澳洲商业地产开始崩盘了？

原创 2020年09月08日 澳洲万邦金融

相信很多同行也遇到过一样的情况，有些人一听到自己是做商业地产的，马上就会问：最近市场怎么样呀？疫情期间这么多生意都不能正常营业，很多人又在家办公，那是不是商铺和办公楼就没人买了?

这时候我的回答一般是：“商业地产…你想问 哪个市场？市区市郊？A级B级？ ….?”

对方给我的回答一般是：“就是整体的市场大概怎么样？”

我：“这…”


其实对于商业地产来说，物业类别，地理位置，面积大小，资产等级等因素只要稍有不同，就千差万别。确实，工业地产在疫情中的表现的确是稍领先于办公楼和零售物业。

从市场循环周期角度来说，工业市场劲头正盛，办公室市场的热度逐渐下降，零售市场理论上已经开始下滑。但是市场周期理论并不能预见未来，疫情影响这样的意外是不存在于市场周期的常规变化中的。今天我们来根据统计数据，分类别地分析一下疫情到底对商业地产造成了怎样的影响。

零售物业


ABS统计数据显示，澳大利亚各州的零售消费除了VIC以外在2020年第二季度全部都是上涨的，NSW上涨了接近4%。更有意思的一个数据是，悉尼CBD的独立产权零售物业的租金数据较去年相比是持平的，并没有大幅度的下滑，大宗货物零售物业的租金上涨了2.5%。



事实上，对于这两种零售物业来说，疫情带来的改变体现在Effective Rent（实际租金收入）和交易量上，业主需要提供更多的利好补助给租客以提高自己物业的吸引力。同时，2020已过大半，市场交易量还没有达到2019年的四分之一。

租金水平不变甚至升高这个数据让很多买家和商家大跌眼镜。很多人都觉得自己一走一过到处都是招租的店铺广告，租金水平肯定一泻千里。再配合报纸上专家的唱衰理论，那基本上心态就是“经济崩溃，需要节衣缩食，房价跳楼，股价暴跌，日子没法儿过了。”


其实零售物业的低迷是一个事实，零售物业市场走低的因素主要是电商的发展，和周期性触顶，在疫情之前这个趋势已经显现出来了。疫情只是在众多因素的基础上再梦退了一把而已。

零售物业的受影响情况可以说是东边日出西边雨，不是所有的零售物业类型全部都崩溃掉。真正受到巨大影响的是购物中心，悉尼购物中心的平均租金下降了5.1%，对于购物中心这种曾经较低风险的资产类别来说，这样的大幅下跌基本上是以前想象不到的情况。



办公楼


市中心的办公楼物业是疫情期间最惨的一种商业地产，业主需要提供比之前多3倍的incentive（折合租金的24.3%）来吸引租客。整个大悉尼范围内，所有的大小CBD的办公楼空置率都很高，但租金水平基本维持在以前的水平，只有北悉尼的租金水平有所下降，麦考瑞中心的租金水平甚至稍微上升。


这种现象就是四个字来形容：有价无市。

办公楼买卖市场交易量，今年也直接退回2014年前的水平。


工业地产


根据CBRE Research最新的数据，悉尼的工业地产市场，在过去的半年中，平均租金水平和物业价值较去年上涨了0.7%。（CBRE 2020）虽然看似不降反升，但实际上这部分上涨主要还是由基础建设带动的，如果没有基建的带领，工业地产的数据，虽然不会有零售和办公楼那样严重，也一样会出现下滑。

疫情的影响对于工业地产来说，根据使用者的业态不同出现了迥异的情况。制造业（厕纸），生鲜仓储超市，物流物业（快递）等疫情封城期间生意大好。但相反的是，依赖于进出口贸易的工业地产，比如转运仓、第三方仓库等在机场和港口附近的工业物业由于国境封闭，进出口困难，这类物业的表现就大不如前。







我们应该怎样做？



在大风大浪的市场中保持一种相对的冷静，是非常有效的战胜黑暗的办法。现在的情况是：有些人过度恐慌，有些人过度贪婪。要知道，群众永远在市场恐慌的时候更加恐慌，永远在市场乐观的时候更加乐观。

恐慌来自于什么，可能来自于1990也可能来自于2008，更来自于报纸、杂志和网站上专家唱衰理论。而贪婪来自于羡慕，眼睁睁看到之前抄底成功的人从默默无名到一步登天。

这两者，皆不可取。

数据上来看，1990和2008和现在有什么区别？
很多同业者、客户和朋友都有意无意的将今年的疫情经济和2008年以及1990年的经济危机和金融海啸作对比，悲观的人认为我们的情况比之前两次更严重。


1990和2008年两次金融危机发生时，利率处于高点，澳联储基准利率在6-7之间徘徊，银行浮动利息在8-9左右。而2008的金融危机中心的美国，当时的利率也在6左右。而现在，利率接近0，可想而知，2020年的经济受挫程度，不会有前两次那么凶猛，却让人更加措手不及。

在数据上，虽然对于商业地产这个部分来说，疫情和经济大环境虽然还没有造成任何崩盘式的影响，但对整个市场造成的恐慌是很可怕的。





如何保持冷静？



无论是住宅还是商业地产，市场上的多数的P2P(非机构交易)，多出自于情绪。极少有人能抛开主观因素，分析客观事实。也许你会说：我是非常客观的一个人，我每天看很多地产的新闻，关心市场上的房源，然后再做出决定买物业的。

说句不客气的话，能做到以上几点的投资人，我只能说您很关心地产。如何做到更加正确的分析自己的目标物业是否值得下手呢？你需要做的是研究数据，客观分析，咨询从业人士。

影响商业地产物业价值的宏观微观因素其实非常简单明了。


影响商业地产物业价值的宏观因素主要有：

1. 供求因素
2. 经济环境
3. 贷款成本（利率）



微观因素主要有：

1. 建筑成本（质量）
2. 所处位置人流量
3. 现行租约稳定程度


如果你分析了你的目标物业的以上6个因素，都没有硬伤的话，这个投资的基调就奠定的比较稳妥了。当然，买对了不代表没有买贵了，以后我们会专门找一期分享 商业地产的价值评估办法。


感谢您的阅读和分享。本文作者  Yiran Zeng





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