Ivan您好，感谢您接受我们的采访，您能简单介绍一下您的背景吗？

我就是一个普普通通的人，2000年初来新西兰留学，学语言，毕业后找工作，工作稳定后，07年在奥克兰中区，离市区9公里位置，买了自住房，3房2卫townhouse。09年工作一段时间后，有了点积蓄就开始看投资房。

是谁给你的投资意识，为什么一开始没有选择投资股票而选择了房子？

因为我是普通人，我对股票没有什么概念，周围也没炒股的朋友，至于说选择投资房产，那是因为2年前买的自住房从买入价42万，涨到46万，等于说两年涨了10%，所以自然而然就开始看房。

现在你的自住房还持有吗？估值多少？

上一年有做了估价房子目前估值80万左右。

说说您的第一套投资房

我第一次买投资房在中区的Mount Eden，一个华人区兼校区，我买了一个两房的Villa，当时买入28万，租金290/周。

为什么会买在那里，奥克兰当时的地产环境是什么样的。

第一次买房因为不懂， 所以就买在自己熟悉的区域，自己也住在附近。我相信很多华人投资者第一次买房，不是买在家附近就是买在华人区。至于为什么买这个Villa，还是因为自己手头资金有限，能买的起的没什么选择，太远的区也不想看。

当时奥克兰环境还是比较低沉，因为刚经历金融危机那一波影响，市场根本没什么人看房，当时银行贷款利息将近9%，但已经开始往下调整利息。

这个房子你今天还持有吗？

我在2010年31万卖掉，因为新西兰买房没有印花税，当时卖房也不需要交资本增值税，所以我落袋为安。主要当时自己没有长持物业的概念，2010年周围的人都认为房价要跌，所以也是在贪婪和恐惧中煎熬，所以把房子卖了安心。

您是一位买家中介，请问拿您第一次买投资房的经历来说，您觉得客户有必要付钱让别人帮自己找房子吗？您第一次买投资房选择区域和房子，也没什么问题啊，普通人也会和我一样感叹，好区域买好房子就可以，干嘛付别人几千块买房呢？

这个问题问的好，其实我们买家中介能做到几点，普通人是做不到的。

一是我们所有买的房子要确保不overpay。我第一套自住房就明显买贵了，奥克兰我买的房子很多都在十年翻了两倍，但唯独这套10年一倍都不到，因为我当时太情绪化。

第二点我们的货源不全部来自市场，我们有时会和买家直接接触和谈判，我后面几套房会提到，我买的房子都是和屋主直接谈的。

最后一点就是输送客人正确理念，像我买第一套自住房太情绪化，不在乎价格，买第一套投资房又太保守，没全局观，赚了一点就卖了。我们作为专业人士都会辅导客户客服这种情绪。

 感谢分享，能继续说说下一步投资旅程吗？

我下次出手是在 2011年， 利息开始下降。有了上次的经历，我决定回到市场。我在中区边缘地带Mount Wellington买了一个Villa，买入价21万9，租金回报在7%左右，基本和贷款利息打平。完全是复制上次经历，只不过稍微买远点，因为Mount Eden 的villa 不像以前那么便宜了。

这个物业我至今持有，目前估值49万，租金440/周。

很多人会止步于1到2套投资房，是什么原因让你继续买下去

人是会被周围圈子所影响，我参加了一个房产投资俱乐部，里面全是有十几套投资房的成功者，再加上奥克兰租金好，利息降，自然有继续购买的欲望。

说说您接下来的投资旅程。

接下来应该是每年一个突破。11年继续买中区，毕竟是奥克兰最成熟地段，买了在onehunga的两房Villa，买入价27万，租金300/周，当时利息6.5%左右，目前估值60万，租金440/周。

这次的突破是学会用不同的银行给房子估价，用估价最高的银行给自己套现房子升值，所以说圈子很重要。

12年5月份跟房产投资俱乐部的里老师学了如何从线下拿盘。有这个意识后，对周围事物都很敏感，刚好听到朋友说自己朋友正在考虑卖房，所以直接拿了电话和屋主谈。最后22万签约买了中区最好的地段Epsom的一房公寓，屋主因为马上出国，所以有点急卖，我答应在两周内成交。房子银行当时直接评估了30万，房子后来我320/周租出去，目前依然持有，现在价值60万，租金430/周。

13年买自住房，所以尝试买了东区。3房2卫Town House 55万买进，今天估值约95万，租金690/周。这个时候奥克兰市场开始和悉尼一样开始非常的火热，看房的人越来越多了。

为什么会对东区感兴趣

中区作为地段的龙头关注的人越来越多，所以我开始寻找新的方向。2014年我接着在东区买，这个时候我开始看旧一点房子，自己学着做装修，我买了一套2房Villa，37万买入，租金380/周，目前依然持有，估值60万，租金470/周。

 为什么你买的全部是Villa和老unit？

我喜欢在好地段买现金流好的物业，持有成本低，目前买的这几套房子大部分是租客帮还贷款。

为什么你会想继续投资？虽然你一路下来都很顺利，但是很多人会在这个数字下止步了，是什么原因让你继续？

我说过圈子很重要，我在那个炒房的圈子学会了装修，和屋主谈判，Refinance，但同时在氛围中，也逐渐陷入到了一个数字游戏里，觉得房子买的越多越成功，不自觉的开始陷入进去了。

我也感觉该放慢脚步，思考一下，但是我2015年结婚了，所以有了置换需求，因此刚需缘故直接买了中区Epsom附近一个三房的TownHouse，买入价69万，目前估值90万左右。

您现在已经持有7套物业，感觉到了瓶颈吗？

是的，我此时已经出现了两个瓶颈，一个是我的贷款越来越难做，我记得我买第7套房子的时候，很多银行都只能借给我70%，我的broker费了很大力气才帮我找到一家银行弄到80%贷款。

第二点是因为不断抵押房产，套现租金买下套房，我的投资组合已经从一个正现金流的打平状态，开始进入负现金流状态。

所以我的第八套买了奥克兰市区的公寓，购买价48万，但租金可以到520/周，就是为了改善我自己的投资组合现金流状态。

既然已经到了瓶颈，为什么还会继续买下去。

10套房子是很多房产投资人所向往的目标，对我来说我想爬上那座最高的山，看看山上到底有什么。

 我15-16年花了60多万，在中区Mount Roskill附近买入了两个Villa，完成了10套的目标，只不过因为奥克兰16年末开始进入调整，海外人士不能买二手房，海外贷款取消，奥克兰拍卖清空率一度跌到20%，我的这两个房子完全没涨。

为什么又杀回中区了呢？

买房还是要靠CBD近，增幅，出租和流动性都会更好，尤其是像奥克兰这样公共交通不太好的城市。

有什么买10套房会获奖感言吗？

说实话一点也不好玩，我的第10套房后来直接被银行拒批，我是想了很多方法，找了很多broker才贷到款，broker已经劝我不要再买房了。

我自己也有很多反思，我太注重数字游戏，今天回想过来，其实房子多没有任何意义，哪怕你有一百套房，每套房都需要你自己去还贷款抗利息，那意义是不大的。关键是你的房子能不能在长期增值的情况下，还能反过来给你现金流，这样的情况下房子多才有意义。

所以你不认可地产顾问说的，买10套房，然后10年翻倍后，卖掉5套付清贷款，然后留5套。

这个有点忽悠加过于理想化了。我自己亲自尝试买了10套房，总体来说，除了自己努力和有正确的圈子外，我还赶上了好时候。如果我在2015年末开始投资，买的房子在4年后的今天都没怎么涨，没增值Refinance, 哪有什么钱继续买下去呢？

再者，就算你买了10套，因为买的时间点都不一样，后面的房子靠前面房子的Refinance的钱，整个债务体积变大，真要能让房子卖5套就能偿还债务的话，至少得等个15年以上，每个房子升值一倍以上才行。而这么长的时间里，你的现金流怎么办呢？奥克兰租金一直很稳定，如果像你们悉尼那样是房客市场，估计你都挺不到那一天。

你如果重新再来一遍，会和过去的路子有什么不同呢？

我应该不会买这么多房子，而是集中火力买几套精品的房子，例如Auckland很多House可以合法改装成三户独立出租。投资房产一般会分为三个阶段，

第一个是Accumulation， 扩大你的房子投资组合，然后是Maintain，保持你的组合，最后是Pay Down debt还清你的贷款。

这三个阶段里，第一步的话我可以靠装修和寻找评估高的银行，但后面全部需要你有极好的现金流才能实施。否则握有太多债务又没有相匹配的现金流，就是坐在一个炸药桶上。

所以你必须在买完你的房子后，能有一个计划能人为提高你房子的亩产（现金流）。你的文章里说是在后院建Granny Flat ，我的话是在墨尔本做Boarding House。

你也做过很多开发项目，能说说这方面的经历吗？

我在奥克兰做一个duplex项目，当时预计18%左右回报，一年完工。我还和Builder合伙做这个项目，后来做起来感觉建筑的水很深，完工期拖到18个月，工程费用超支25%，我最后的利润是一万元。

开发必须在每个环节都有自己的人，对每个环节有绝对的掌控力，我在墨尔本做的几个项目全部是拿了DA后，直接卖给别人，因为目前还没有比较合得来的建筑团队。

你在澳洲和新西兰都有投资，你感觉两国有何区别？

新西兰和澳洲的相似处多过不同处。只不过澳洲市场还是大，上次你带我全悉尼考察，我看到悉尼市中心40多公里外还人气很旺，建很高的公寓楼，有租赁需求，这个在奥克兰是难以想象的。一旦离了中区，人气就差了很多。

澳洲有很强的本土需求，一旦释放利好的消息反弹非常快，但奥克兰不一样，我们也有降息，保留卖房没有资本增值税制度。但目前市场没有明显好转，在上一波几乎是无量悬崖式下跌，一瞬间看房的人都不见了。没办法，人少就是这样。

未来有什么计划？

服务好我现有的客人，管理我的项目。我还计划在悉尼和布里斯本置业投资，我的大部分投资都在奥克兰，这次调整我受的影响很大，所以我感觉盘子大了，鸡蛋真的不能放在一个篮子里。

谢谢您接受我们的采访，我会在文章底下放您的微信二维码和联系电话，期待有朋友您使用您的专业建议与服务，谢谢。

帮忙点个赞吧～