一、什么是 Negative Gearing (负扣税)？
确切地说负扣税并不是一个税种，而是存在于房产投资中的计算方式。
在一个财政年度中，维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息，水费，电费，市政费，和非现金支出,例如房屋折旧等，超过投资收益（房租），所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税（Negative Gearing）。
之所以与税务挂钩是因为此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如，工资收入（Salary/ Wage）,资本利得（Capital Gain）等，以此降低应税收入，达到最终减少缴税的结果。如果纳税人除物业投资收入外没有其他收入来源，或其他来源收入少于负扣税，那么在现行政策下，没有冲抵的负扣税可以累积并延续到之后的财政年度，直到与足够的正向应税收入进行对冲。
二、负扣税推出的意义和影响？
澳洲政府推行负扣税的原因是多方面的，其一是税法的要求，租金收入是应税收入的一部分，那么与租金收益产生相关联的费用一定是可以抵扣的。但负扣税推行更主要的目的是通过宏观之手，政策之力对纳税人进行税务利益激励，鼓励个体房产投资，推动民用住宅开发，尽量弥补人口增速超出住房供给过少、过缓的缺口，拉动基础设施建设，以达到刺激经济的结果。宏观是通过税收调节促进经济，微观则反映出澳洲房地产发展的矛盾。人口在主要首府城市的不断增加与可供开发土地数量的限制，可开发级别的控制，以及区政府审批速度过缓所带来的矛盾，是通胀时房价迅猛上涨，通缩时房租涨幅不止的背后推手。
而负扣税从历史角度看来，对政府调节民生起到了积极作用。一定程度提升的租房市场供给量，为无法承担房价的居民提供了帮助，同时也减轻了政府对公屋计划的投入。纳税人通过投资和负扣税带来的税务利益可能积攒更多的个人财富，为退休做好充足的准备，从而减少政府对社会救济金的预算压力。
但负扣税似乎仅在合理规避个人所得税方面起到的作用大一些，而基于供给矛盾的存在，对其本初目的的实现反而力不从心，这也是很多经济学家，社会评论家广为诟病的地方。真正的投资是以通过理性研究分析，获得预期增值为导向的。但负扣税的出现，某种程度上扭曲了投资方向。为了规避缴税而忽视了投资的真正价值，进行盲目的、非理性投资，从而带来市场价格虚高，制造泡沫和繁荣假象，导致的结果可能是市场秩序被破坏，投资以失败收场，政府税收减少，国家削减财政预算，进而取消部分社会福利。最终的后果仍然由纳税人来承担。通过工作、存款和其他投资方式获得收入的纳税人会批评政府不公，因为他们要为申报负扣税的纳税人买单；低收入的纳税人也会因为高收入纳税人的负扣税而丧失本来可以享受到的社会福利。
根据澳洲税务局2011-2012财年的统计，有总数超过11万的物业投资人因申报了不正确的物业投资收益而受到调查，其中绝大部分的错误来自于净投资收益的错误核算，言下之意，申报了过多的负扣税。
我们知道负扣税实际是计算一个财政年度内物业投资净收益时的一个结果，即支出超过房租收益的那部分。那么从财务的角度如何正确的计算净收益，是每个物业投资者都应该掌握的技能。
三、投资净收益的计算，关键是确定收入和支出。
收入的类型：
1)房租
2)用来冲抵房租的商品或服务，需可量化
3)租客预定租房的费用，但没有返还而是充当房租使用
4)租客为物业损坏所支付的赔偿金
5)政府为安装太阳能系统所提供的津贴
6)保险赔偿金，例如业主保险（landlord InsurancePolicy）
7)用来冲抵房租的押金
支出的类型：
1)招租广告费（Advertisingfortenants）
2)物业管理费（Body corporate fees and charges）
3)地税（Land Tax）
4)贷款相关费用（Borrowing Cost）
5)银行利息（Interest on Land）
6)清洁费用（Cleaning）
7)市政费（Council rates）
8)水费（Water charges）
9)屋内设施折旧（Deductions fordeclinein value）
10)建筑结构折旧（Capitalworksdeductions）
11)修理和维护费用（Repairsandmaintenance）
12)保险费（Insurance）
13)律师相关费用（Legal expenses）
14)除草费用（Gardening /lawnmowing）
15)除虫费用（Pest Control）
16)物业管理中介费（Property agent fees or commission）
17)文具，电话费，邮寄费（Stationery,telephoneand postage）
18)交通费（Travel expenses）
19)与投资物业有关的其他杂费
四、案例分析：
王女士，拥有在澳长期居留身份, 澳洲税务公民，2013财政年度其工资收入为$80,000, 在悉尼王女士拥有一套价值$66,5000的投资物业，其物业收支情况如下:
收入：
租金 :$640/周，$640x52=$33,280/年
支出：
1)物业管理费（Body corporate feesand charges）：$4800/年
2)银行利息（Interest on Land）：$26,600/年（贷款80%，还贷利率5%/年）
4)市政费（Council rates）+水费（Water Rates）: $2,500/年
5)屋内设施折旧（Deductions fordecline in value）+建筑结构折旧（Capital worksdeductions）：$9,000/年
6)修理和维护费用（Repairs andmaintenance）：$300/年
7)物业管理中介费（Property agent feesor commission）：$1830/年
支出总计：$45,030/年
净投资收益：$33,280-$45,030 =-$11,750(负扣税)
应税收入：$80,000-$11,750=$68,250
应缴税款: $14,752
五、分析 - 负扣税为什么可以节税：
根据上例，我们把支出进行细分：
1）非现金支出：折旧=$9,000
2）现金支出：物业费+还贷利息+市政费+水费+维护费+中介费=$36,030
那么净现金收益实际为：$33,280-$36,030=-$2,750,意思是，王女士为维护这个投资物业的实际花费是$2,750。
如果王女士没有这个投资物业，她的$80,000应税收入所需缴的税款为$18,747,比有投资物业多交税$3,995。
经此对比，拥有投资物业的王女士可以合理节税 $3,995，扣除维护投资物业的$2,750, 王女士通过负扣税可以获得$1,245的税务利益。
小贴士：
1）屋内设施和建筑结构折旧报告可请专业的评估公司出具。
2）对购买楼花的投资业主，在没有交房前，去自己的投资物业进行视察，为此所产生的交通费是不能作为税务支出项的。
3）与租金直接相关的维修、维护费用可以全额抵扣，例如：维修门锁，疏通下水道，维修空调等，但如果需要更换整个家电设施，例如：重新购买一个冰箱，洗衣机，或者对房间、厨房进行重新装修，加建，拓建等则不能在其所发生财政年度进行全额抵扣，而是根据税务局的要求进行折旧计算。
4）对于需要向澳洲税务局定期上缴预提税（withholding tax）的纳税人，如果上个财年有负扣税产生，则可在本财年初提交预提税更改申请（withholding variation），以此减少预提税支出
5）海外物业投资人也是可以无条件使用负扣税的，但因为其绝大多数在澳洲本土没有额外收入，负扣税可以累积并延后使用。
另澳洲税法时时更新变化，
