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如何在单一产业发展城镇购投资房中平衡风险

大多数房地产投资者都亲睐于租金收入率较高的房产，不过，有的人却忽略了对房产升值潜力的考量，特别是某些地区的房产虽然有着较高的租金回报率但缺乏重要的升值驱动力。为了获得较高的租金回报，很多投资者选择在单一产业发展的城镇购买房产。

澳洲房产观察网报导，当然，单一产业发展地区的房产租金回报通常比别的地区要高，原因有以下几点：

它们通常远离主要城市中心，所以房产价值较低，但带来较高租金回报。

该城镇的单一产业正处于发展活跃时期，外界对该产业产品需求大，通常需要额外的劳动工人。

该城镇缺乏劳动力，需要雇佣外来劳工。这些外来劳工在肯定可以获得长期雇用之前大多数是临时居住，所以他们通常不购买房产。尽管该产业发展活跃，但是增加的居住人口通常不是房产购买者，而是租客。所以人口增加的压力不会促使房产升值，却使租金价格飙升。

由于高额的租金回报，这些城镇的房产非常吸引投资者。越来越多的投资者进入后会带来该地区房产价格上涨。很快地，我们会看到该城镇由于单一产业的发展带来虚假的房产繁荣趋势，大量的房产投资者蜂拥而至，刚开始会获得很高的租金回报，然后渐渐萧条。

这时，一些房产投资专家可能会说，房产市场投资时间是关键因素。实际上，在这些单一产业城镇投资房产需要精确的投资时机，在此长期的时间战略才会发挥作用。你必须在正确的时间进入房产市场（在房价攀升前），还必须在房价回落前抛售房产，这通常是该城镇的单一产业萧条之际或经济放缓之时。然而，需要准确的市场时机的房产投资要求投资者能承担较高的风险。

毫无疑问，我们正处经济动荡、低利率时期，单一产业城镇的房产投资能带来很大的回报，但是这些房产应当被列入高风险投资类别。投资回报越高，风险越大。单一产业城镇房产通常风险较高，其中包括：

该产业经济缺乏多样性，这意味着整个城镇的劳动力依赖单一的产业经济，当该产业受到某些冲击时，整个城镇经济岌岌可危。

大量临时外来劳工会导致该城镇经济非常脆弱。外来劳工通常会将收入带离城镇。如果该产业的活力减弱，经济相应放缓，劳动力需求减少，大量外来劳工离开城镇后引发的房产高空置率会迅速使正处于上涨势头的房价暴跌。

该城镇经济薄弱意味着当地政府缺乏财力资源为社区建设基础设施，该城镇基础设施通常极度落后。

整个城镇处于高度隐蔽风险之中——任何不可预见的因素，政府决策或世界经济恶化直接影响唯一支撑该城镇经济的产业。然而这种危机通常很难得到缓和，因为这样的危机是不可预见性的，甚至是过去从未发生过的。

就算该城镇的单一产业可持续发展，但由于该产业缺乏多样性意味着城市人口增长非常缓慢——仅仅随着单一产业的发展而增长。虽然房产租金回报很高，房产价值上涨低于房价从而造成房产市场泡沫。有利的房产投资战略会既考虑现金回报又考虑房产价值。

当然，如果投资者拥有足够的资本，投资损失对其影响不大，或者投资者收入稳定可承担损失，对于这种租金回报率高、有投资资本获利潜力的房产投资还是值得冒险的。

但是，对于已接近退休年龄的投资者，为了增加退休养老收入而进行房产投资，其每一笔投资都不可出差错，而且投资收益是唯一收入者，较长期的房产投资对其比较有利的，承担投资损失能力较弱的，那么，在人口增长率较高、拥有多样化产业经济发展、发达的城市基础设施的地区的房产投资是比较明智的选择。这样的房产租金回报虽然不是很高，但房产价值的增长加上一定的租金回报可以为将来退休生活带来较稳定的收入，比起高风险的单一产业城镇的房产投资要好得多。