澳洲楼市回暖,中国买家整装待发“买房游”重回澳洲!选择过程仍需谨慎,众多买房细节问题,千万不要忽视!

原创 2019年10月02日 尊铂地产投资集团



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尊铂地产投资集团




最近,

中国买家再次将澳洲房产牢牢锁定在他们的视线之内,

一项新的调查显示,

近三分之一的中国游客划在度假期间购买产!


据Domain网站报道,房地产门户网站居外网对中国消费者的最新调查发现,27%的中国内地游客计划,在未来一年旅行时将关注或购买房产,澳洲是他们购物的首选目的地。


9月以来,墨尔本房产市场连续几周清盘率在80%左右。以上周为例,7天之内维州共有975套成功私人出售,并有616套房产在周六进行了拍卖(78%成功拍卖)。



尽管自2016年以来,来自中国的买家数量一直在下降,但内部研究显示,中国买家数量最近趋于平稳,并显示出再次增加的迹象。尤其是对昆州来说,需求是季节性的,许多买家在度假时购买房产。

“许多中介会租一面包着度假的家庭四处转转并向他们介绍当地的亮点房产。”


这些游客家主要是在关注新的开发项,部分原因是外国投资审查委员会对非居民购买住宅的指导方针。新开发项中国家特有吸引力,许多人已经从他们在国内房产的投资中赚了很多钱。


澳洲的生活质量、发展和与亚洲的商业联系,以及教育资源,是澳洲房产受欢迎的原因。澳洲吸引了大量的中国学生,将要在澳洲上学的子女购买,是最常提到的动机之一。



在澳洲房市市场中,很多专业概念和法律被华人投资者经常弄混


恰恰是这些看似不重要的细节,

一旦你忽略了,

稳赚的投资很有可能就功亏一篑!


华人最容易弄混的问题


 房产交易中有哪些税务是不可避免的?

1. 土地税(Land Tax)


什么是土地税?

土地税,按字面意思拆解,即对“土地价值”所征收的税,一年一征缴。按持有者在每年的12月31日或6月30日(不同的洲,规定不同)所持有投资用土地自身的总价值进行核算、缴税,无论这块土地是空置还是上面已经有建筑。征收方为州税局。而对个人的自住用地和农业用地等,土地税在各个州都是被豁免的。

州税局是以市政厅所提供的“土地价值”为基础进行土地税计算的,而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单上。

土地税的具体计算


首先,澳大利亚的房地产(土地及地上建筑物)是永久产权(堪培拉地区除外,99年产权)。事实上,国家并不对房产征税,而仅对土地征收土地税。具体,各个州的征收税率不同,以墨尔本为首府的维多利亚州实行累计税制,即土地价值超过25万澳元,就开始按累计税率征税,而自住房享受土地税免征。一般情况,以土地价值为50万计算,大约需要缴纳775澳元的土地税。


总体而言,土地税占整个房价的比值相对较低,经过了50年的地产商业化的发展,澳洲成为投资和自住完全分化的市场。由于澳洲实行负扣税退税法则(Negative Gearing Systems)该土地税的征收对于投资者而言,是可以抵扣个人收入所得税的,甚至可以从税务局退回更多现金,从而增加了他们的收入,刺激了更多投资者进入房产市场

2. 空置税(Vacancy fee)

空置税出现的目的在于给那些“购买了房产却不将其投放在市场里 (例如:出租,自住或出售) 的人”警示,并让他们有充足的时间安排自己名下的空置房。

这项法案之所以会被通过,是为了促进海外业主出租其旗下房产,增加租房与售房市场上的可用房屋数量努力改善当前澳洲人租房困难且租金较高的问题,缓解目前的楼市供应紧张。

什么是空置税?

政府对一年中空闲6个月以上的房屋,按照其价值征收1%的空置税,这一政策适用于在墨尔本内城区和近郊区购买第二套房产的海外买家。


外国买家将须提供可证实房屋有人居住的证明,例如租约,或者房屋所有人或其亲属居住达半年以上,就不需要缴费。但通过Airbnb等网站进行短租的办法或许不足够避免缴税。




如何判定是否空置?

空置税中所提到的的六个月不需要是连续的。只要住宅在12个月周期内不被空置6个月以上,都不需缴纳空置税。那怎样才不算空置呢?根据FIRB GN48政策解读,只要满足下列任一条件, 就不算空置(在每12个月周期内):


房屋出租超过6个月

自住超过6个月

亲属, 朋友, 或者其他人居住超过6个月(不需要签署租约)

尽管没有实际租客或他人居住, 但是房屋在此期间内积极在市场上发布出租广告,聘请租赁中介,并且以市场价格来确定租金额


3. FIRB申请费

哪些人需要申请FIRB呢?


1.外国投资者

2.私营外国投资者——企业收购

3.私营外国投资者——房地产


FIRB,全称ForeignInvestmentReviewBoard,即外国投资审批委员会。FIRB负责评估澳洲的所有潜在海外投资,其中包括外籍人士购买的澳洲住宅房产。

FIRB申请的流程:只需要在澳大利亚税务局(ATO)网站上填写外国投资申请表(在申请时需确保提供正确和必需的信息),然后支付申请费,接着就是等待获批通知了


FIRB申请费如何计算?

目前,凡是购买100万澳元及以下物业的海外投资者,必须缴纳5600澳元的海外投资申请费;

100万到200万澳元的,缴纳11,300澳元;200万到300万澳元的,缴纳22,700澳元;300万以上的物业,房价每增加100万,申请费就增加11,300元左右。

4. 印花税(Stamp Duty)

什么是印花税?

印花税是一种适用于房产交易、抵押贷款和机动车登记等交易的税收形式。


房产印花税的征收是根据该房产的市场价值或者实际支付的价格(包括任何消费税)所决定的,两者中取较大者进行计算。这意味着,房产价值越高,印花税就越贵。


对于那些新投资者或者那些不熟悉澳洲房产的买家来说,印花税经常容易被忽略,然而到了真正该支付的时候却往往措手不及。

印花税如何计算?


从2017年7月1日起,维州将不再对首次购房者购买60万澳元以下的新房或现房征收印花税;购买价值在60万到75万澳元的房屋也可获得印花税优惠。


同时,首次置业者购买60万以下的二手的物业可获免除印花税;如果购买价格60-75万澳元的二手房,可获印花税折扣。

5. 其他费用

物业费:别墅通常不用交管理费,公寓则根据开发商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价。

房屋保险:公寓的物业管理费当中已包含房屋的保险费,而别墅的保险费则需要业主自行购买。


律师过户费:在澳大利亚购房时,过户律师是确保房子按照法律程序顺利交割(settlement)并保障买卖双方公平交易的重要一环。视交易复杂程度,律师费也有所不同。

此外还有市政费排污费等费用


有哪些政府补助是可以申请的?


首次置业者印花税减免(First Home Buyer Assistance Scheme)


2017年7月1日之后(这里时间指的是房产买卖合同交换时间),首次置业印花税减免从之前的55万以下全免,调整到65万以下全免,65万到80万部分减免印花税。值得注意的是,本次调整同时适用于新房和二手房,也就是说,随着新政策正式生效,首次置业者在购买二手房的情况下也可以免交印花税了。


 首次置业印花税减免的申请人要求


申请人必须是年满18周岁的自然人;


申请人本人以及配偶必须是第一次在澳大利亚购买居住房产(注意: 只要在澳大利亚全境内拥有居住房产,即便是除新州以外的其他州或领地,不论是自住房还是投资房,皆不符合该项要求);


申请人本人及其配偶必须从未收到过印花税减免的优惠;


至少一个申请人是澳大利亚公民或者拥有永居身份;


申请人或其配偶必须在房屋交割后12个月搬进该房屋,并且持续居住6个月以上。


另外,如果您与其他人(非配偶)联名购买房产,如果您所占比例不低于50%,即使与您联名购买的其他人没有资格申请首次置业印花税减免,您依然可以就自己所占的房产比例进行申请(Shared Equity Arrangement)


首次置业补助(First Home Owner Grant (New home))


在2017年7月1日后,首次置业者购买新房且满足以下条件之一的情况下,还可以另外享受来自政府金额为$10,000的补助。


· 购买房地套餐,其总值不超过75万澳币;

· 购买新房,其房价要低于或等于60万澳币。


何谓“新房”

特别值得注意的是,这个首次置业补助,仅针对新房,二手房并不适用。所谓新房,是指从未被出售的房产或者是在新购的空地上新建的房产。从未出售的房产一般是指从开发商手里直接购买的楼花,而在土地上新建房产则要求该房产在你搬进去以前,不能有任何其他人居住(包括建筑商或者租户)。



如果您的房屋在购买之前经过大幅翻新,也可能被视为新房。若满足以下情况之一,您可能有资格获得首次置业补助:

·   大部分或全部房屋被拆除或更换

·   装修后第一次出售

·   装修以来一直没有住过,包括建筑商或租户。


首次置业补助的申请人要求


·  申请人必须是年满18周岁的自然人;

·  房产买卖合同是在2016年1月1日以后签订的;

·  申请人本人以及配偶必须是第一次在澳大利亚拥有自住房(注意是澳大利亚,也就说在除新州外的其他州或者领地拥有过自住房也不能申请此项优惠)



§  如果您在2000年7月1日前在澳大利亚买过房产,并且没有在该房产内居住超过6个月,则您仍然可以申请。

§  申请人本人以及配偶必须从未收到过首次置业补助;

§  至少一个申请人是澳大利亚公民或者永居;

§  申请人或者其配偶必须在房屋交割后12个月搬进该房屋,并且持续居住6个月以上。


新房补贴$5,000将不再适用于投资者 (New Home Grant Scheme)

新房补贴(New Home Grant Scheme)和首次置业补助(First Home Owner Grant (New home))不同。新房补贴$5, 000澳元每个财政年度都可以申请一次的,要求是新房价格在65万以下或空地价格在45万以下。然而,该政策从2017年7月1日起失效,投资者再也不能申请这个补贴了。



空置税是怎么计算的?可否减免?

房屋空置税


房产空置税是指对房地产商开发完成后销售的商品房过度空置或房屋的所有者空置达到一定时间段后,根据空置年限采用累进税率所征收的惩罚性税赋。



除了地税局有空置税(vacant residential land tax)之外,联邦税局也有一个空置税(annual vacancy fee),主要的不同是地税局的空置税是针对于所有的土地拥有者(无论是否PR),而税局的这个空置税是只针对于海外人士的。在每个空置年度里没有居住满半年或者每次出租时间段低于30天(好像一整年都做了Airbnb)就需要每年交纳相当于FIRB申请费的空置税。


谁需要递交空置税表格?


符合以下情况的海外人士必须递交空置税表格:

· 在2017年5月9日晚上7点半之后递交申请FIRB购买住宅房屋的海外人士

· 通过开发商在2017年5月9日晚上7点半之后申请的新住宅豁免证(New Dwelling Exemption Certificate)而购买了房屋的海外人士


除此之外,还有值得注意的是:


· 符合上述条件的海外人士,即使房屋已经被居住或者出租超过半年也必须要递交表格。

· 如果房屋是被两人或以上共同拥有(joint tenants),那么只需要递交一份表格;

· 如果房屋是以分权拥有(tenant in common)的形式购买,那么每一个拥有者都需要递交一份表格;



· 拥有空置土地的海外人士,在房屋开始建造之前是不需要递交空置税表格的

如果以下任何一种情况在一个空置年内发生,那么就不需要递交空置税表格:

· 房产被出售或者合法转让(包括房屋拥有者离世)

· 拥有者不再是海外人士


什么是空置年度


空置年是从您可以合法在房子里居住的日子开始计算的一整年。所以每个人的空置年是不一样的。合法居住的日子一般是您正式交接房子的日子,或者是新房子居住证颁发的日子。



几时需要递交表格?

在您的空置年结束后的30天内您必须递交该表格,无论是否需要交纳空置税。



海外人士/留学生还能买房吗?要多交多少税?


本地买家:公民或过去1年连续住满200天的永居人士


首次置业印花税减免


维洲的首次置业者不论是购买新房或二手房,首次置业者购买新房或空地(12月内完成新房建设):
1. 房价小于60万, 印花税全免;
2. 房价在60–75之间, 印花税有阶梯式的减免。
条件:需住满至少12个月;非投资房


首次置业者新房补贴


政策:
房价在75万以下可获得1万元的补贴;
购买75万以下乡村房产(Regional Area),获得的政府买房补贴将翻番至20000澳元。



条件:
(1)购买者必须是首次购房者。
(2)所购房产必须低于$75万澳元,并且是新房。
(3)该房产是用来自住,并且需要连续居住满12个月。
(4)该项政策适用于2017年7月1日至2020年6月30日内签订的合同。


土地税

维多利亚州土地价值25万澳币以下不需要支付土地增值税。

(维州Land Tax计算网站:https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/calcs.nsf/landtax.xsp)


海外买家:以下几种情况均属海外人士:


1)无澳洲PR
2)有PR但在合同交换日的过去1年内在澳洲境内累积未住满200天


FIRB申请费

低于100万的房产 :$5500
高于100万的房产:$11000
每增加100万增加 :$11000


印花税

海外买家购买公寓房的印花税为房价的12.5%,买家在交房时缴纳印花税;
海外买家购买新建房(House & Land Package) 的印花税仅为土地价格的12.5%,买家在土地交割的时候缴纳印花税, 建筑部分没有印花税。



土地附加税

在维州拥有土地的业主,如果属于“缺席人士”,从2017年起就要支付1.5%的土地附加费。所谓“缺席人士”,包括“缺席外国个人”、“缺席公司”、以及“缺席信托”。


缺席外国个人:是指那些经常不在澳居住、并且于上一年的12月31日不在澳的外国公民;或在上一年中,有6个月以上的时间不在澳的外国公民。但是,澳大利亚的永久居民(PR),或持有特别签证可以在澳居留的新西兰公民不是所谓缺席外国公民,不需要支付这项附加费。


缺席公司:是指在澳大利亚境外注册成立的公司;或是由缺席外国个人、缺席公司或缺席信托持有一半以上股份的公司。




贷款如何申请?需要哪些材料?

澳洲买房贷款需知


银行批准一个贷款,要做到两方面的审核:

(Servicing)+(Security)= Formal Approval 


即: 1.对借贷能力的审核,也就是借款人收入的接受程度(包括工作收入、生意收入、或是投资房租金收入、或是分红等等)

      2.抵押物的审核,银行通过房产价值的评估,从而判断抵押物借贷的风险,有些物业可以借贷 90%,正常借贷 80%,也有许多物业因为面积、区域限制或是物业自身原因只能借贷 70% 或更低,甚至不接受该物业作为抵押物。



这两方面都是相辅相成,如果您的收入很好即便获得贷款预批,但因为抵押物出现问题(估价低估,资金 funds to complete 不够,或抵押物 unacceptable)都将无法获得贷款最终的批准;或是资产资金充裕,房子银行接受,但因为借款能力,只能获得低于预期的贷款比例也无法顺利 Settle。因此我们建议在寻找房子时与我们的贷款经理做一些简单的沟通,一了解自己的贷款能力,二确保房产是对应银行可接受的抵押物,再继续签订合同交付定金,保证自己的利益,顺利 Settle。



那是不是,确保以上两点后贷款就一定会获得批准呢? 


答案并不一定,另外一个格外重要,但又很容易被大家忽略的就是自己的「信用报告(Credit Report)」。房贷虽是有抵押的借贷,也是基于信用的借贷。因此银行或机构做贷款申请审批时第一个步骤就是要确认申请人是否有健康的信用历史。详细信息就请点击




 


很多情况下,大家都是一股脑把所有的材料能提供的全部提供,甚至认为提供的越多越好,就好像认为自己在一个银行作为老客户越老越有资格贷款一样。


其实并不是老客户银行就一定会批准,我们也不建议把所有的材料和信息全部提供。



首先,银行都是根据自己的审批贷款政策(credit policy)来要求提供材料,更多时候银行希望的是提供最少的文件(Minimum documents required),也就是说只要政策要求的就好了。刚刚好,这样节省了审批的时间和提高了批贷款的效率,也会减少许多错误的出现和不必要的 confusion。



其次,如果所有材料都递交有用无用,有利无力的全部摆在审批贷款的 assesor 面前,银行只会选择后者。会造成不必要的麻烦然后花费更多时间去做解释。

再者,每间银行所需要提供的材料都会有所不同,根据自己的审批政策来定。因此在选择不同银行或选择不同银行产品时所提供的材料要求也会有很多不同。


比如:有些银行可能要求收入必须提供工资单或报税,其他银行却只要求提供一份雇主信函确认收入。这里查看收入材料的准备,包括 90% 贷款额度审批会严格,材料准备就会比较多。


在Paradise Point的Alex Phillis Real Estate,中介Val Parkin表示,他收到了外国买家的询问,大量都是关于FIRB批准的公寓清单的问题。
他表示:
认为回升了50%,肯定是有所回升,去一个月,我们实际上已经卖出了5套房



他表示,FIRB的批准是外国家的一个重要因素,目前这些的回10%,这对投资者颇具吸引力。
之前居外网的研究发现,2019年上半年,寻找退休房产的买家的查询数量,比2018年上半年增加了50%,该网站现在在其搜索引擎中增加了一个专门针对退休房产的页面。



由于信贷限制、只付利息贷款利率上升以及悉尼和墨尔本的租金收益率过低导致投资者暂别房市,但有初步迹象显示他们开始重返房地产市场。


澳大利亚统计局的最新数据显示,今年7月,澳大利亚向投资者发放的新贷款(不包括再融资)跃升4.7%,创下2016年9月以来的最高月度增幅。


在澳大利亚东部地区,堪培拉6月至7月的投资者贷款额升幅以22%领先,其次是昆士兰州(8.1%)、维州(5.7%)和新州(2.0%)。



投资活动仍远低于前几年,但由于许多大都会和乡镇地区市场的房价下跌,一些人似乎正在重新投资房地产。


另一个因素是两次降息、贷款标准放宽,以及由于存款利率下跌和股市波动,缺乏有吸引力的另类投资选择。


一个好的购房策略是在靠近新基础设施的地方买房。

现在很多建设在进行,为投资者创造了机会,尤其是在房价低迷期间下跌的地区。


墨尔本 - 东北高速公路



开始施工:2020年,将在2027年通车


影响:这条耗资158亿元的公路将连接M80和已升级的东部高速公路,前往墨尔本快速发展的北部城区的时间减少多达35分钟。沿东部高速公路从Doncaster到城市的快速车道是墨尔本第一条巴士专线,乘坐公共交通工具上下班的情况将会有所改善。


机遇:这条新道路应该会推高沿线城区的房价。以Greensborough为例,作为项目的一部分, Grimshaw Street的新交汇处将大大改善交通流量。2017年,独立屋中位价曾达到$830,000的峰值,目前为$755,000。2018年的公寓中位价为$633,750,现在是$570,000。


预测:CoreLogic-Moody's 分析预测,在2020和2021年,包括Greensborough在内的东北地区房价将强劲增长18%,公寓增幅为5.1%。







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