数十年来，海外澳大利亚人一直都可以利用他们的房子来申请资本收益税豁免。

这项豁免政策生效已久，只要房产没有一次性出租超过六年的时间即有资格申请。

但是去年12月初，联邦参议院最终通过了针对海外居留人士，总价值共计5.81亿澳元的资本收益税改革方案。

该法基本上废除了对海外澳大利亚人的资本收益税豁免，此项豁免自1985年9月20日起生效。

这意味着数千身在海外澳大利亚人将来如果要卖掉他们在澳大利亚的房子的话，将受到资本收益税的冲击。而征税期将从他们购买房产之日起算，而不是他们迁往海外的日期。

对那些在80年代末之后购买房产的人来说，这可能意味着更加高额的税单。

但是该法规定，在2017年5月9日前就已持有房产的海外居住者如果在2020年6月30日之前卖出房产，将有资格申请资本收益税主要住宅豁免（CGT main residence exemption）。

这项改革起初是在2017-18财年联邦预算案中提出的，一提出就受到了海外澳大利亚人社区以及他们的顾问的大量批评，使得联邦政府将这项拟议的政策延期至大选之后。

但是去年7月，联邦国库部长乔什·弗莱登伯格（Josh Frydenberg）在被问及该政策是否会推进时向ABC新闻表示，这项提出的改革“仍是我们政府的政策”。

毕马威税务合伙人马尔迪·海因里希（Mardi Heinrich）表示，该政策在议会中所走过的路径是“曲折的”。

“这将对居住海外的澳大利亚人造成影响，或者在将来，还会影响那些卖掉主要住宅时身在海外的澳大利亚人，” 海因里希女士说。

“新法还将适用于在澳工作期间买房居住，回原籍国后卖房的外国公民。”

“此外，新法还会影响到常居海外，主要住所也在海外，但是回澳大利亚临时居住的澳大利亚人。”

税务研究所（Tax Institute）高级税务顾问鲍勃·多伊奇（Bob Deutsch）称之为“一项令人愤慨的立法”。

“没人知道有多少人可能会受到这些严厉措施的影响，但肯定会有数千人，”他在向ABC分享的一篇博客中写道。

“如果我们真的想建立一支灵活、创新的员工队伍，我们必须比这做得更好。”

但也有人认为，这项法律会让人多人“无意间犯法”。

阿特拉斯财富管理公司（Atlas Wealth Management）常务董事布雷特·埃文斯（Brett Evans）说，大量海外澳大利亚人会被新法逮住，因为许多人不会意识到此前六年的临时缺席（Temporary absence）规则不再适用。

“在我们与海外澳大利亚人的日常讨论中，很少有人意识到又新提出了什么[法律]。”他说。

联邦政府对其2017年的原始提案做了一些修正，根据某些“生活事件”，如临终医疗状况、死亡或离婚，为纳税人提供例外处理办法。

“艰苦条件救济仅适用于连续六年或更短时间内为外国居民的个人，并且仅限于非常有限和不幸的情况，” 海因里希女士说。

她说，如果居民在将其投放市场之前搬回自己的家，也可以适用例外规定。

但是一直反对这项法律的高级税务培训师罗宾·雅各布森（Robyn Jacobson）说，尽管有这些修正案，新法仍然存在重大问题。

她说，最大的问题是大多数人没有保存足够的与购房相关的记录，这些记录可追溯到20世纪80年代末购房相关的费用。

“问题在于，在计算资本收益时，[法律]是基于原始成本基础的，”她说。

“在许多情况下，没有保持足够的记录，人们也无法确定他们的成本基础是什么，” 雅各布森女士补充说。

“这不仅包括原始购买价格，还包括购买成本、持有成本和家庭住宅的改善。”

修改后的法律如何实施也是非常多人关心的一个问题。毕竟，法律修改制定是一回事，实施起来是否真的合理有效，会有怎样的影响，又是另外一回事。

为了证明法律的改变会对海外澳洲人产生怎样的影响，多伊奇先生举了一对虚构的夫妇，伊丽莎白（Elizabeth）和巴里（Barry）的例子，假设他们于1991年4月1日以伊丽莎白的名义用120万澳元的成交价在墨尔本买了一套房子。

以下是详细的例子：

“由于伊丽莎白在2017年5月9日新措施宣布时仍拥有该房产，因此她无法适用过渡期规则，” 他说。

另一种选择是伊丽莎白回到澳大利亚，重新定居澳大利亚，仅为让她能够出售自己的房产，而不必承担资本收益税负债，或者至少减轻债务。

但他说，这就成了一场“逻辑噩梦”，并会产生有关一般反避税规则是否仍适用的进一步问题。

“这项计划通过豁免带来税务优惠，除非她采取一些策略，否则优惠是不会实施的，”他说。

“所有这些都可能让一些像伊丽莎白这样的海外人士的顾问左右为难，不知道在这种情况下，什么是最好的建议，”多伊奇先生说。

“此外，由于伊丽莎白将根据使用原始成本基础计算的资本收益税，她需要保持准确的购买记录。”

他说，考虑到她早在1991年就购买了房产，这很难实现——毕竟很少有人会把收据保留将近30年。

除了CGT豁免不再对有身份澳人开放外，5%首次置业首付已经正式开始申请实施。

这个计划提供了一项担保，即：允许符合条件的中低收入首次购房者以最低5%的首付购买房地产。

从2020年1月1日起，这项政府计划将在每个财政年度支持多达1万笔首次买房者房贷。这将会以“先来先得”的方式运作。

按照2019年大选前宣布的这项计划，政府将为悉尼地区购房者购买价值不超过70万澳元的房产时提供房贷担保，并为新南威尔士州其他地区居民购买价值不超过45万澳元的房产时提供房贷担保。

符合条件的首次买房者在墨尔本购买价值不高于60万澳元的房子，在维州其他地区购买价值不高于37.5万澳元的房子时，将能够使用这个计划。

申请人须符合资格标准。这包括单身人士每年最高应纳税收入不高于获12.5万澳元，夫妇两人每年最高应纳税收入不高于20万澳元。

澳大利亚国民银行（NAB）已承诺从今天起做好提供担保的准备。

房市的复苏，优惠政策的事实，

对每个想要买房子的人来说，

无疑是个好消息。

有这个意向的华人朋友，

可以考虑开始准备下手啦！

如果是想要卖房的朋友，

这需要注意一下

自己是否还享有CGT的豁免！

希望新的一年大家

都可以找到合适自己，

属于自己温馨的家！