墨尔本东南区是公认的好区，也是政府重点规划的区域。由于东南区30公里区域的房价地价已经非常昂贵，就有投资者们把目光投向远东南郊区的土地，但如何选择成了一个问题。

今天我们就来说一说远东南郊区有哪些好的规划及投资策略。

图为从墨尔本CBD出发到Pakenham终点站的火车线，沿途经过的Narre Warren，Berwick，Officer，Pakenham这四个区就是我们今天要讨论的重点—远东南区价格低洼地。

Narre Warren是最早发展起来的区域，那里有一个非常大的购物中心。是小编所见过最大的停车场，而且找车位还非常困难，可以想象人气有多么的旺盛，现在已经基本没有可出售的新地块。

想要在那里置业或投资，只能购买二手房或者是连排别墅。三房House均价58.7万澳币,四房House均价65万澳币。

如图，红圈区域配套这三个火车站，也可以非常清晰的看到住宅的发展，是根据火车沿线而延伸。

Berwick属于设施齐全的区域，更有四大精英高校之一的Nossal High School，优秀的私立学校，大学。商业，火车，高速公路也十分完善。发展至今，现在剩余地块为数不多，而且去化率非常快，都是本地居民购买。

因此它的房价比它的上一站Narre Warren还要贵，三房House是均价63万澳币，四房House均价73万澳币。

可以买到的新土地价格在1100澳币每平方，所以要买个新地块加上四房的新别墅，差不多也要六七十万澳币。由于人多地少，土地供应不足，有上涨动力。

目前Officer， Pakenham都有土地在售。

officer的可以买到新土地价格在1100澳币每平方，可以看到它的土地价格并不比Berwick便宜， 三房House均价51.7万澳币，四房House均价60.4万澳币。

Pakenham可以买到新土地的价格略微便宜，三房House均价465,000澳币，四房House均价550,000澳币。

这条火车线我们得出的结论就是如果想在这条线上成熟投资者首选Berwick，接下来是office，最后才是pakenham，激进投资者则相反。

不过理论上来说是强者恒强，房价如果要涨是要同步涨幅的，基本不会被后来者超越，就像上海浦东价格再怎么上涨，总是不可能超过浦西一样。这些远东南再怎样规划再怎样投入，未来也hennan超过东南区30公里范围内房价。

这是另一条从墨尔本CBD出发到Cranbourne终点站的火车线，俗话说火车一响黄金万两，大家都在讨论的政府规划，政府的巨额投入商业设施，其实都是围绕着火车线而进行的。

可以的清晰，看到三个红圈的位置，火车终点站和火车将要往哪里修，如何辐射到社区，一目了然。

Cranbourne是百年老镇，和Cranbourne east，Clyde，Clyde North都是新开发的社区， 从地图上可以看出，现在这些地区有很多空地。所以未来土地供应是非常大的，目前土地价格在950-1000澳币每平方。

目前这么大的供应量想要得到短期内的上涨是不太现实的，需要长线发展。

Cranbourne三房House均价48万澳币，四房House均价60.1万澳币。

Cranbourne east三房House均价50.5万澳币，四房House均价60万澳币。

Clyde三房House均价51万澳币，四房House均价59.9澳币。

Clyde North三房House均价52.7万澳币，四房House均价61万澳币。

这几个区的房价相差无几，应该属于同一个concill，所以应该是会一起开发，时间跨度也是非常长的。

其实真正跟着政府规划受益的，其实是大型开发商，他们是得到第一手资料，而且提前进入土地市场。很多开发商是利用对政策的提前预知性，购买大量的生地，就是未得到政府建房批文的土地我们俗称为生地。生地的价格是非常便宜的，当政府规划到那里，开发商申请到政府批文，生地变熟地，价格就翻倍上涨。

等投资者进入的时候，其实土地价格已经涨上来了，利润都被开发商赚走。投资者买入新土地造好新房子，等着这个房子升值可不是一年两年的事。

本地身份投资者

所以想要投资远东南郊区的投资者，应该要考虑清楚投资成本，时间，房租，土地税等各种问题，而且这些都只限于本地身份投资者。因为本地身份投资者可以得到政府最大的扶持和帮助，并享有本地人才享有的投资土地税。

海外投资者

海外投资者想要购买远东南郊区土地，由于高昂的海外人士土地税，空置税，出售后的资本增值税等，更应该深思熟虑。

每个人的投资风格不一样。有的人喜欢投资富人区和学区，并不喜欢投资远郊土地。这种风格是偏保守的，认为投资最好的地方得到最好的收益。

如果非要在这个远东南郊区投资的话，相信这类人群会选择会首选设施最齐全，还有学区的Berwick。

Berwick属于远东南的富人区和学区，所以他的价格也是最贵的，可以预计到未来也将是这个区域的领头羊。

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墨尔本房哥金辉，从业6年有过两家大型房产中介工作经验，分别任职销售经理。个人经手近百套房产交易，主要覆盖市区和东南。房屋类型包括别公寓，联排，独立别墅，买地建房。如何避开澳洲房产“雷区”，请扫一扫联系我。

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