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快速上涨的房价正迫使一些进入房地产市场的首置业者不明智地将自己的财务规模扩大到极限，专家说，此举可能不利于他们的长期财务健康。

最新研究显示，如果利率仅从当前的创纪录低点上升1.5个百分点，悉尼首置业者家庭税后收入的近三分之二将贡献给抵押贷款。

长期固定抵押贷款利率已经开始走高，因为贷款人预计中期内官方利率会更高。

最终，期限较短的固定利率和浮动利率抵押贷款预计也会上涨——越来越多的首置业者现在没有考虑到这一点，他们正担心错过良机纷纷涌入房地产市场。

经济学家预测，官方利率可能会在2023年开始上升。然而，具体时间和上调幅度将取决于许多因素，包括COVID-19封锁的频率和持续时间及其对经济增长的影响。

Digital Finance Analytics(DFA)创始人诺斯(Martin North)的建模显示，在悉尼，一个典型的首次置业者家庭需将税后收入的54%用于支付抵押贷款。

在“现金流基础上”，诺斯说，有许多抵押贷款借款人，特别是那些拥有位于远郊高增长地区房产的首置业者，他们已经压力山大。

悉尼抵押贷款经纪人贾勒特-道尔顿(Rebecca Jarrett-Dalton)说，她经常可以看到双职工夫妇，他们的一份收入用于抵押贷款，另一份用于支付其他家庭生活开支。

她敦促所有首置业者对他们未来可能支付的抵押贷款进行“现状核查”，因为利率预计将会上升。

墨尔本对住房负担能力的担忧没有悉尼那么大，这里的房价比悉尼低得多，而这座首府的工资水平只比悉尼低一点点。

但对于墨尔本首置业者来说，抵押贷款仍占家庭税后收入的41%。如果利率仅上升1.5个百分点，这一比例将升至50%。

买家似乎正在采用的一种策略是办理4-5年期的固定利率抵押贷款。这在一定程度上保护了他们免受更高的抵押贷款利率的冲击，但当固定利率期限结束时，他们仍有可能被大幅提高的利率和费用所制约，与此同时，他们的工资增长仍可能在放缓。

4年期和5年期固定抵押贷款的最佳利率也已经不见了，在过去的几个月里，贷款机构逐渐提高了利率。

Digital Finance Analytics计算首置业者家庭需要将多少税后收入用于偿还抵押贷款。

诺斯选择了悉尼和墨尔本首置业者的典型购房价格和收入，他以外郊、高增长地区为例，并参考墨尔本Point Cook和悉尼Austral的购地建房组合。

该模型是基于浮动利率抵押贷款，利率为3.1%，还款期限为30年，假定买家支付10%的首付。

在Point Cook，买地建房的典型价格是71万澳元，在支付10%的首付后，还需偿还63.9万澳元的抵押贷款。

诺斯估计，在墨尔本，首置业者的平均月税后家庭收入为6737澳元。每月还款2740澳元，占家庭税后收入的41%。如果抵押贷款利率上升1.5个百分点，抵押贷款将占家庭税后收入的近50%。

诺斯说，在悉尼的Austral，买地建房的典型价格是97万澳元，远远高于墨尔本的Point Cook。

然而，悉尼首置业者的典型家庭月税后收入为6886澳元，仅略高于墨尔本。

悉尼的首置业者家庭需把每月税后收入的54%用于抵押贷款。如果利率被提高1.5个百分点，将使家庭的抵押贷款支出增加到66%。

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