六连涨！澳洲再加息！近9年最高点！通胀仍不刹车！或创32年新高！珀斯房价开始下挫！这些区卖房赔本最严重！

2022年10月04日 最西澳

自五月以来，澳联储(Reserve Bank of Australia)已经连续五次大幅加息，而今天，澳大利亚又迎来了第六次加息……

现金利率上调25个基点


周二，澳联储宣布，将现金利率上调25个基点至2.6%——自2013年8月以来的最高点。

这一加息幅度似乎出乎金融市场和经济学家的意料，因为他们原本预计澳联储还会再次加息0.5%，甚至幅度更大。

澳联储行长Philip Lowe曾暗示，他担心过快加息可能会引发经济衰退，因为澳联储正在“密切监控全球经济、家庭支出、工资和价格设定等情况 ”。

他说：“通胀率和利率的上升给家庭预算带来了压力，但实际上，利率上升的全部影响还没有体现在抵押贷款支付上。”

“消费者的信心也在下降，很多地区的房价目前也在大幅下跌。”


这一决定肯定会引发一场争论，即定期加息是否足以像澳联储所期望的那样为经济降温。

Lowe说：“澳联储的首要任务是随着时间的推进将通胀率恢复到2%至3%的范围。它正寻求在保持经济平稳的同时做到这一点。”

“但实现这种平衡的道路是狭窄的，而且充满不确定性。”

他还说：“今天的进一步加息将有助于澳大利亚经济实现更可持续的供需平衡。”

Lowe在董事会会议后的声明中说：“由于澳大利亚的现金利率在短期内大幅上升，所以为了评估澳大利亚的通胀和经济增长前景，澳联储本月将现金利率上调了25个基点。”


KPMG首席经济学家Brendan Rynne表示，澳联储目前正在担心消费者支出放缓所带来的延迟效应。

他说，澳联储似乎正在担心之前加息的滞后效应即将显现，而且人们对全球经济衰退以及俄乌冲突走向的担忧正在加剧。

“澳联储希望通往经济持续繁荣和低通胀目标的道路是畅通无阻的。”

他说：“货币政策通常被形容为用橡皮筋拉砖头——在很长一段时间里不会产生什么影响，但之后所产生的影响可能是巨大的。”



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通胀不息，加息不止


自今年5月以来，澳联储已经连续六次加息(从0.1%的历史低点上调至2.6%)，这也是澳联储自1990年开始公布目标现金利率以来连续加息最多的一次。

在这次加息后，平均有60万澳元按揭贷款的借款人，每月的按揭还款额将增加89澳元，达到3055澳元。

澳大利亚财政部长Jim Chalmers表示，在这次加息之后，生活成本压力将是一个巨大的挑战。

他说：“假装不断上升的通胀率没有给家庭预算造成影响是没有用的。”


Chalmers表示，全球经济衰退的可能性已经从“可能性很小”变成了“可能性很大”。

他说，我们无法避免美国或全球经济的衰退，“乌云正在聚集”。

财政部长还强调，利率的提高将继续给本月的联邦预算带来困难。

他在堪培拉举行的新闻发布会上表示：“当货币政策和财政政策失控时，正如英国所面临的那样，不仅会对预算产生影响，还会对经济产生影响。”

“我们非常关注英国正在发生的事情。”

Jim Chalmers

上周，澳大利亚统计局发布的最新数据显示，在截至7月份的一年里，整体通胀率(即消费者价格指数)攀升了7%，这也是自1990年12月以来出现的最大涨幅，而8月份的涨幅已放缓至6.8%，但这仍是澳联储2%至3%目标的两倍多。

此外，受全球供应链紧张、中国清零政策以及俄乌战争使价格走高的影响，澳联储和财政部都预计，通胀率将在今年晚些时候达到近32年来的最高点——7.75%。

BIS Oxford Economics宏观经济预测主管Sean Langcake表示，澳联储目前仍对通胀水平感到不安。


他表示：“尽管他们预计供给侧因素的正常化将有助于降低明年的通胀率，但他们仍认为，需要进一步抑制需求的增长。”

“澳联储的主要任务是，平衡非常紧张的劳动力市场与家庭对加息和高通胀的反应，而这些正在挤压家庭预算。”

Lowe也表示：“和大多数国家一样，澳大利亚的通货膨胀率太高了。”

他说：“高通胀在很大程度上是由全球因素造成的，但相对经济满足需求的能力来说，强劲的国内需求也起到了一定作用。”


为了抑制通货膨胀，Lowe也表示，未来几个月现金利率可能会进一步上调。

澳大利亚最大的住房贷款机构Commonwealth Bank预计，11月澳联储将再次加息25个基点，使现金利率达到2.85%。

期货市场预计，到明年5月，现金利率将达到4.1%，而Westpac则预计，到2023年2月，现金利率将达到3.6%。



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珀斯房地产价格下跌


截止目前，利率不断上升所带来的影响已经在珀斯房地产市场有所显现。

RP Data的最新数据显示，9月份，珀斯房产价格下跌0.4%。住宅中位价跌至556645澳元。

而这也是自2020年6月以来出现的最大月度跌幅，也将使一套房子的价值减少约2500澳元。


RP Data的研究主管Eliza Owe表示，只要利率继续上升，全澳的房价就可能会继续下跌，但由于珀斯受到一些潜在的强劲需求的影响，较长时间内房价可能会继续维持在这个水平。

她说：“在第一季度，移居西澳的海外移民人数增加迅速，这将会给住房租金带来短期上行压力，并且还会影响到购房市场。”

“此外，截至明年年初，西澳的国内移民人数仍会很高。强劲的租赁市场和积极的移民趋势可能会避免西澳出现经济低迷现象。”

“然而，珀斯和西澳偏远地区的房地产市场还将会继续受到资源行业表现的影响。”


CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，现在说澳大利亚房地产市场已经度过最严重的经济低迷时期，还为时过早。

Finder RBA Cash的消费者研究主管Graham Cooke表示，截至目前，一系列加息已经让一笔50万澳元的抵押贷款的年度成本增加了近8000澳元。

“9月份，已经有四分之一的澳大利亚房主在为偿还抵押贷款而挣扎，由于利率不断上升，一些贷款人已经被逼到极限。”

珀斯这些地产赔本出售


除房产价格下跌外，珀斯城区一半以上的转售房产都在赔本出售。

CoreLogic的Pain and Gain Report显示，随着澳大利亚房地产市场进入早期低迷阶段，今年第二季度，西澳一些地区的房产正在亏本转售。

报告发现：“这一现象可能反映出，珀斯市场受到自住者的欢迎，而不是投资者的欢迎。”

在珀斯城区，有55%以上的房产是亏本出售的，假设持有住房时间为10.3年，那么卖家的平均亏损额会达到66250澳元。


在Subiaco，有28.7%的房产以亏损45000澳元的价格售出。而在Claremont这样的富人区，居然也有23.3%的房产亏损出售。

Strategic Property Group总经理Trent Fleskens表示，在矿业繁荣时期购买的房产，如果现在把它们放到市场上出售，那么肯定会亏本。

他说：“不是每一个投资决定都是好的。”

“选择亏本出售的人很可能是那些出售公寓的人，因为他们认为这是一种低劣的投资产品，所以将其抛售。”

“他们出售这些房产，要么是因为他们有更好的投资对象，要么是因为他们已经精疲力竭，厌倦了亏损。为了减少亏损，他们接受套现。”


Wakelin Property Advisory主管Jarrod McCabe表示，由于居家办公的兴起，澳人对过去20到25年打造的高层公寓的需求减少。

他说：“市场可能也同样对此失去了信心，更多的是人们担心会再次陷入封锁，如果再次陷入封锁，谁又愿意被困在高层公寓里？”

Quantify Strategic Insights的负责人Angie Zigomanis表示，疫情期间海外移民的净负增长给一些地区的租金带来了下行压力，并不是所有的市场都已经复苏了。

那些原本面向国际学生的公寓，在封锁后住满了想要搬离合租公寓或父母家的当地人，但现在，移民人数已经开始回升。


他表示，一旦租金开始加速增长，投资者将再次考虑在这些街区购买公寓。

“需要持续强劲的人口增长，才会有人来投资这些公寓。”


总的来看，加息势必会影响到人们日常生活的方方面面，虽然目前加息幅度放缓，但看起来，这远不是终点。

在这样的情况下，不论是购物、投资还是进行职业规划，我们都建议大家做出相应的改变，虽然珀斯的寒冬已经过去，但全球经济的寒冬，恐怕就在不远处了。

素材来源：
https://thewest.com.au/business/economy/reserve-bank-of-australia-hikes-cash-rate-by-25-basis-points-to-26-per-cent-at-october-meeting-c-8439830
https://www.dailymail.co.uk/news/article-11277447/Australian-borrowers-hit-sixth-straight-rate-rise-heres-mean-you.html
https://thewest.com.au/news/wa/perth-property-house-prices-suffer-biggest-monthly-price-drop-since-june-2020-as-interest-rates-set-to-rise-c-8430458
https://www.watoday.com.au/national/western-australia/the-perth-neighbourhoods-where-property-owners-are-selling-at-a-loss-20221004-p5bn2d.html



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