第一个产权法是1886年在南澳首次引入，法律名字为Real Property Act 1886。

Real Property Act 1886的目的是识别并记录土地或财产的所有权详细信息，以减少当时发生的欺诈行为。

引入该法令后，人们能够登记其财产权，包括抵押权。

Real Property Act 1886催生了澳大利亚其他州类似的立法。

1881年成立了澳大利亚联邦银行（Federal Bank of Australia），但澳大利亚银行仍在自由银行体系中运作。

该银行发行了钞票，但实际上没有像中央银行那样发挥监管金融业的作用。

在这个时候，澳洲地产市场上的投机气氛浓厚，许多建筑协会和融资公司在那个时代成立。土地供应远远超出了市场的需求，投机造成的坏账损失造成了墨尔本最大的建筑协会，Premier Permanent Building Association在1889年12月倒闭。

（之所以叫建筑协会是因为在19世纪，当时房子有限，二手房满足不了需求，普通人的做法都是买地自己盖房子，所以借钱都是盖房，因此叫building society ）

墨尔本最大的建筑协会崩溃后，1891年又相继有16个小型银行和建筑协会倒闭。

当1893年1月澳大利亚联邦银行（Federal Bank of Australia）也面临倒闭时，银行危机变得显而易见。到同年5月，全国11家主要商业银行已暂停交易。

澳大利亚英联邦银行Commonwealth Bank of Australia（CBA）是根据Commonwealth Bank Act《英联邦银行法》于1911年12月22日成立的。它是第一家获得联邦政府担保的银行。该担保意味着政府有责任确保银行中所有存款的安全。

建立英联邦银行的目的是重新建立人民对银行体系的信念。该银行于1920年从财政部接管发行澳大利亚钞票的责任，并肩负中央银行的职责。

欧美经济陷入衰退，澳洲主要出口农产品的需求不断下降，外国对澳洲投资在减少，政府也为过去基建负债累累，收益甚少。政府开始大肆削减支出与信贷。

为了避免再次陷入衰退，澳大利亚决定进行大刀阔斧的金融改革，利率由政府来调控，每个银行有放贷与准备金比例限制。金融机构也被定性，贸易银行可以借贷给生意，但储蓄银行借贷给家庭，房产投资与高风险小额信贷由金融公司负责，三方各自业务不重复，确保金融稳定。

因为联邦银行（CBA）即是央行又是一间面向大众的商业银行，存在利益冲突。新法案出台Reserve Bank Act 1959（中央银行法1959），政府决定把CBA变成一间完全的商业银行，央行业务被单独抽调出来成立Reserve Bank of Australia (RBA澳大利亚中央银行)

Housing Loans Insurance Corporation（房屋贷款保险公司）成立于1965年。

它的目的是通过向贷方提供一种保险形式，帮助准购房者以合理的利率获得住房贷款。这些保险单涵盖了放款人在借款人违约时所遭受的损失。

今天，这种保险被称为Lenders mortgage insurance（LMI），贷款超过80%都需要购买。

银行不再需要服从央行的资本要求，可以根据市场自由设定利息。

The Mortgage Finance Association of Australia (MFAA)贷款经纪人协会成立，开始管理和认证所有的贷款经纪人. 在90年代花旗银行和西澳银行（bankwest）是最早对broker开放业务的外国和本地银行。

准许外资银行进入澳洲银行零售业务市场

贸易银行与储蓄银行的区别和限制被取消，所有银行即可以做商贷也可以做房贷

在1990年代初，失业率上升到11％，当时利率高达17.00％。许多公司倒闭，企业对信贷的需求直线下降。由于企业破产，银行蒙受了巨大损失。但是，他们在住房贷款方面并没有遭受太大损失。

这次危机让银行决定把放贷重心从商业贷款转移到住房贷款。西太平洋银行（westpac）在此次危机差一点破产，因为60%贷款在商业地产上。到1995年，住宅贷款的份额从30％增加到46％，商业贷款的份额从63％下降到48％。

值得一提的是，除了墨尔本以外，澳洲各大城市房价并无受太大影响。墨尔本主要问题是房价在过去5年涨得太快，所以唯独此城市房价开始调整。

同期由于银行政策收紧，靠在债券市场融资为主的基金公司兴起，他们做很多银行不做的业务，如Refinance（再抵押套现），只还利息贷款和Low doc贷款（一封会计信就可以贷款）。他们的市场份额从1993年的2％增加到1996年的8％。

那个时候最出名的基金公司叫Aussie Home Loans ，成立于1992年2月17号，目前转型成贷款经纪人公司，拥有澳洲最大的行业份额。

著名的华人贷款界教父王人庆的AIMS home loan（保泽集团）也在1991年成立，目前市面上大的贷款公司老板都和他有渊源。

1998年7月1号Australian Prudential Regulation Authority (APRA)澳洲银监会成立，负责监督银行，信用社，建筑协会，保险公司和养老金公司。它的职责是通过监管和审计，确保澳洲金融体系的确保稳定，高效和竞争性。

银行，基金和建筑协会三方市场竞争激烈，银行不断削减利息，给更大折扣。银行开始推出一些产品让不符合银行审核标准的人也能拿到贷款。对冲账户也被发明出来了。

当时澳洲的贷款总额里有10%都是low doc贷款。

Australian Securities and Investment Commission澳大利亚证券和投资委员会成立，监管企业和金融服务，追溯和调查商业与白领犯罪。

美国银行打破标准，让无法证明收入的人贷款，最终造成2008年金融危机，同时冲击澳大利亚。基金公司无法继续在国际金融市场融资来放贷，纷纷转型为贷款经纪人卖银行贷款产品，有些基金公司如RAMS被大银行如Westpac 收购。银行市场份额由60%在此提升到80%。

危机期间开始大鱼吃小鱼，westpac并购ST Geroge， CBA并购了Bnakwest，四大份额继续提升，所以并购银行成为集团旗下全资子公司。

在金融危机期间大银行依然正常放贷，但审查严格，而且贷款比例也有所调整，如最高借贷比例由97%下调到95%。

National Consumer Credit Protection Act 2009简称NCCP, 国民信贷保护法，此法要求放贷方必须确保客户具备还款能力，选择适合客户产品。商业贷款不在此法管辖范围。

大部分银行取消了Low 产品，low doc贷款市场份额由10%下降到7%. 对于征信有严重问题的客户，银行不再接受。No doc贷款取消。

澳洲银行开始多次降息，澳币汇率在达到1：1.1美金的高点后，开始下降。在降利息和降汇率的情况下，悉尼和墨尔本房市正式进入牛市。

央行规定，投资贷款比例不能超过银行总体贷款额的10%。

对非澳洲国籍人士贷款正式取消。贷款15年只还利息被银行缩减为5年。由于发现很多海外贷款有问题，银行吊销无数贷款经纪人牌照。澳洲开始出现大范围楼花无法成交现象。

澳洲最大的面向海外投资者的地产公司澳信倒闭，同期新加坡大华银行决定不受理中国人买澳洲房子的贷款申请。

市场上最便宜的low doc贷款机构Rams，宣布取消此类产品。信用记录完全开放，银行可以看到你在其他金融机构所有的债务，如信用卡，车贷和房贷

少部分银行宣布拒绝像受疫情影响的行业发放贷款，贷款审批速度极度慢。

历史告诉我们地产有周期，有萧条，但也一定有复兴。这里的故事我等你和我一起写山，这是属于我们投资人的精彩。