近期，中国多部委联合推出的“3·30新政”一度被认为是救市的发令枪，将对现阶段楼市产生影响，房价或从此转跌为涨。然而市场交易不是“剃头挑子一头热”，房价涨与跌，最终要以成交作为定音锤。因此，购房者的态度在新政出台后备受关注。最近有网站发起网上问卷调查，调查新政下网友对于购房的预期和态度。参与调查的3万多名网友中，55.2%的网友选择了“不买房”，仅有26.4%的网友有购房打算。在“不买房的原因”选项中，有53.4%的人表示“仍然买不起”，29.3%的网友等着房价再跌些再买。而参与调查的网友中，无房者达45.6%，有一套房的占29.4%。
由此可见，不少被认为是楼市新政最大受益者的自住性及改善性购房需求者仍持观望态度。
华北某省会市民胡先生在2012年购买了一套自住房，虽然当前有改善性需求，但陈先生仍不准备“出手”。“一方面虽然首付比例降低，但随之贷款金额就会上升，需要支付更多的购房款，另一方面二手房交易涉及选房、过户、装修等很多流程，即使‘满二’就能免营业税交易，但暂时还是觉得‘折腾不起’。”
看似利好的政策为何会让人觉得折腾不起？我们来算一笔细账：以一套200万元总价的住房为例，如果按照目前一线城市首付七成的比例计算，首付款是140万元，需要向银行贷款60万元，如果按照商业贷款进行计算，在基准利率条件下，20年期等额本息的还款总额为102万元；而按照新政四成的比例计算，首付款为80万元，需要向银行贷款120万元，按照同样的贷款条件，其还款总额为205万元。
简单对比来看，降低首付比例并不意味贷款成本降低了，实际还有所增加。7成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元；而在4成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。后者要增加43万元的支付成本！
为何新政下的购房者支出反而增加了呢？作为投资者，应该看到，当下楼市的症结是过去市场的供给量过剩。救市救市，就是为了去库存量，帮助房企回笼资金，从而缓解金融机构的贷款压力。所以降低首付门槛，吸引更多买房者、投资者进入到贷款大军的队伍中来，用自己的资金助房企回血。只是“理想很丰满，现实很骨感”，老百姓的可支配收入并没有随着库存量的节节攀升而一路高走，没有收入作为基础，再好的调控政策也将面临“巧妇难为无米之炊”的难题。这样就使得房价一直居于高位，库存无法有效消化。
那么，在这种形势下，投资者应该如何为下一步投资理财做规划？笔者认为，对于目前有多套房产的投资者而言，应该借助当下二手房交易税减免的利好政策，以套现作为未来一段时间理财的主旋律。一旦大量的二手房借助这次的利好政策抛售至市场，那么房价坚挺就不太现实了。
对于看到新政就蠢蠢欲动的投资者千万要谨记：价格最终还是要由市场决定，由供需关系决定，无视市场规律只会让自己的财富缩水，让自己的投资给别人做了嫁衣。巨大的库存量很难让价格的天平可以向卖方市场倾斜。未来一段时间，房产市场会在利好政策的推动下稍现回暖，但一时的政策带不来一世的财富，未来消化库存量的过程，就是房价下行的过程。即使房价暴跌的情形不太可能出现，但房价再想坚挺恐怕将成泡影。
作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊
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