悉尼房价估值超高40%!澳洲楼市明年增速放缓,或在后年硬着陆

2016年11月04日 澳洲头条


悉尼房地产分析机构SQM Research预测悉尼和墨尔本房价在未来一年增幅将维持两位数,从而加重了2018年房地产泡沫爆破的风险。


机构预测悉尼和墨尔本房价将在2017年保持两位数升幅。(澳洲广播公司图片)


据澳洲广播公司报道,机构负责人克里斯托弗(Louis Christopher)发布2017年年度房地产展望报告,解释了澳洲储备银行(Reserve Bank)最近为什么将悉尼和墨尔本房地产市场增长描述从“稳健”调整至“过快”。他说:“我们在最近几周留意到房地产市场增长加快,尤其在悉尼。我们认为这种增速应该会持续到2017年。”


SQM预测,在2017年,悉尼房价增幅可达11%-16%,而墨尔本可达10%-15%。克里斯托弗表示,尽管增幅不太可能达到悉尼在2015年中的最高峰19%,但目前市场已经明显估值过高。他警告:“我们认为悉尼估值超高40%,墨尔本的比例差不多,而且墨尔本的比例达到了历史最高位。增幅维持下去的话会在2017年下半年成为澳储行头疼的问题。”


SQM预设情景是澳储行及澳洲审慎监管局(APRA)并不会采取行动。过去18个月,澳洲审慎监管局曾收紧一系列借贷标准,尤其针对投资者。

不过,克里斯托弗表示,不采取行动本身就是危险的行动。他提议:“尽早采取行动较为明智。我认为可能要对买房者增加存款要求,更坏的情况下可能还要加息。如果不采取行动,拖到2018年就会变成大问题,到时可能出现硬着陆。”

其他首府城市预计不会达到悉尼或墨尔本的增幅,过度估值比例也没那么高。不过,国际评级机构标准普尔(Standard & Poor)本周曾警告,悉尼和墨尔本的房价一旦显著下跌,将波及全国市场。


克里斯托弗表示情况并非如此悲观。他预测,柏斯和达尔文受矿业萎缩拖累的房价将在2017年止住跌势,阿得雷德、布里斯班和堪培拉的房价会稳健上升,侯巴特可能出现两位数升幅。


尽管早前多次出现墨尔本住房过剩的警告,SQM认为由于人口增速全国最高,墨尔本足以消化新住房供应。机构预测,人口增速不变的前提下,在2017年,墨尔本住房需求量将增加35,000套,而新落成住房数量仅有34,000套;到2018年,新落成住房供应将略微过剩3,000套。悉尼也会出现类似情况:2017年过剩4,000套,2018年过剩9,000套。不过,SQM的模型并未考虑住房库存量,意味着并未计算目前是否存在供应不足的情况。


据预测,布里斯班到2017年将过剩8,000套,2018年将过剩9,000套;由于布里斯班市场规模不及悉尼或墨尔本,因此面临更大威胁。SQM提醒投资者提高警惕,尤其针对墨尔本内城及布里斯班公寓。报告指出:“布里斯班CBD和墨尔本CBD都可能出现显著过剩。这些地区的潜在买家应该等到2018年后再出手。我们认为,两地CBD公寓价格将在未来两年内暴跌25%。”


澳洲国民银行(下称NAB)预测,近期的降息举措及强劲的投资需求,再加上较低的房源供应,全澳今年房价增长速率将高于5.1%的预期,或至7.9%。NAB第三季度住宅物业调查发现,由于房价两季年化增长率上升明显,2016年的全国展望得以向上修正。但随着“势头将尽”,预计2017年房价增速“放缓”,房市“疲软或久于预期”。


NAB预测,2017年全澳房价增速将低至0.4%,在2016年猛涨13.7%后,来年悉尼的房价增长或只0.1%;墨尔本今年房价录得11.9%的增长,但预计明年或只微升0.3%。


NAB首席经济分析师奥思特(Alan Oster)提及上调2016年房价展望时称:“澳储行(RBA)近期的降息就是有力推动力,与此同时,投资者的信用也开始回升。而在供应一方,受各种因素影响,拍卖及售房率比之一年前均有所下降。”但他指出,房价前景存在很大不确定性,随着供应渐渐上来,预计自2017年末起,房市或逐渐陷于疲软。


NAB此番展望也是一家之言,当前市场对明年房市各种预测层出不穷。调研公司SQM Research就称,若到年中央行决定再降0.25%现金利率,明年悉尼、墨市房价将有两位数增长,增幅分别达18%及17%。


NAB肯定了降息对房价的重要影响,其预计2017年澳储行将两次降息,房价增速放缓或延后。而在公寓单元房价上,该行预测,受供应及投资需求影响,公寓价格或无升反降。


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