有人说歧视是一种效率的体现，当你多次有不好的经历后，这种经验达到一定累计，你就会对某些团体形成根深蒂固的看法，以后也很难改变了。

我不歧视任何人，但我歧视甚至鄙视澳洲的低价房产。贵的房子不一定好，有时候也会是坑，但便宜的房子一般都很差。

不知道从什么时候开始澳洲的城市边缘地带的房产从抬不起头见人，变成了投资人的香饽饽。澳洲Local地产界掀起了一股低价房浪潮。

经常有些买家中介拿30-40万，甚至拿20万价格左右的房产推荐给客户，理由是便宜，可负担性好，而且还是正现金流，例如40万的房产可以租400/周，完全没还贷压力。

我甚至听到澳洲一个房产大V说，这些房产是Bread and Butter property，这些房产总是有人买的起，也总有人有需要，因为便宜。所以精挑细选下，我们可以做到既有现金流，又有升值，还能低价买入

以前的我在舍弃楼花这条道路后，看到这些房产以为自己找到了一片新天地，以为这些区的房子只是因为名声太差，或地理位置太远而被人忽略。经过一段时间的摸索，我才发现刚离开一个坑，差点又进入一个坑。

低价房产的原罪就在于价格便宜，如果您不明白这一点，让我来细细和道来。

卖一套价格30万的房产所做的工作，其实和卖一套60万，90万，甚至120万所作的工作量几乎是一样的。你花同样的时间去做Open inspection, 去网上登广告，去打电话跟进客人，但你们所拿的佣金有天壤之别，2%的佣金抽成，分别是六千，一万二，一万八和两万四。

这就造成了一个问题，因为房价低，所以当地的卖房中介和租房中介都非常不上心，想的不是怎么帮客户争取最高售价和最高租金，而只是怎么把这摊活糊弄了事。例如万邦君之前去看过悉尼西区一套20多万的公寓，中介上来就说客户还款出现了问题，如果我感兴趣可以帮我压价。

（这个拍照有点。。。。。）

出租中介则是得过且过，既不按时检查房子，还会帮租客说话，因为他们懒得再找下一个租客。20多万的房子，重新开放个几周，letting fee 也就才200多块。

便宜的房子喂不饱中介，如果真要喂饱你又不合适了。如果中介对你说，我们卖一套房子固定要1万块，那你一套房子至少要升值15%才能卖，因为买入成本要5%（印花税和杂费），然后你卖出时中介成本要3%，加上卖出的其它相关费用，所有费用有10%，只有升值15%才能做到---不亏损。

不管你的房子是30万，40万还是50万，维护成本是一样的，你的洗碗机，烘干机，厨具和淋浴头等物品，到了最大使用年限都要换的。假设说维护成本都是一年平均是1000块，对于每个房子的意义是不一样的。例如一套20万收租200的房子，5周的租金就没了，这会极大拉低真实的租金回报，而一套80万租金600的房子，支出也就是一周半的租金。

便宜的房子有时候很贵，就是这个道理。这个便宜往往不是真便宜。

当一个东西太过便宜的时候，最大的问题这个东西不会稀缺。在知识星球里有人问我一个问题，黄金海岸30多万的warehouse（仓库）该不该买，中介说可以租到2万多块，租金回报能到7%。

以前的我会很好奇怎么找到如此赚钱的东西，现在我头也不回的直接回答道，是不是全新那种，一建一大片那种。我上网找了一下，果然就是我说的，那种开发商真的开发了一大片。

一个东西太便宜就代表没门槛，当谁都可以负担的起的时候，一旦有利润，那每个人都争先恐后的加入，直到泛滥。就好象前些年大家听说卖房和贷款好赚钱，结果华人几乎人人去卖房，做贷款。

投资太便宜的东西往往会变成E租宝一样的庞氏骗局，成了你看中了它的租金，它看重了你的本金。

越便宜的地方配套越差，一般来说便宜的区第一个牺牲的是和市区的距离，第二个牺牲的好学校。第三个牺牲的就是商场和火车站。当一个区域缺乏配套时，哪怕现在是正现金流，但牺牲掉的是未来的租金成长性。就像昆州的Logan，租金已经很多年没变过了。

丧失掉优质配套的区域就不能称之为区，而只是一个睡城，没有lifestyle只是用来睡觉的地方是没有前途的。

一千个人心中有一千个哈姆雷特，每个人对便宜的价格判断都是不同的。我个人运用的标准是这样的。

澳洲全国的House 中价位在80万左右，而公寓在57万左右，我的建议是购买的标的不要在这个价位以下。当然你也可以买60多万的house，盖Granny flat，这样总体价值依然超过80万。总之你在这套房子所有的花费一定要超过80万，公寓要超过57万，这样才是投资或自住的及格线。

不要贪便宜，不要买便宜货，不要去便宜区，这是我的忠告.

感谢您的阅读，我是万邦君。

不惧过去  不畏将来

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