面对再一次的全球降息潮，以及一些国家再度向市场投放大量流动性，很多人担忧，一旦经济步入复苏通道，谁也无法预测，会不会发生全球性的通货膨胀。而通货膨胀带来的，也将是全球居民都要为之买单，为之付出一定的代价。

在此之前的金融危机中，有两家公司仍在加码房地产。

一家是黑石。2009年之后，黑石开始做大地产基金板块，重点进行了物流地产、酒店、商业地产的投资。随着全球经济回暖，这些投资收益惊人，迅速超过了老本行私募板块。现在，施瓦茨曼自己也说，黑石已成为世界最大房地产业主。

另一个是李嘉诚。8月，李嘉诚家族旗下长江实业公告，将以46亿英镑收购英国最大酒吧运营商格林王（Greene King）。似乎，李嘉诚看好的是英国的“内需”，因为酒吧是休闲消费嘛。其实不然，他看好的是物业——所有权和使用权。格林王在英国拥有超过3100家酒吧、餐厅和酒店，而且超过80%的物业具有永久产权或拥有长期租赁权。

因此，完全可以说，李嘉诚看重的是英国人未来在酒吧休闲所必须支付的地租。

从这两个案例，你很容易发现一个事实，即全世界最顶级的富豪依然还在加码投资房地产。施瓦茨曼和李嘉诚长期结交全球政商名流，掌握着这个世界最核心的经济信息，他们的投资绝对是一个可以参考的风向标。

“越多的钱越聪明”，这是亘古不变的准则。从人类历史的发展来看，那些富不过三代的人，多半是遭遇了内部动荡或国际政治经济的剧变。

在现代社会，信息交流更加通畅，只要不出现大的政治动荡，顶级富豪的投资判断大概率都是对的。那么，这些百亿美金级富豪的判断是什么？

他们的判断很简单：货币放水已成为全世界掌权者应对经济衰退的第一法宝，唯有房地产可以跑赢通胀。

的确如此。从2019年年中开始，日本、韩国以及欧洲央行纷纷降息。除了发达国家，土耳其、俄罗斯、巴西等国竟然也敢跟随。

后面几个国家的本币长期承受贬值压力，但无奈经济实在太糟，只能放水救经济，饮鸩而止渴。毕竟，资本外逃、本币贬值总比失业青年上街要好。

不过，这些“货币超发专业户”终于碰上了好运气。8月1日，美联储公布降息25个基点，这是自2008年12月金融危机以来的首次降息。

这极大地缓解了其他国家资本回流美国，本币贬值的压力，给未来的全球性大放水腾出了空间。那么，美联储为什么降息？常见的分析是经济低于预期，所以只能宽松。

伯南克被誉为危机拯救者，他卸任美联储主席之后开始全球传道：拯救金融危机的要义是，必须避免信用紧缩。量换宽松，是我当时最正确的选择！

实际上，这套理论在美国是合适的，因为这个国家有着相对透明的货币发行机制。但在其他国家，货币往往是“第二财政”，这里的统治精英很清楚，伯南克的理论只是一种好用工具，最大价值在于可以用来论证放水的合理性。于是，宽松政策成为一种常态，并被神圣化，成为一种不可撼动类似宗教教义的东西。

美联储货币政策最直接的影响就是美元走势和资本流动。美联储降息，美元贬值，资本流入到利率较高的新兴市场，助推当地资本市场不断攀升；反之，美联储加息，美国利率和其他国家利率差距增加，提高了美元资产的吸引力，大量国际资本流回美国，导致美元走强。

从流动性充裕和美元走弱两方面解读，新兴市场资产都可谓后劲十足，正迎来配置良机。不过在全球地缘政治不确定性的推动下，风险资产仍面临巨大波动的风险。建议投资者更谨慎地进行多元资产配置，并逐渐向更具防御性的投资组合倾斜。比如新兴国家的以美元计价的房地产。

对于绝大多数人来说，房地产都是最重要的资产之一。房地产投资有以下优点：

1、有现金流（租金）：可以解决很多家庭现金流不足的问题。

2、有居住功能：用得着就住，用不着就租出去，也可以部分出租。

3、杠杆最大化：在所有的大类资产中，房地产是最容易获得杠杆的（因为有实物抵押），同时杠杆率通常也比较高（比如首付30-50%就能拿到贷款）。杠杆是一个放大器：如果房价的上涨幅度超过按揭利率，那么杠杆就能帮助投资者获得更好的投资回报。

4、抗通胀：从历史数据来看，房地产的投资回报，不管在发达国家，还是发展中国家，都相当不错。

柬埔寨作为以美元为主要流通货币的国家，随着这十余年的经济发展，经济美元化的趋势反而进一步得到加强。本币瑞尔从上世纪50年代开始发行。在70年代红色高棉执政时期，整个柬埔寨的货币被废除，退回到以物易物的原始时代。随着越南介入内战，柬埔寨的政治、社会秩序重建，经济就逐步开始美元化。

虽然后来瑞尔被恢复使用，但现在在经济中的作用已经远远不如美元。此次美联储降息预期升温，对以美元为主要流通货币的柬埔寨来说，无疑是一大利好。

随着美联储降息，市场上的美元货币会更多，而且会涌向那些新兴国家的优质投资资产，以美元计价的柬埔寨房产或将迎来一大波世界各地的投资者，也就意味着现在正处于一波快速增长的前期阶段。

相对于新兴市场货币，美元将得到更好的支撑，因此在全球资产配置中，未来美元资产显然更具有吸引力。作为东南亚唯一拥有美元资产优势的柬埔寨，该优势抗风险能力与美国经济并行，对冲其他风险的同时，对于柬埔寨房产投资市场优势更甚。

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