各位读者，希望这个栏目可以帮助新移民尽快的了解澳洲的房子，帮助老移民熟悉拓建和改建的流程，帮助买地建房的华人了解并避开建筑商的陷阱，帮助房子的主人了解房子的特性和保养方法。每个房子，每块土地都有自己的特点，善于抓住它们特点的人就是房产界的‘伯乐’。我的工作就是努力帮助每个客户发觉房子和土地的特点，不敢说把每个房子和土地都变成千里马，但是最大的发挥其潜力应该是做的到的。

3.审批流程概述
这篇分老房，新房和分地3方面来说说政府council的审批流程，这个审批步骤很复杂，大概耗时要看运气，1个月到一年不等。

对于盖新房的朋友们，审批的流程是这样的。报council有两步，第一步叫planning consent，主要是先看外观和大局与这个policy area（这个我会在过几期的‘教你读Council development plan’一文中与大家分享）的大体上有无冲突，如果合适了就先批下来第一步。第二步叫building rules consent，这步就审的很细了，各个图纸全要看，所有的基础的计算书，结构的计算书都要看，看出问题他们会与申请者联系让不同的设计者解释或改动。第二步可以让council 审，也可以让independent certifier来审，最后就会给申请者和房主一份信，上面说都通过了，在几月几号之后一年内必须动工等等条件。

对于老房拓建改建的朋友们，审批的流程大体与上面相同。只是有些简单容易通过的项目可以考虑第一步和第二步一起交来减少申请费和加快申请过程。但是一起交的缺点就是，如果政府在一些地方要求改动的话，连锁反应其他的设计都要改，而这个一般每个设计者做改动都是要额外收钱的。所以这么决定是不是容易通过审批，这个是要我们来一个个案例看了才能给出答复的。这个简单与否需要我们这样的专业人士给出建议，我以前看过一个拓建，客户说这样这样拓，说很简单。但是我脑子里一过就有好几个council可能会提出的疑问，绝对不简单。所以这不是简单是要看有没有触动council的利益。他们的利益在哪里？一般来说在沿街立面，在这条街上主体建筑风格，在房子的居住性等等。

对于分割土地的朋友们，以上审批的流程只是三分之一的工作量。还要和Land title office打交道来分新的土地权。还要和SA Water来打交道申请水和污水的部分。这些工作我们有专门的测绘师（surveyor）来帮助客户从头到尾的安排。

还有很多小的工作，很多读者很困惑，到底什么是要审批的，什么不用呢？这里介绍一个简单的方法。不管你建什么，如果倒塌后可能会伤及到人（包括小孩）的生命的话呢,那么按照BCA的定义呢就是,BUILDING WORK,是需要审批的.拿围墙（fence）来说，如果是空心的铁栅栏可以不用审批，如果是实心的砖围墙就需要审批（万一有个小孩在墙下玩耍而砖墙倒塌的话，那这个小孩的生命就受到威胁了）。再举个例子，在底楼装个马桶，这个怎么倒塌都不会压倒人，那就不用审批。