澳大利亚贷款市场近日变化不断，在政府压力下澳洲四大突然大幅度收紧海外收入的贷款政策。规则的改变导致很多贷款申请由于准备不足而被拒绝。今天我们通过专家们的总结和回馈来给大家提供海外收入贷款解决的方案。
凡事都有轻重缓急。今年面临大选，选民中对于调查银行的呼声很高。工党前几个月再次表达要建立皇家调查委员会（royal commission），重点调查银行的财富部门（wealth），这里的 wealth 不是房贷部门，而是涉及养老金、投资理财等。自由党这里则是要求 ASIC 和 APRA 对银行进行调查和整改，主要就是贷款部门业务，其中包括贷款经纪（broker）行业的一些规范和佣金构成。
不断收紧海外收入贷款的政策也就是在这个大的环境下出台，银行来说短期应付政府监管，哪怕关门不做生意；但如果选民选了工党上台，皇家调查委员会介入 Wealth 部门调查，就更麻烦了。
上周五 NAB 作为最后一间至此还没有官方宣布停止海外收入贷款的银行，宣布从本周一（6月 20日）开始纯海外的投资客户需要有现有的投资房租金收入或 60天 NAB 存款利息收入结合海外收入才可以递交申请，单纯的只有海外收入则不再接受。
NAB 从 6月 24日（本周五）开始，NAB 将不再接受通过 Introducer 渠道递交的海外收入申请。
这意味着 NAB banker将不能接受以下申请：
- AUS/NZ Citizen and PR Expatiates（在境外工作的澳洲永居和公民）
- Temporary visa holder（在澳洲临时签证居民）
- Foreign nationals（纯海外投资人士）
请注意，通过在澳洲本地直接见面银行递交申请还是可以继续接受（foreign borrowers are still acceptable via customer direct channel at this stage）。意思就是说如果客户入境澳洲提供相应材料（下方有做总结）还是按照目前的政策审批，但如果通过Introducer渠道递交将不再接受。
目前坦然的说未来海外收入这一块市场不太可能会有多少放宽，银行如果还想做这块市场只会通过旗下基金渗透做一些市场。但比例和审批都不应该再会有放宽，通常政策还是会说最高借款比例不超过 70%，实际当你用他的审批政策收入计算后基本上能达到 50%就非常好了，倘若无法准备好这些资金的客户，纯海外的投资者就需要考虑其他出路了。也会有相关 Prime 借款出现贷款额度会高于银行贷款比例 10％，但最高借款比例不超过65%，利率会高出许多，不是说他们想趁火打劫赚，也不是风险有多高，65%额度没多少风险，因为Prime基金通过商业渠道的批发资金成本的确要那么高，但从商业渠道批款则会非常宽松。
这两个渠道未来怎样不好说，虽然非银行机构不受到 APRA 监管不考虑投资房贷款增长率，但是收紧贷款比例还是会可能出现，随之出来的是高利息的降低，必定一段时间后这块市场会有更多的基金入场，带来一定竞争。
政策方面就不要多想多猜多问了，因为猜测没有任何意义。到了时间回来看看我们的政策更新确认好申请方案。
什么是可行的方案呢？不是说一个一个银行去实验，举个例子：现在你是学生，那很明显不要铤而走险了，Prime可以批就先拿到 approval后续如果没有其他方案那就知道有一个可以settle的方案，最后是settle还是不settle再做决定，切记试遍了所有危险不确定的方案，到了最后走投无路在做，只是害了自己。我们知道大家都愿意心里想着还有一线可能就试试呗，贷款不是三次机会试试碰运气，你每试一次都可能是致命的。如果你是本地PR，很多可行的方案就比较多了。
大家心里要开始有一个正确的观念了，我的情况怎么样，在合情合理的情况下有哪些方案可行，不要想着就是哪个银行最低利息，哪个银行能做海外，哪个银行最宽松，而是从你个人情况出发有哪些方案可行，可行里面哪个最稳妥，然后再看哪个产品最合适便宜。
线面我们做了一个简单罗列，希望对您有所帮助。
纯海外投资客：
选择：NAB，BOC，HSBC，基金和 Prime 借贷
最高借款比例：银行 60%，基金最高 70%，Prime 最高 65%。
银行要求：客户需要至少满足三方面要求，有完整的海外收入3个月工资进账银行记录流水，工商企业信用信息中的电话和地址与雇主信相符并可完成雇主电话确认，最后需递交时入境澳洲做证件认证。
基金要求：海外收入作为辅助，主要使用投资物业的租金回报做借款能力测试，递交时需入境澳洲做证件认证。
Prime 要求：无，可在境外做证件认证。
临时签证：
◆ 学生
选择：基金或 Prime 借贷
比例和要求参照海外客户。
◆ 485
选择：银行，基金或 Prime 借贷
最高贷款比例：60%，或 70% 最高
要求：必须是本地正规收入，选择的银行或基金根据情况而定。
◆ 457
选择：银行
最高贷款比例：95%
要求：本 地收入，457 的贷款比例通常银行是按照海外人士（non-resident）处理，但是依旧有四大银行可以借款比例达到 80%或以上，根据收入和签证年限确定最终的贷款比例和申请。注意如果有配偶一同入境澳洲购买物业，此时需要沟通好以确保贷款可以拿到预计的额度。
各银行均可以接受，通常就不建议基金和 Prime 了。
◆ 820（配偶）
选择：银行
最高贷款比例：80%
要求：澳洲本地收入，通常不能单独申请，需要和配偶同时递交申请。
◆ 188
选择：银行，基金或 Prime 借贷
最高贷款比例：80%-90%
要求：188 签证是比较特殊的一类群体，通常首先要看是 a/b/c 哪一类。四大银行当中目前只有一间是可以按照本地处理，最高比例达到90%，但需要看到一年的澳洲本地保税（也就是成为税务居民）。如果还没有一年的本地保税，可以考虑海外收入结合本地的投资收入，借款比例会降低至 60%-70%。
此类签证更是 case by case，需要沟通讨论。
永久居民和公民:
◆ PAYG 工作收入
选择：银行
最高贷款比例：80%-95%
要求：工资单
◆ ABN 生意收入
选择：银行或金融机构
最高贷款比例：80%-95%
要求：如果您有正规保税，可以选择的银行产品于 PAYG 工作没有区别，贷款比例和产品利率。但通常经营生意的可能会有一些保税的问题，比如刚刚成立的公司利润并不高，或还没有到最新财年报税时间，只有过往保税记录。只要 ABN 注册两年时间，并有登记 GST 一年以上，均可以借款 80% 无需提供保税记录（单个物业贷款金额不超过 1mil）。如果注册不满两年，超过一年并登记 GST，也可以借款最高 70%，需提供BAS报表。
以上是我们给大家总结的重点，希望能够帮到近期需要房产贷款却没有太好办法的朋友们。
采编：直通澳洲地产部
（以上内容源自MyHomeLoan，由直通澳洲采编）
