有粉丝问我说什么样的户型才叫一个好的户型,让我谈谈看法。关于这个问题,卢俊老师是比较权威的,他对于户型非常有研究。相比较而言,我们做投资的人对于户型不是那么专业,原因是在整个投资的要素中,户型不是那么重要的要素。当然现在由于我们新一轮的投资人越来越重视居住的感觉,所以说户型会变得越来越重要。户型在我心目中分为两个不同的层次,第一个就是最基础的一些知识和看法。首先就是朝向,这个是跟户型息息相关的,不要一说户型好像就说怎么分割的。还有很重要的点就是窗户朝哪儿开,是怎么采光的,真的很重要,当然最好的户型是南北通透。如果排序的话,是南北通透优于东南向,东南向优于全南向,全南向优于西南向,西南向优于纯东向,纯东向优于纯西向,纯西优于东北,东北优于西北,西北优于全北,大概就是这么一个顺序。当然,这个是我们大部分在北回归线以北的温带选朝向的一个逻辑,主要是跟着我们的阳光照射有关。如果你到了国外,到南半球去选或者到了东南亚去选,可能未必是完全按照这个模式。还有一点,有些城市的朝向不是那么重要,比如山城重庆。两个原因,一个原因是由于塔楼多丘陵地带多,所以本地人并不太在乎朝哪,因为很少有南北通透的。还有一个很重要的原因是,阳光照射的时间短。大部分时间没有很晴朗的天,阳光不是那么充分。所以说,重庆对于朝向没有其他地方那么看重,但也并不是完全不看重。户型的形状上,更多的其实是从风水上来说。如果从户型图上来看啊,当然是越方正越好,如果能够做到四方四正的是最佳,但现在这种越来越少了,因为他现在是蝶形楼和塔楼居多。如果实在做不到,最好也不要缺角,尤其是有一些重要的位置。因为这个跟风水有关,大家如果感兴趣的可以去看一看,或者不要有上下水。如果这个户型不是一个四方四正的,是一些奇形怪状的户型。比如说什么眼镜飞机还好,是巨型也还不错,如果是狭长的小L 型、眼镜型、飞机型,这些都是比较常见的,问题都不大。但如果是什么手枪的、三角的,或者不规则的,尽量去避免。采光主要跟什么有关呢?采光其实主要跟面宽和进深有关,要选这种面宽比较宽,进深比较窄的。但是这种房子往往属于大户型,比如说大开间三间朝阳、四间朝阳的,采光往往会更好。在深圳可以看到有很多户型面宽不够宽,但进深比较深的。在这个城市,除了豪宅以上的盘,大部分的刚需盘其实很难选到面宽非常好的,这也是没有办法,被这个市场制约了。如果有条件呢,我们要重视这个卧室的采光,并且要重视客厅的采光。这两点很重要,有很多所谓的南北通透啊,其实不是真正南北通透。它不像板楼,有点像这种蝶型的楼,有一面其实朝天井的。如果这一面是小卧和卫生间问题还不大,如果反过来是主卧和客厅,是比较重要的卧室,那么问题就会比较大。布局里面最佳的就是动静分离了,这个大家都知道,就是南方的大部分户型都是动静分离,主客分离的。在北方可能会存在一些户型,有一间卧室跟客厅在一起,这一般是客卧。还有一些就是很多卧室的门,正对着客厅的设计,这种就是比较失败,相对而言有一间卧室和客厅在一起的还是可以接受。对于动线,最重要的就是动线之间不要穿插,一般动线分为三种,就是来做家务时候的动线,主要就是影响的厨房。还有就是家人的动线,这条动线主要是客厅和卧室,还有访客的动线。主要影响的就是客厅以及客卫,这三条线最好不要交叉,这是设计中最基本的一个原则。当然很多房子不一定做得到,主要是穿插以后互相造成干扰不方便,主人的私密性也不够好。前面我们提到的四个方面,布局、动线、采光形状和朝向是比较基础的。对于户型的一些知识,这个大部分人都知道。还有一些是升级版,在设计里面比较好的户型才会采取。比如说双厨设计,现在大部分的别墅里面都是这样的,中厨加西厨,中西兼有的双厨设计,这个主要是利于家人之间的沟通,还有利于主妇在做饭的时候关照孩子。双厨设计对于房间的尺度要求比较大,另外大部分出现在一些高档的物业,早期的时候是豪宅的一个标志。第二个比较常见的,就是三进式的干湿分离。意思是洗手台在外面,然后依次是马桶和淋浴房。当然这个是从双进式的,也就是所谓的干湿分离(马桶和洗手台的分离)进化而来。有很多伪三进式的这种设计,就是把空间分割成了三个,但实际上并不方便。这种设计最早来源于日本,主要的目的是为了让空间可以同时被利于,就是既有人在洗澡,也有人在卫生间,还有人在洗手,这三件事互不干扰,同时进行。有很多三进式其实是做不到的,互相是干扰的,只是简单的把它分成了三个区域块,但不是真正的三进式。第三种就是我们说的卧室角窗,这个主要还是为了够大视野,卧室的窗户设计成拐角的形式,还有圆弧的形式。一方面是为了扩大视野,增加采光面积,还有一方面会配一个飘窗,使得这个窗台成为一个舒适的休闲的区域。第四个方面是主卧生活阳台。当然这个厅厨阳台,依旧是现在最受欢迎的户型,因为客厅直接到阳台,大家心里面比较容易接受。但是有一个问题,家里面没有烘干机,晾衣服大部分都是在阳台上去晒,这样子第一是观感不好,第二是不便于待客。还有一些客厅和厨房是相连的,这个阳台其实有的时候容易沾染到这个油烟的位置。后来为了避免这一点,就设计出来的主卧阳台,这种不管是从观感上还是从方便程度要好的多。现在最方便的是主卧和客厅的双阳台,这种户型可以说是提升了生活品质的一种户型,当然现在还有一些三阳台的设计,也就是说厨房外面还有一个阳台。最后一个方面,就是一些小的空间比如说储藏室更衣室这些空间,它的设计是不是比较方便。有很多大房子比如四房五房,甚至于都没有自己的储藏室,我觉得这种户型其实是样板房干的很好,但实际在居住中是不方便的。这么大空间尺度,都没有一个存放物品的空间,这个设计并不是很合理。还有一些更衣室,可能跟卫生间离的非常的近没有隔离,甚至于是穿越更衣室到的卫生间。如果在北方其实问题不大,但在南方特别潮湿的地方,尤其在回南天的时候,这个更衣室里面存放衣物是很容易返潮或者长毛的,当然你也可以配一些烘干的这种机器。对于这些让储藏室更衣室的一些细节方面,可能不同生活习惯和不同城市的人偏好不同。这个方面我们可能要非常的关注,一个好的户型一定是在这方面做的比较好。包括一些小空间比如储藏室和更衣室的设计,包括主卧生活阳台和客厅的阳台、双阳台的设计,包括卧室角窗以及弧形窗、观景放松的飘窗设计,也包括了三进式干湿分离的洗手间以及中西双厨的设计。这些元素是提升居住舒适度重要的点,在改善型的户型里面甚至于更高档的这种豪华型的户型里面,是非常加分的项目。
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