文 / James Tong, 图 / Domain

上周一，BIS Oxford Economics当上了澳洲房市的刷屏之王。

因为根据各大媒体的报道，他们宣布：澳洲的房价将会持续低迷，一直到2021年。

在澳洲，这是第一家专业的房地产数据分析公司，对主要城市的房价上落，给出了明确的三年预测。

不安的群众和媒体无疑是很需要这样的消息的。因为在过去大半年，就象走进了一条漆黑的隧道，跌跌撞撞，不知尽头。现在终于看到前方有一点点光亮。于是大家纷纷转载、传阅。

房市什么时候回暖，确实是大家关心的话题。有人自然会想：我是不是应该现在好好存钱，等两年后才入市呢？

如果能够像看天气预报一样，知道专家的预测有多准确就好了。

可是，我们并没有办法穿越未来，去看看BIS的这个预言是否准确。那怎么办呢？我想到的方法是：回头看看过去15年，BIS对房市连续每年的预测，究竟有多准。

如果准确率很高，那么就可以推断他们兜里真的收着一个水晶球。

如果不准确，我们看看是如何偏差，把今天的预测纠偏一下，也就大概有一个谱。

而BIS真的非常专业，他们在发布预测结果时，就好像知道我们会这样做，也同时公布了一份从2003年到现在，他们所有预测报告的总结。

我觉得，这比看媒体新闻还更有意思。

在这份总结里，BIS说，各式各样的经济学家喜欢对房价发表评论，但很少有人会做出明确的预测，特别是对未来、超过12个月的预测。BIS Oxford Economics是唯一一家持续地发表三年房价预测，并且定时在6月份向公众发布的机构。

由于他们不想自己的观点与其他人的预测相混淆，所以特别把每年6月份报告中对房价中位数的预测记录下来。

在回顾过去15年的记录后，他们也承认，对于澳洲房价的总体预测基本上是偏于保守的。也就是说，与实际情况比较，有点过于悲观。

2003-2004年的预测算是比较接近实际情形，但2005-2006年的报告就偏低了，他们低估了当时价格回升的力度。具体来说他们没把握好利率上升期间，房价也会同时增长的可能。

在2008-2009年的报告中，由于看准了高利率带来的作用，而且也看准了随后全球金融危机最严重时期经济有高度的不确定性——他们对后来三年房价的预测非常接近实际结果。

2010年报告就有点过于乐观了，那是他们对澳大利亚经济的实力估计过高。随后的人口普查结果也证明，他们对某些州的潜在供求关系也没预测好。

在2011-2016年的报告就显得过于悲观，因为对多数首府城市的预测太偏重于看房地产周期。特别是，没预测到悉尼和墨尔本市场的强劲，对于霍巴特和堪培拉，他们也没看准2016、2017年的增长，这主要是人口增长远高于预期，而低利率的助推力度也出乎预料地大。

在最近2017-2018的报告中，他们预测投资者需求会逐步减弱，价格增长会趋于平缓，因为供应的大增、经济增长放缓会影响买方的信心，但实际是房价还没有停止涨势。而现在，他们预计2018-2019年将出现温和的下降。

总的来说，正如他们自己所说，BIS Oxford Economics的预测，是偏向于悲观的，在经济出现大麻烦时，他们才会准确。

但我还是对他们的专业态度表示尊重，他们预测的结果虽然不太准确，但起码提供了一个座标给大家去修正。他们15年的总结有分开每个城市预测的，需要更清楚图表的朋友可以联系我。

最后，可以告诉大家一个发现：他们的预测经过纠偏之后，很可能会与我在《分析：这一波澳洲的房市会跌多久？》一文中所说的结论一样。

作者：James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席