四季度(截至2016年11月),新南威尔士州住房分期贷款较上年下降9.9%,为211亿澳元。


审批

第四季度(截至2016年12月),悉尼住房审批独栋屋4,115幢,公寓房8,829套。较2015年同期分别下降6.0%和24.1%。


拍卖

截至2016年12月18日一周,悉尼进行了688套房屋拍卖,拍卖清空率(auction clearance rate)74.1%。较前一周1168套73.7%的清空率小幅增加,较上一年同期869套55.2%的清空率则大幅增加。


销量

截至2016年12月,独栋屋年销量47,102套(较上年增长1.0%),公寓房年销量46,476套(较上年增长1.8%)。


价格

2016年12月,独栋屋价格上涨1.1%(较上年上涨4.9%),均价为1,117,500澳元。公寓房价格上涨1.4%(较上年上涨5.4%),均价为725,500澳元。


租金

截至2016年12月,独栋屋租金增长0.8% ,公寓房增长2.7%。目前,独栋屋周均租金为665澳元,公寓房周均租金为565澳元。


空置率

2016年12月,悉尼总住房空置率2.0%,其中内环((0-10km)为1.8%;中环(10-25km)为2.1%;外环(>25km)为2.0%。


租金总收益

2016年12月,悉尼独栋屋总租金收益率较上年下滑12个基点,为3.11%;公寓房下滑11个基点,为4.06%。


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墨尔本市场行情


截至2016年6月,维多利亚州年生产总值(GSP)为3736.24亿澳元;较上年增长3.5%。


2016年12月,墨尔本失业率为6.0%,较上年同期(5.5%)上升50个基点。


2015年,墨尔本约有450万人口,年增长率为2.1%(截至2015年6月)。


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市场趋势

贷款

第四季度(截至2016年11月),维多利亚州住房分期贷款较上年下降3.0%,为165亿澳元。


审批

第四季度(截至2016年12月),墨尔本独栋屋住房审批6,315幢,较2015年同期上升3.2%;公寓房住房审批7,979套。较2015年同期却下降4.5%。


拍卖

截至2016年12月18日一周,墨尔本进行了1,111套房屋拍卖,拍卖清空率75.7%。较前一周1,168套78.4%的清空率小幅下降,较上一年同期1,561套65.7%的清空率则大幅增加。


销量

截至2016年12月,独栋屋年销量56,172套(较上年增长5.0%),公寓房年销量41,449套(较上年增长2.6%)。


价格

2016年12月,独栋屋价格上涨2.0%(较上年上涨9.8%),均价为809,500澳元。公寓房价格上涨0.7%(较上年上涨5.0%),均价为520,500澳元。


租金

截至2016年12月,独栋屋租金增长2.2%,公寓房增长3.7%。目前,独栋屋周均租金为465澳元,公寓房周均租金为420澳元。


空置率

2016年11月,墨尔本六个月平均总住房空置率为2.4%,其中内环((0-10km)为2.3%;中环(10-25km)为3.0%;外环(>25km)为2.0%。


租金总收益

2016年12月,墨尔本独栋屋总租金收益率较上年下滑21个基点,为3.00%;公寓房下滑5个基点,为4.24%。


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布里斯班市场行情


截至2016年6月,昆士兰州年生产总值(GSP)为3145.69亿澳元;较上年增长1.5%。


2016年12月,布里斯班失业率为5.7%,较上年同期(5.4%)上升30个基点。


2015年,大布里斯班区约有230万人口,年增长率为1.6%(截至2015年6月)。


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市场趋势

拍卖

第四季度(截至2016年11月),昆士兰州住房分期贷款较上年增长8.2%,为105亿澳元。


审批

第四季度(截至2016年12月),布里斯班独栋屋住房审批2,969幢,较2015年同期上升2.6%;公寓房住房审批2,157套。较2015年同期却大幅下降58.9%。


拍卖

截至2016年12月18日一周,布里斯班进行了151套房屋拍卖,拍卖清空率45.7%。较前一周206套43.5%的清空率小幅增加,较上一年同期180套46%的清空率则小幅下降。


销量

截至2016年12月,独栋屋年销量43,622套(较上年增长4.5%),公寓房年销量21,197套(较上年增长3.6%)。


价格

2016年12月,独栋屋价格上涨0.5%(较上年上涨2.6%),均价为513,500澳元。公寓房价格下降1.9%(较上年微跌1.0%),均价为380,500澳元。


租金

截至2016年12月,独栋屋租金增长大体保持稳定,公寓房则下降1.3%。目前,独栋屋周均租金为455澳元,公寓房周均租金为380澳元。


空置率

随着新房不断投入市场,布里斯班9月总住房空置率为4.1%,其中内环((0-10km)为3.7%;中环(10-25km)为4.5%;外环(>25km)为2.2%。


租金总收益

2016年12月,布里斯班独栋屋总租金收益率较上年下滑11个基点,为4.65%;公寓房下滑3个基点,为5.22%。


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阿德莱德市场行情


截至2016年6月,南澳大利亚州年生产总值为1010.96亿澳元;较上年增长2.6%。


2016年12月,阿德莱德失业率为8.2%,较上年同期 (8.2%)上升20个基点。


2015年,阿德莱德约有130万人口,年增长率为0.9%(截至2015年6月)。

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市场趋势


贷款

第四季度(截至2016年11月),南澳住房分期贷款较上年增长5.5%,为33亿澳元。


审批

第四季度(截至2016年12月),阿德莱德独栋屋住房审批1,463幢,较2015年同期下降7.2%;公寓房住房审批711套。较2015年同期大幅下滑33.2%。


拍卖

截至2016年12月18日一周,阿德莱德进行了83套房屋拍卖,拍卖清空率61.4%。较前一周156套58.3%的清空率有所下降,较上一年同期151套51.6%的清空率则有所上升。



销量

截至2016年12月,独栋屋年销量22,962套(较上年增长15.6%);公寓房年销量5,740套(较上年增长11.3%)。


价格

2016年12月,独栋屋价格上涨0.9%(较上年下降2.9%),均价为455,500澳元。公寓房价格下降0.3%(较上年增长8.2%),均价为321,500澳元。


租金

截至2016年12月,独栋屋租金增长2.7%,公寓房则大体保持稳定。目前,独栋屋周均租金为385澳元,公寓房周均租金为310澳元。


空置率

阿德莱德9月总住房空置率为6.6%,较前六个月有所上升。


租金总收益

2016年12月,阿德莱德独栋屋总租金收益率较上年下滑2个基点,为4.40%;公寓房下滑7个基点,为5.00%。


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