我和老公都喜欢别墅,但小孩要读昆大,住公寓更方便,纠结!

2020年07月12日 今日昆士兰




我和老公都喜欢别墅,但小孩要读昆大,住公寓更方便,纠结!!



公寓还是别墅


千古谜题

典型案例

今天,一位国内的客户W女士在微信上做房产咨询。W女士夫妻两个本来也有海外置业的打算,而且小孩马上要到昆士兰大学(UQ)上学,置业顺理成章的提上了日程。然而,在选择别墅还是公寓的问题上非常纠结。小孩目前的年龄还不能开车,住公寓更安全和方便。但夫妻两个,和大多数国人一样——内心深处更喜欢别墅。“到底买公寓还是买别墅??”W女士夫妻俩十分纠结。 


我曾经接待过很多有类似情况的客户,这无疑是一个很有代表性的案例。今天,我们一起聊聊,公寓&别墅,这个经典话题。

首先,我们来对比一下两种住宅类型的特点:

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公寓和别墅各有千秋,没有绝对的优劣之分;但对于不同阶段的群体的确有合适,不合适之分。


我们以“美林”和“MQ”为例,两者都是在各自产品类别中的佼佼者,方便我们快速对比两种产品。



公寓代表


“美林”:公寓产品中的优等生。位于布里斯班首屈一指的城区——南岸。城市交通汇集地,下楼步行十分钟之内,衣食住行,购物娱乐应有尽有,400米内既有公交换乘大站,又有轨道交通,一条直路到CBD,地段一绝!昆州排名第一的省重点中学学区所在,名副其实的王牌轻轨学区房;2020南岸公园性价比之最。




别墅代表


“MQ” :2020年别墅产品中的人气王。位于稀缺的城市中环,社区治安好,居民以中高产阶层为主。背靠布里斯班70年来唯一一个18洞72杆大型高尔夫球场,紧邻90公顷的政府规划绿地公园,真正的鸟语花香,清幽怡人,环境顶配!疫情期间,仍然创造了一周十套的销售记录。上半年,在realestate房产排行榜上,碾压了顶流明星项目皇后码头,跻身全澳点击量冠军。是2020年,别墅产品中的黑马。



有了这两个公寓和别墅产品中的高配项目,我们的“别墅”“公寓”PK赛可以开始了!!



第一轮: 便利性


  • 公寓得分


以“美林公馆”为例,下楼400多米就是大公交站,60多路来自四面八方的公交汇集,通勤高峰期,恨不得一分钟好几路公交同时到站,随便去哪都有直达车。到市中心就一站二分钟;到UQ就十分钟。400多米外就是轻轨站,近可到城市各区,远可达其他周边城市,包括黄金海岸。超市餐厅咖啡厅什么的扎堆在楼下,200米外就是大型连锁超市,300米开外就是一家新开的大型中国超市。步行10分钟范围内,衣食住行购物全部搞定。就连去南区华人区也是非常便利,直达车130;140走公交专线20分钟妥妥到达华人区,各种中餐厅,中国商场。

美林周边


反观MQ, 衣食住行这些配套也都齐全,在所在区域内都找的到,只是要把美林的步行换成开车。这点也是正常,相对于车水马龙的公寓区,别墅区的居住密度低,对应的公共资源的密度也就低。


当然,上述一切成立的前提是你没有车,依靠步行或者公共交通,那么公寓的便利不言而喻。但,如果你已经和大多数本地人一样已经习惯了出门就开车,那就是天地任我行了!生活半径无限扩大,别墅区那点所谓的不方便都不存在了。





第二轮:舒适度


  • 这局没有悬念,别墅完胜。


美林的两房两卫面积在100平上下,在公寓产品中,已经算是豪奢大户型了。而MQ的入门级户型标准面积接近200平,翻倍的面积,翻倍的居住体验。


如果一直住公寓倒不觉得,但如果住过别墅,再搬进公寓就难免局促。这也是绝大多数澳洲本地人更加认可的别墅的原因之一。公寓的在澳洲的历史并不长,年轻一代更为接受,别墅的主流地位仍然无可撼动。这一点需要国内客户心里有数,目前阶段,别墅的接受群体更广泛,别墅的二手销售也更加容易。


还有一点,100平米的美林和200平的MQ价格几乎一样,这就让公寓一族意难平了。

 

美林A户型                                MQ的H户型






第三轮:安全性


安全这道题没有标准答案。但就产品类别而言,公寓是相对安全的,楼下入门就有安保系统,刷卡才能进入,进电梯后还需要再刷一次卡才能按楼层,非楼内的住户几乎没有可乘之机。


别墅在这方面没有公寓严密,前不久的美的老总事件就是个例子。当然,这个问题很Tricky,因为安全问题和所在区域的治安状况有关,很多别墅区的治安好过公寓区也正常。如果真像美的老板一样成为被盯上的目标,别说公寓,住保险箱里也不安全。





第四轮:私密度


  • 私密度这题别墅一定是高分碾压公寓的。


公寓区寸土寸金,地贵楼密,四面八方都有高层建筑,大家在阳台上就可以互相挥手致意。再加上昆州做为闻名遐迩的阳光之都,建筑大多都是落地窗,落地玻璃抽拉门,换个衣服拉窗帘是肯定要的。当然啦,大多数公寓的玻璃都经过特殊处理,从外面看是镜面反光的。但跟独门独院的别墅比起来,私密度上还是有明显缺陷的。


而且,公寓一共楼里少则一百多户,多则二三百户,一层楼十几户也不稀奇。电梯里,楼顶公共区域肯定是人来人往,对于爱热闹喜欢人气儿的人来说是优点;对于希望住宅环境私密安静,人员简单的群体来说就是缺点了。


别墅的居住密度就低了很多,相较于公寓一栋楼就一两百户,别墅整个社区也就一两百户,大家都有自己的门口,自己的小花园,车库也是独立入门,隐私性大大的好。







第五轮:高租金


  • 公寓胜


依仗着便利性,好地段的公寓在出租方便是非常抢手的。以美林为例,因为是在南岸这样的高需区域,每年开学季,一房难求,新建的楼盘两房两卫户型租个600-650/周轻轻松松,如果配了家具,700-750/周也很有可能。不但留学生抢租,本地家庭也超爱,毕竟省重点王牌中学就在这里。


而别墅的租售比和公寓相比普遍偏低。公寓租售比5%左右,而别墅能到4%就已经很高了。MQ在别墅中的租金算很好的,但和美林相比还是有一定差别的。






第六轮:高增值


  • 别墅得分


MQ为例,MQ的开发商Frasers十二年前,在同一区域(Carina)开发过一个联排别墅,当时三房户型的售价是45万上下,目前市场二手成交价75万左右;四房当时的售价55万左右,现在的二手价格85万,增值幅度还是非常大的。两个月前,距离MQ仅500米的距离有一套二手联排别墅出售,成交价$59.5万,是一套接近二十年的老房子,当时的售价仅24万。


像是MQ所在的这种中环的成熟区,几乎没有新开发,供应少,房产的保值和增值更有保障。而公寓在增值方便普遍逊色。一来是由于需要和一栋楼的房东均分土地,每套公寓对应的土地份额是很小的;二来,近些年,公寓的供应量比较大,新房成交多过二手成交,二手增值方面的记录远没有别墅好看。






第七轮:都市化


  • 公寓得分


公寓在澳洲兴起较晚,是更为现代的居住方式。公寓区通常都在人口密度较高的市中心周边区域,资源密集。公寓本身大多都带有配套设施,什么健身房,楼顶泳池,桑拿,影音室一类,是很现代化的居住体验。


别墅是传统的住宅形式,通常在人口密度偏低的区域,没有公寓区那么热闹,都市化的感觉差一些,休闲的感觉多一些。美林和MQ就是很典型的例子:美林靠近的是公交站,地铁站,美食街;而MQ靠近的是高尔夫球场和绿地公园。














别墅环境













公寓环境







第八轮:高端大气上档次


这就没悬念啦!别墅在国人的心中有无法取代的地位,很多在国内没有办法买别墅的朋友们都憋着一股劲儿,想要在海外圆上别墅梦。别墅听起来就能让人有“大空间”“有钱”“舒服”这些关键词。



其实就连做为销售的我也不能免俗。我也曾经是公寓的骨灰级拥趸,做为一个年轻人,一个人住的时候,公寓的确更有现代生活的体验。但如果,有300万左右的预算摆在我面前,需要买一套房做为长期持有的资产的话,我会优先考虑别墅,没什么需要矫饰的,这就是人之常情!






对于W女士来说,两难的点在于:目前阶段一家人在澳洲长居的机会不多,绝大多数时间是孩子一个人在异国,想以小孩便利安全为主,买公寓似乎更加合适。但另一方便,内心深处更喜欢别墅,长远来看,如果以后退休后有海外长居的可能, 别墅显然更加有价值。

其实,这种挣扎就是短期需求和长期需求之间的矛盾,完全可以调和。




方案一


购买中环联排别墅(见补充)。 小孩读书期间出租,用收来的租金在南岸租公寓。好处是可以享受别墅的保值和增值,又可以享受公寓的便利安全。小孩若干年毕业后,已经适应了澳洲本地生活,也到了可以开车的年龄,可以搬回别墅居住。未来即便留在澳洲工作,生活,结婚生子,别墅也完全可以满足家庭自住需求,一步到位。方案一的原则是把长期需求(财产保值;未来家庭自住)做为主要矛盾来解决,短期的需求(上学方便)通过租房来满足。


补充:别墅区内环,中环,外环都有。为什么推荐中环,原因很简单,内环紧邻市中心,公寓为主,个别别墅区都是价格非常昂贵的富人区,预算要做到很高很高。外环华人区别墅开发倒是不少,价格也比富人区便宜很多,但有治安隐患,小孩一个人住不合适。相比之下,中环的治安环境好,价格又合适,距离华人区不远不近,去买东西吃饭都方便。

 


方案一成本计算


MQ为例,H户型3房2.5卫2车位,总面积193㎡(不含公摊和建筑面积,100%得房率),另赠送32㎡的花园。价格59万澳币,加各种税费后总费用约66万澳币,折合人民币约320万。房子2021年中交割,签约时付10%首付(28万人民币)即可,尾款交割时付;如果需要做贷款,也是交割时开始还贷。小孩目前读高二,还要一到两年的时间来澳洲,这种一年的期房别墅刚刚好。





方案二


买公寓。小孩读书期间的所有要求都可以满足,安全又便利。毕业后如果留在澳洲工作生活,也可以继续居住。未来有了家庭,如果资金充足,可以保留公寓,做为投资房来出租,另外再买一套别墅自住。如果,现金紧张,也可以把公寓转售套现,用卖房的钱去置换别墅。方案二的原则是以满足短期需求为主。

 

方案二成本计算


美林为例,2A户型2房2卫1车位,总面积93㎡(不含公摊和建筑面积,100%得房率)。价格69万澳币,加各种税费后总费用约77万澳币,折合人民币约370万。房子2022年下半年交割,签约时付20%首付(67万人民币)即可,尾款交割时付;如果需要做贷款,也是交割时开始还贷。

 



案例征集


欢迎和W女士一样在置业方面有选择困难的朋友讲出自己的故事,我们会把大家的问题做成一个案例分析的系列文章,给有相同疑惑的朋友们提供借鉴。


为保护客户隐私,文章中不会出现任何客户具体姓名,地址能信息。只谈典型案例,不谈具体个人。欢迎扫码联系作者。


作者:Cordy金


微信号 : cordeliaking



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