根据澳洲税务局2011-2012财年的统计，有总数超过11万的物业投资人因申报了不正确的物业投资收益而受到调查，其中绝大部分的错误来自于净投资收益的错误核算，言下之意，申报了过多的负扣税。

根据上一期“澳洲负扣税--简析”，我们知道负扣税实际是计算一个财政年度内物业投资净收益时的一个结果，即支出超过房租收益的那部分。那么从财务的角度如何正确的计算净收益，是每个物业投资者都应该掌握的技能。

投资净收益的计算，关键是确定收入和支出。

收入的类型：

1) 房租

2) 用来冲抵房租的商品或服务，需可量化

3) 租客预定租房的费用，但没有返还而是充当房租使用

4) 租客为物业损坏所支付的赔偿金

5) 政府为安装太阳能系统所提供的津贴

6) 保险赔偿金，例如业主保险（landlord Insurance Policy）

7) 用来冲抵房租的押金

支出的类型：

1) 招租广告费（Advertising fortenants）

2) 物业管理费（Body  corporate fees and charges）

3) 地税（Land Tax）

4) 贷款相关费用（Borrowing Cost）

5) 银行利息（Interest on Land）

6) 清洁费用（Cleaning）

7) 市政费（Council rates）

8) 水费（Water charges）

9) 屋内设施折旧（Deductions fordecline in value）

10) 建筑结构折旧（Capital worksdeductions）

11) 修理和维护费用（Repairs andmaintenance）

12) 保险费（Insurance）

13) 律师相关费用（Legal expenses）

14) 除草费用（Gardening / lawnmowing）

15) 除虫费用（Pest Control）

16) 物业管理中介费（Property  agent fees or commission）

17) 文具，电话费，邮寄费（Stationery,telephone and postage）

18) 交通费（Travel expenses）

19) 与投资物业有关的其他杂费

案例分析：

王女士，拥有在澳长期居留身份,  澳洲税务公民，2013财政年度其工资收入为$80,000, 在悉尼王女士拥有一套价值$66,5000的投资物业，其物业收支情况如下:

收入：

租金 :$640/周，$640x52=$33,280/年

支出：

1) 物业管理费（Bodycorporate fees and charges）：$4800/年

2) 银行利息（Intereston Land）：$26,600/年（贷款80%，还贷利率5%/年）

4) 市政费（Councilrates）+水费（Water Rates）: $2,500/年

5) 屋内设施折旧（Deductionsfor decline in value）+建筑结构折旧（Capital works deductions）：$9,000/年

6) 修理和维护费用（Repairsand maintenance）：$300/年

7) 物业管理中介费（Property agent fees or commission）：$1830/年

支出总计：$45,030/年

净投资收益：$33,280-$45,030 = -$11,750(负扣税)

应税收入：$80,000-$11,750=$68,250

应缴税款:  $14,752

分析  -  负扣税为什么可以节税：

根据上例，我们把支出进行细分：

1）非现金支出：折旧=$9,000

2）现金支出：物业费+还贷利息+市政费+水费+维护费+中介费=$36,030

那么净现金收益实际为：$33,280-$36,030=-$2,750, 意思是，王女士为维护这个投资物业的实际花费是$2,750。

如果王女士没有这个投资物业，她的$80,000应税收入所需缴的税款为$18,747, 比有投资物业多交税$3,995。

经此对比，拥有投资物业的王女士可以合理节税 $3,995，扣除维护投资物业的$2,750, 王女士通过负扣税可以获得$1,245的税务利益。

小贴士：

1）屋内设施和建筑结构折旧报告可请专业的评估公司出具。

2）对购买楼花的投资业主，在没有交房前，去自己的投资物业进行视察，为此所产生的交通费是不能作为税务支出项的。

3）与租金直接相关的维修、维护费用可以全额抵扣，例如：维修门锁，疏通下水道，维修空调等，但如果需要更换整个家电设施，例如：重新购买一个冰箱，洗衣机，或者对房间、厨房进行重新装修，加建，拓建等则不能在其所发生财政年度进行全额抵扣，而是根据税务局的要求进行折旧计算。

4）对于需要向澳洲税务局定期上缴预提税（withholding tax）的纳税人，如果上个财年有负扣税产生，则可在本财年初提交预提税更改申请（withholding variation ），以此减少预提税支出

5）海外物业投资人也是可以无条件使用负扣税的，但因为其绝大多数在澳洲本土没有额外收入，负扣税可以累积并延后使用。

撰稿人：王明轶

责任编辑：马茵娜

普华永道澳大利亚税务高级经理

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