【房产指南】澳洲买房的贷款费用及最新利率！,澳洲优销地产微信公众号文章

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引言在澳洲置业，贷款过程中需要什么费用？能贷多少钱？如何还款？利率多少呢？

此前已经为大家介绍过在澳洲贷款的具体流程，今天为各位投资者详细介绍一下关于贷款手续的费用、额度和利率的问题，以及澳洲主要银行在最新央行利率决议后的跟进情况。

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贷款的前期费用

主要包括律师费（Solicitor Fee），评估费（Assessment Fee），申请费（Application Fee）。有的金融机构也会免除 Application Fee ，但是律师和评估费还是照收的，即使有差别，也不是很大。一般银行的做法是将律师、评估、申请这三个费用打包后作一个费用，统称Application Fee。

能贷款额度

可能很多投资者并不知道自己能贷到多少款，这个计算公式非常的复杂。但一般贷款额度不会低于贷款人所有年收入的五倍。

而银行评审贷款主要依据：首先，银行要求你有足够的还款能力，每个月的收入扣除支出以外，还能付得起贷款。其次，万一你还不起钱，银行会收回房产，对外拍卖，所以它要保证房产物有所值，不至亏本。因此银行通常会对两个方面进行审核：

借贷安全性(Security)：银行通过贷款价值比率(Loan to Valuation Ratio，简称LVR)指标来判断和控制你作为贷款人的风险。LVR＝贷款额／房产价值。银行用LVR来控制把钱借给你的风险。这个房产价值不是指买房价格，而是银行委托的专业估价师评估的房产实际市场价值。

每家银行对LVR的要求不同，一般认为，贷款额如果不超过住宅物业价值的80%，那么风险还在比较可控的范围内。有些房产可能因为位置、类型、面积或其它原因只能用来借更低的比例，甚至不被接受作为抵押物。

还款能力(Servicing)：为确保贷款在你的财务承受范围内，银行要统计你的收入支出，看是否有盈余来负担还款，同时也要考虑你的信用记录、存款和就业情况等因素。

LVR越高，对于银行来说，承受的风险就越大。有的银行允许LVR超过80%，甚至可高达95%，但要求缴纳一定数额的房贷保险(Lender Mortgage Insurance，简称LMI)，以保护银行自己的利益。这是贷款者给银行买的保险。

如果在无法还款的情况下，银行拍卖房产收不回本钱，房贷保险供应商会弥补差额，同时向贷款者追债。房贷保险通常占房贷金额的1-4%左右，保险费从几千到几万不等，可一次性支付，也可以和贷款一起分期偿还。

但对于高收入的专业人士，比如医生、会计师、律师或矿业工程师之类，有的银行可以免掉房贷保险。

贷款方式 & 还款方式

竞争激烈的贷款市场中，银行和金融服务机构可为你提供各种选择的房屋贷款方式和组合，各种贷款期限(最多可长达30年) 偿还贷款方式如下：

固定利率贷款（Fixed Rate）

按固定利率和固定年限借款，贷款银行会根据历年来的利率制定一个固定的利率值，今后贷款人就按照这个值还款。这种贷款可以防止利率上升的影响，固定利率贷款通常比可变贷款或浮动贷款的利率低，最多5年。

浮动利率贷款（Variable Rate）

利率将随市场情况浮动，这种贷款提供随时可以改变还款额的灵活性，包括一次性大笔还款。若是利率下降，你需付的利息将减少，一般期限为5、10、15、20、25年等。

只还利息贷款（Interest Only）

只还利息贷款是一种只还利息不还本金的贷款，但是银行会提出时间限制，一般是3至5年的期限，这样的贷款方式是银行提供给投资者们的一个贷款优惠。这种贷款的特点：

（1）年龄大的投资者不被批准；

（2）一般期限为3年，到期可再申请；

（3）只还利息，不还本金，年末一齐还；

（4）澳洲可以使用这种方法贷款；

（5）对于专业投资人士可以方便还款，减轻供房压力。

100%贷款

100%贷款是指银行可以全额贷款，买房不需要自己拿首期款。但是这样的贷款方式是有条件限制的。申请者必须在澳洲已有房产或固定资产。已有房产当初如果是贷款买的，那还应该已经还了50%贷款，然后拿原有房产和新房产抵押给银行，经银行评估后才能贷到。

如何选择利率种类？

关于可变利率和固定利率，固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为4.99%，那么它的固定利率就可能为5.01%，一般地说，如果比较担心将来利率会升高，贷款者就更可能会选择固定利率，选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，同时，放贷机构可能要多收取一点钱作为自己资金自由度损失的回报。

可是实际固定利率也并不是完全保险，一就是固定利率并不是在贷款年限内一直就固定下去，一般现在给出的固定利率只能最多维持5年，当这个期限结束之后，需要贷款者再去根据当时的利率和贷款机构谈判一个新的利率。

第二就是其实固定利率并不是一定“固定”的，在settlement之前，固定利率是可以变动的，这个变动由贷款方来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率，如果申请了固定利率贷款，而且希望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率，那么贷款者往往还需要付出一个“锁定费用”。

因此通常固定利率往往会高一点，其次所有金融组织的可变利率都是盯紧央行的，联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力。

澳洲各银行贷款利率调整情况

联邦银行（CBA）

CBA是第一个公布降息，跟降0.13%，这个幅度刚刚过了RBA降息的一半，其贷款利率在四大银行中竞争力不高，但是也没有明显调整降息力度。

澳新银行（ANZ）ANZ和NAB 紧跟其后，ANZ宣布降息0.12%，比CBA少0.01%。

澳洲国民银行（NAB）

NAB仅跟降0.10%，相比较而言，CBA已然是降息最多的银行了。

西太平洋银行（Westpac）紧接着Westpac宣布降息0.14%，比CBA多0.01%，但是仅限本息连还的贷款客人，如果选择的是仅还利息，那利息只降0.10%。其自住贷款产品将额外的利息折扣期限由原先的两年延长为三年，所以客户在贷款的头三年内可以享受比其他贷款产品更多的利息折扣，目前flexi first的自住房贷款利息为3.75%，必须本息连还。投资房同款产品利息也仅仅为3.95%。

圣乔治银行（St George）

除了四大银行跟降以外，其他小银行和贷款机构也各有行动，与Westpac隶属同一集团的St George银行和Westpac跟降利息相同，分别是0.14%和0.10%。

安智银行（ING）随后ING（安智银行）也发出声明，贷款利息下调0.12%，但必须申请贷款套餐，如客户没有申请套餐，则贷款利息仅仅跟降0.10%。安智银行向来在贷款利息方面具有相对的优势，这次降息也不甘示弱，其Orange Advantage贷款套餐的自住房利息目前仅为3.67%，可以选择仅还利息或者本息连还。

麦考瑞银行（Macquarie Bank）

Macquarie Bank跟降0.10%。

昆士兰银行（Bank of Queensland）

昆士兰银行银行自住房利息目前降至3.84%，此款产品可以选择仅还利息或者本息连还，需要申请Clear Path产品。

*资料来源：GOLDMATE 中联集团

*澳洲优销地产采编报道