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【深入探讨投资房产“折旧抵税”】
什么是房产折旧?
折旧（Depreciation），让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。
比如说，如果您的年收入为 10万澳元，而您申报了1万澳元的减税，那么您只需对 9万澳元的收入付税。
这种减税，承认了建筑物自身及其装置和设备（空调、窗帘、地毯等）会随着时间的推移出现磨损，并最终需要更换。
但这些物品是否是由他人（开发商或前任房主）购买的并不重要，作为现任房主的您仍可继续申报减税，因为它们会持续的贬值。
房产折旧退税的具体建议注册工程估价师(Quantity Surveyor)会对投资房的每个部分分类，并准备一份“房屋折旧计划表”(Depreciation Schedule)，房东就可以合法的申报退税了。
不要忽略小的折旧物品“积少成多“。
在房屋折旧这方面体现的淋漓尽致。在为投资房添置电气等物品时，记住一点：$300以内的物品是可以直接抵税的，不需要走复杂的过程。
举例来说，如果你想给投资房买个微波炉，那么买一个$290的，而别买$310的，前者可以立刻简单的做全额折旧抵税，后者则要准备折旧计划表等一系列文件。
另外可以注意的一点是选择价格在“低价类别”区间里的电气，“低价类别”是指价格在$300到$1000范围内的物品，折旧率相对较高。
举例说明：如果你想为投资房添置一个新的炉具，$1,200的炉具的折旧率是20%，而$950的炉具因为在“低价类别”里，折旧率为37.5%每年。
做房产折旧报告本身的开销都是可以抵税的。
房产折旧报告通常需要专业人士来准备，如果是在每年财政年结束前(6月30日)做好并付费的，那么也可以作为折旧抵税的一部分获得全额退税。
从数据来看，房产投资者在第一年就可以退回平均$4,000到$15,000不等的税款。房产的年龄和折旧抵税有直接的关系，通常来说，房子越新，折旧抵税就越多。
装修房的折旧抵税。折旧抵税不一定是新房，你可以买一套100年旧的老房子，只要房屋装修过，你就可以申报折旧抵税，哪怕当时装修的时候你还不是屋主，也可以申报。
唯一的条件是，装修必须是在1987年之后进行的。所以各位房产投资者可以看看自己名下的房产，无论多旧，都可以向会计咨询下是否可以通过折旧抵税，也许会有惊喜。
买旧房装修的折旧
不少有经验的房产投资者盯准了通过购买旧房，然后通过装修增值的这一个市场。
如果你想通过折旧抵税来降低装修开销，增加投资回报，那么在你打算装修之前，最好邀请一位注册工程估价师(Quantity Surveyor)对房屋进行检验，他们会给你将要拆除的房屋部分或家电估值，为之后的折旧抵税做准备，积累起来也可能是个不小的数目。
这里需要着重注意的是，装修前房子本身必须是有收入的（比如出租获得租金），才能达到对装修进行折旧的目的。
常见误区1
认为自己花了多少钱买房，
就可以申请多少折旧费用抵税。
实际上，您的购买总价需要分摊给
土地、房屋结构、设备和装饰以及其他部分，
只有成本部分可以折扣，
其他是不能抵扣的，
比如开发商的利润部分。
常见问题2
认为只要和房子沾边的名目，
都可以申请折旧费用抵税。
来看下以下常见的不能或不应进行折旧的项目：
1. 老房子
大家在申请折旧报告的时候，专门处理的公司常常会问到该建筑物的完成日期（construction completion date）。
这背后是有条法律规定在约束。任何民用住宅建造时间如果早于1987年9月15日，等于距今32年以上了的就不再享有结构工程津贴的计提折旧资格。
那万一您买到了老房子，到底还可不可以进行这部分的折旧摊销？其实还仍应征求工料测量师的专业意见，因为常常可能有其他资产项目还是可操作的。比如，前业主的某些装修的费用，符合条件的设备或装饰部分等等。
2. 二手房
在2017年5月9日晚7:30以后交换签署购买二手住宅房的合同，新业主不能享受该物业现有设备的资产折旧。
但新业主自己新买的设备资产还是可以继续做折旧抵税。
换句话说，投资者购买全新的物业和投资者在2017年预算之夜前购买二手住宅房不受影响，仍可以按照老方法全部计提折旧。
3. 土地
土地或者土地估值是不考虑折旧的。这是因为房子本身有造价成本，渐渐也会贬值，所以会计或者税法而言是根据有限的时间推算每年的损耗值，也就是常说的折旧。
但土地是没有损耗的，所以无需折旧，甚至因为资源稀缺性还会带来增值。
4. 建筑物重建
有一部分房产投资者偏爱选择买“大地破房”，然后按照自己理想模式推倒重建。那么这部分建筑物的推倒成本可以进行折旧吗？答案是NO。
5. 种植花木费用
投资者除了房产投资，更愿意投入金钱给外围的园景建筑和种植花木，为房屋增色不少。但这其中的种草、种树并不能像实体建筑那般可折旧，常被称作soft landscaping 和hard landscaping的差异。
6. 购买成本
跟买房有关的法律支出、房屋检查费、虫害检查费、印花税等等，也别以为是能用来折旧的。这些统统都属于购房成本。
更多常见问题
Q：折旧周期最长可以是多少年？
澳洲税局规定，任何建筑物的最长折旧周期只有40年。
Q：折旧方式都有哪些？
一般来说，投资者可以根据自己的财务状况选择Prime Cost Depreciation（PC）或者Diminishing Value Depreciation（DV），这两种方法在计算上存在差异。通常来说，DV用的比较普遍，因为投资者可以在前5年实现大部分的折旧退税。
Q：如果是1985年以前建成的物业，是不是就一定不能进行折旧退税了？
也不一定，这取决于前任业主的折旧进程。
Q：怎样确定物业的年龄？
一般来说，确定物业的年龄有以下种方式：Original Application Approve Date、Occupancy Certificate Date和Final Inspection Date。折旧公司会根据具体情况进行判断。
Q：对于前任业主所作的翻修和改建，现任业主可以进行申报吗？
可以。对于1992年2月27日以后所作的翻修，折旧公司会依据具体情况给出分析报告。
之前不知道错过的折旧抵税怎么办
如果你在今天读了这篇文章前对房产折旧抵税不了解而错失了申报，那该怎么办？
不要着急，按照相关法律规定，你可以往回调取最近两次的退税申请（Tax Returns）然后补报房产折旧抵税，也许会花费你一些额外的会计费，但也许退回来的税款会大大超过这点开销。
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