在中国当您提到开发商三个字，会感觉无比的高大上。这是因为在中国做开发不但需要大规模的资金投入，还需要各式各样的社会关系和人脉，这是一个相当有门槛的行业。然而在澳洲我们会发现开发是每一个有点钱的人就可以运作的生意。因为澳洲可供开发的土地较多，您不用动辄就去开发几百套公寓的大项目。一套house，一套联排别墅都能让你成为“开发商”。比如说，在市中心30公里范围内您可以找到很多带土地的别墅，您可以推倒建两套联排别墅。我们澳洲华人投资者几乎每个人都想尝试一下自己做一个小项目，买house推倒建duplex 这是我们最常听说的事，很多商业机构也趁势推出一系列小型开发的课程，传授如何用“小开发赚取大利润”，万邦君在N次的实际操作中发现小型开发虽然小，却真不像人们想象的那么简单，万邦君这次就来和大家谈谈

首先，小型开发也是开发，只要开发就要花真金白银。例如大家都想做的duplex，在市区30公里内买duplex最便宜的地应该是在Bankstown council ，在那里基本门宽15，地面积500就可以盖duplex，但是因为500盖出来duplex太小，当地的小开发商普遍会找600平或600以上的房子来盖。当我们在网上做相关搜索的时候我们看到如下一些信息：

一个能盖duplex的地至少要90万打底（房子内部已经很旧了），而且很多大一点的地卖到130万或140万都是很正常的事。这么算下来假设我们买一块650平左右的地花费大概要一百万左右，建筑费用我们在一个建筑商的网站上找到了duplex的起步价大概50万左右，为了让自己的产品有竞争力，您肯定要精装修，所以我们估算装修的花费至少要到60万。

我们做个粗略的估算，假设我们贷款80%，印花税和杂费算作房价5%,，那起步投入资本如下：

1.20万（地首付）+12万（建筑首付）+5万（印花税和杂费），那您就要准备出37万澳币，这里面没有包括利息支出，council税费，可能出现的额外建筑支出，如果房子建好要卖，你还要准备好给中介佣金，这么算下来50万应该是您在开始前至少要准备好的资金。这还是在悉尼入手比较便宜的地区。

开发商在开始一个项目之前通常会做一个计算，专业点来说是feasibility study，就是房子卖出的价格减去买地和建筑等所有的成本，最后所剩下的利润。很多开发商在初期所犯的的错误是他们过于乐观他们的房子能卖到多少钱，随便看两个三个数据，但没有仔细去吃透这个数据，让我们来给您举个例子：

您如果看到Bankstown 一个duplex可以卖到这个价钱一定超激动，一套可以卖到113万，然后您随便去买一块地开始您的开发商之旅您可能最终的结果是这个样子

为啥会差这么多：

1.建材—第一个是双砖的，第二个不是

2.位置---第一个离火车站近，第二个在bankstown的边缘

3. 装潢---第一个连CCTV摄像机警报器都给你装好了，第二就是普通装潢

4.面积---第一个duplex占地350，第二个占地250

5.房间----第一个5房，第二个四房

很多人项目亏本最基本原因，就是你根本没研究透市场卖出去的产品和产品之间的区别，看到别人卖113万就以为自己也能卖到那个价钱，过于乐观导致拿地成本过高，项目亏损。

开发商是少数几种完全不需要任何上岗证书与学历的职业，有钱就行。每个环节都可以外包给别人。凡事都交给专业人士不代表这个生意就一定就能做好，因为做生意想生存下来就要有核心竞争力，怎么做的比别人更好或做别人做不了的事是不变的王道。大开发商比的是资源和渠道，大的项目的融资，找地，销售。真的不是看地产报纸杂志找一些人随便就开始做的。

小项目的好处就是因为小，一般的建筑师，local中介，银行经理或Broker这些我们随手可触及到的资源和人脉就可以帮我们处理好。大开发就好像做鲍鱼翅，光是食材就是一个问题，小开发就像炒饭，食材到处都是，可是做好不容易。

既然找地，融资，销售不像大开发那样门槛高，我们能改进就是我们的团队，尽我们所能的确保我们的开发团队里我们筛来筛去最优秀的一批人,这批人就是您的开发竞争优势。再给您举一个例子

这块带condell park 带DA的地卖出了97万的高价,可是您知道这块地的前宽是没有达不到council最低标准的15米(很接近),但是屋主找了当地一个出色的建筑师成功跟council拿到了duplex的开发许可,因为从无法开发到带DA,这个房子一年升值了12万.

找地是小型开发最终要的一个环节,因为地如果买的便宜，您就算没有钱开发，您所持有的地还是可以很容易转手。您也可以拿到DA(政府开发许可)后卖给别人。如果您为您自己的地支付了太多钱,市场一旦转变风向,您就被套牢，转手也卖不出去,开发后产品的成本价太高了,也很难卖出去。

教科书告诉你找便宜货最好的方式就是去买银行拍卖(还不起贷款人的欠款物业)或政府拍卖的公屋,因为他们不是屋主不会像屋主那样贪婪或对这个房子有任何感情. 理论归理论,实际归实际.这种方法只是给您一种可能, 并不是绝对.我给您再举个例子:

这套房子是政府的公屋，有建造duplex的潜力,很多人慕名而来就是想抢便宜货。悲剧的是拍卖时人们最高喊到了77万，但政府的心理价位是94万，说实话这个价一点都不便宜,所以别以为法拍房都是便宜货

Bankstown council 500平的地就可以建duplex,但是我发现相比600平的地, 500平的地的在市场销售需要更长的时间,为什么呢?我再来给您举个例子

这块550平的地在condell park一个相对比较安静的街上,地的容积率大概是54%左右,也就是说实际可以建筑面积总共为297平,一分为二的话是148.5平,对于一个两层的duplex来说面积实在有点小,bankstown council 区域很多duplex平均面积都是180-200左右,小面积的很难卖上价.所以说不是能做就一定要做.

您和建筑商签的合同是没有全国统一版本的,不同的建商用不同版本,建商所用的版本多多少少都是为自己的利益说话,例如有的合同说在practical completion 就要把钱都给builder,而不是等到driver way, landscaping 和检查都没有问题才放最后一笔款.建商同样抱怨建筑师设计的合同太保护客户的利益.我们建议大家最好可以用The Australian Building Industry Contracts,这个合同是澳洲建筑师协会和澳洲建商协会共同编写的合同, 大体上可以做到各种细节公平公正的对待双方.

我们一般建议客户,哪怕builder收的钱贵一点, 你最好也要让builder做demolition(房屋拆毁), 草坪和车道的工作,因为有很多建筑合同是不包括这些. 为什么要让builder做这些,而且要他们把这些东西放到建筑合同呢? 因为您单独去找人做demolition,您要自己掏钱,放到合同里就可以算到建筑贷款上,银行可以一起贷款给您,这不但让您项目中有更好的现金流,同时更大的利用银行的杠杆

有两个软件我建议小型开发商一定要花钱购买使用,第一个是 Condell connect,第二个是price finder。 前者当您在他们软件中输入一个区域的名字，它会显示出这个区域所有被批准和正在批DA申请，当你点击各个申请的时候，你可以看到他们所用的专业人士，如建筑师，工程师等，DA申请的地址在哪。这样您不但可以迅速掌握当地开发情况，也可以马上找到当地开发商所用的专业人士

第二个是pirce finder， 您可以看到您所想要房屋过去的买卖和出租历史，这个软件还会根据它们的数据库给出一个相应的房屋估值。

悉尼一直是个火热的市场，很多穷人区的house接连破百万，土地变的越来越稀缺，很多屋主在出手自己的物业的时候提出的价格让我们都无利可图,但是很多人思维是单向的,钱就是钱,对于小型开发商来说,财富是多项的,时间也是钱.对于那些非要好价格,又不急售的屋主, 我们可以试着要更长的成交时间,我们可以适当接受他们的价格,但是他们必须尊重我们的条件,小型开发商可以试着提出一年时间成交的合同,同时DA申请没有被council批准我们可以撕毁合同等条件.