未来两年内，悉尼、墨尔本和布里斯班等几个澳洲最大城市将有数千套新公寓建成上市。那么大量公寓上市会导致房价暴跌吗？

目前澳洲储备银行正在密切关注此事。

在其它国家，供应增长有时候会造成房价暴跌。例如，近期美国、英国、爱尔兰、西班牙等国家就出现了这样的情况。在这些市场上，当价格下跌的情况下，人们会被迫卖掉自己的房产。

与美国不同，澳洲的法律不会让你在还不起贷款的情况下将房产交还给银行，所以强制卖房的情况没有美国那么多。

不过，购买期房存在着清算风险（settlement risk）。所谓清算风险就是指公寓虽然建好了，但购房者却付不起房款，所以他们不得不把公寓退还给经纪人。在这种情况下，卖主扣留了首付，但需要再次出售公寓。这种情形和强制卖房有些相似。在澳洲清算风险已经引起人们的关注，人们已经清楚购买公寓的风险了，所以公寓价格增长要比独立房慢的多。

海外投资是房市最不确定的因素之一，特别是中国投资。

目前海外投资者购买了一些公寓。如果在房价下跌的情况下，如果中国投资者随大流卖掉公寓，可能会加剧公寓价格下跌，而且可能会更广泛地波及到整个房市。

但是也会有另一种可能。如果澳洲房市开始有点摇摆，那么澳元很可能会下跌。这样的话，在国际市场上，澳洲商品看起来会更便宜，那么对海外投资者来说，澳洲资产会显得便宜。

如果海外资金有耐心的话，那么任何房市摇摆可能都是短暂的。新一轮海外投资可能会进来，会吸纳过剩的供应，因此会阻止房价下跌。

鉴于房价暴跌的负面经济效应，如果房市看起来太弱的话，澳洲政府的政策可能会鼓励投资者支撑房价。在这种情况下，年轻一代所期望的房价大幅降温可能永远也不会出现。

根据澳洲法律，外国投资者只能购买新房。

如果期房销售不能完成交割，该房产转售时将被视作二手房。这意味着成千上万的潜在外国买家将被拒绝购买该房产，并且转售价格可能会降低。

这项裁决确认时，越来越多的中国买家离开期房公寓销售市场，迫使他们出售房屋。

澳洲税务局发言人说：

房地产公司LJ Hooker总裁Grant Harrod称：房地产中介公司开始看到公寓房进入二级市场，特别是在布里斯本和墨尔本。

Harrod说：

上个月，澳洲最大的公寓建筑商Meriton的创始人，亿万富翁房地产开发商Harry Triguboff称，“非常显著”数量的中国买家不能完成购房交割手续。

澳洲金融评论报（The Australian Financial Review）称，摩根士丹利（Morgan Stanley）的新报告显示：

澳洲将在2018年之前发现公寓房过剩10万套，尽管建筑数量在大幅下降。

摩根士丹利（Morgan Stanley）分析师写道：“房地产峰值状况已经过去，人们对于增长放缓的共识似乎太过于自满了。” 加上房市繁荣的结束将导致大约20万建筑工作的损失，并可能推高失业率至6.5％。

经济预测机构德勤（Deloitte Access Economics）的总裁Chris Richardson也发出警告，称房地产将成为未来几十年“最糟糕的投资”。

此前，储备银行警告过内城区公寓市场可能供过于求。

房地产研究公司CoreLogic称，到2018年，所有州府城市大约有23万套公寓房将会完工。

评级机构Moody警告说，这是截止到2016年4月的5年中公寓房年平均销售数量的两倍多。

瑞银（UBS）警告悉尼是世界上风险最大的房地产市场之一，称其为“泡沫风险区”。该投资银行加入了对澳洲房地产市场即将到来的危机预测，但所有这些至今都尚未实现。

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