来澳洲多年，经过长时间的观察和市场调研，最后买到了自己喜欢的房子，这期间从朋友和同事那里学习到了很多知识经验。

有意思的是，身边的朋友以华人为主，工作的同事基本都是西人。朋友就不说了，华人能不聊房子吗？而和西人同事的聊天，footy咱不懂，澳洲冷笑话咱也笑不起来，那怎么吧？聊房子！就这样，谈论房子也成了我和西人同事们聊天找话题的一种手段。在这里面，我学到了不少知识，而这些知识有的时候恰恰是华人较少关注的。大家都知道，在华人眼里，投资开发潜力、学区、房屋的新旧都是首要考虑的。而西人，对投资开发升值啥的，没有华人那么重视。教育，也轻易不会像华人那样，只为了孩子上一个比较好的学校，一掷千金举家搬迁。当然我不是说西人家庭一点不重视这些因素，只是没有华人家庭普遍罢了。

很多关注房产的同学可能不止一次地被灌输「要在最好的区买最破的房」。为什么，因为越是破的房子，售价越是接近纯地价。这样买下后推倒了重盖个新房也不可惜。而其实有的时候，对于好的有特色的房子，推倒重盖反而可惜了，heritage有的时候大家也是趋之若鹜而不是避而远之。

老房子也有一些优点：

１．用料好，实在

新盖的房子，用料和老房子是不能比的，比如老房用的一些硬木材料，电钻钻都很费劲。而这种好木料，现在普通建房是很小几率会给你用的。原因很简单，压缩成本，ｂｕｉｌｄｅｒ用偷工减料省下来的钱自己多买一辆宝马，何乐而不为？

２．式样

鬼佬同事对新式的townhouse啥的大多不感冒，质量、空间当然是一个原因，关键是新盖的房子都千篇一律，大部分式样上没有说法。而一些鬼子买房子还是很注重式样，很多时候就是冲着某一种式样去的，就跟不少北京人喜欢四合院一样。大部分华人都是移民，对澳洲的历史和文化了解有限。看房子大部分还是停留在户型朝向，双砖/单砖/板房上面。

补充说明一下：

旧房要看什么旧房，有质量好的，也有质量不好的。有价值高的精品，也有当年建的时候就是低价低档的。有保养的好的，也有被糟蹋的不行了的。

新房也是，有10几万20万的project home，有30万，40万质量一般的，也有80-100万专门设计师设计，考究、保质保量的。

身边有不少华人朋友，对廉价低质的project home情有独钟，主要是被崭新的外表蒙住了双眼。当然，喜新厌旧是人的本性。他们看不到一些精品老房的价值，甚至把它们说的跟狗屎一般，认为出高价买的人都是脑子进水了。

每个人都会有自己的想法和喜好，新的旧的，古典的现代的。这编文章主要就是帮助大家能有更好的判断和认识。希望看了以后，买了旧房子的同学，重新定位发掘一下它的价值，审视一下有无必要推倒了重盖。没买的同学，今后看到市场上老房子，对售价能有更准确的分析和预测。

这里先谈一下双砖／单砖／板房，我问过不少鬼佬，在他们眼里，双砖／单砖／板房有区别，但不是他们买房子的首要因素。综合他们的意见：

1. 双砖房优点就不说了。比较大的缺点：因为双砖房内墙承重，一旦出现地基沉降（很普遍）承重砖一裂，修起来极其麻烦。老的双砖房出现结构问题就是灾难性的。你买的时候没有也不能保证未来不发生。再一个，砖头本身导热慢，夏天一旦晒热了，凉的也慢，热气很难排出去。
   
   

2. 单砖房优点也不说了。外墙裂了，会很不好看。而且一些年代久远的砖房，砖头、缝都会让人觉得很旧。除非全部ｒｅｎｄｅｒ，不然怎么看都是旧。
   
   

3. 木板，缺点也不说了。优点，一刷就和新的一样，可以自由的调整颜色。维修也方便，开个门，掏个窗的更是简单。至于保暖的问题，鬼佬们认为用ducted heater和air con就可以了。况且现在隔音隔热材料都不稀奇，加就可以了。

主要想说的就是，在鬼佬眼里，砖房并不是那么的无敌，板房也并不是那么的垃圾。各有优缺点，没有绝对的好与坏。而且房子和车子一样，最重要的还是保养，你法拉利搁外面两年不闻不问，也和一堆废铁没什么两样。

言归正传，重头戏来了，

澳洲的房子，历经几个世纪，形成了众多各式各样的风格。而在我们买房子的时候，有的时候房子的风格的确对价格造成一定的影响。曾经在鬼佬同事眼里一套极好Edwardian（爱德华）式的经典房子，到我华人朋友嘴里成了一个「打死了也不会买的破烂板房」。当然最后高价卖掉，拍卖时遭到至少四家哄抢。

下面列出几种非常popular的澳洲房子名称和式样特征。相信看了此贴后，大家对于市场上70%的房子都能准确地判断这个房子属于什么式样、建造于哪个年代。

按时间从早到晚的顺序：

Queenslander式

Queenslander原先起源于昆士兰州，时间大概是1840年左右，当时设计是为了让房子可以对抗潮湿的环境。主要特点有：

• 大部分房子都是木头的

• 有underfloor，用大木柱支撑和升高上面的主要房子，主要房子可以是一层或两层

• 门廊很大

• 多数为波浪形的铁皮顶

Victorian式（维多利亚式）

维多利亚式是在1850年左右发展起来的，一般是细而长的布局，就是正面很窄，但是房子很长，坐落在一个细长条的地上。这个式样的特点：

• 一条长长的通道，然后房间设置在通道的一侧或两侧

• 屋檐上有铸铁的花边（1850年左右铸铁花边技术进入澳洲）

• 大部分房子都是木头的

• 窗户一般都是double hung的（分上下两部分，各自可上下移动）

• 正面看还是对称的（不考虑门、窗的位置）

Boom Style

Boom Style流行于1875 - 1890年间，是在维多利亚式的基础上发展起来的，也可以成为「后维多利亚式」，基本上和维多利亚式没什么差别，不过装饰的更加丰富一些，砖墙部分，不同颜色的砖相互交错，形成花纹。

Italianate（意大利式）

意大利式流行于1870 - 1890年间，是一位法国画家所设计创造的，他巧妙地运用了意大利的园艺风格。大家如果留心一下可以发现，意大利式和boom style几乎在同一时期流行，所以其实在意大利式样里面也可以找到boom的影子。

特点：

• 一般是不对称的

• 一般会有塔（四边形）、六角屋、八角屋和类似的柱式样

• 有些有重度装饰，包括铸铁屋檐花边（和维多利亚式类似）

• 一般屋檐会有影线，（屋檐内侧会有装饰线）

Federation（联邦风格）

这种式全称叫Federation/ Queen Anne（中文暂且翻译为联邦女王式样，不过一般简称为「联邦风格」）这种式样流行于1895 - 1915年，为什么叫「联邦」，因为澳洲在1901年解放了。而人们也开始大兴土木，直接用木材来做室外装饰了。维多利亚式里面很重要的「铸铁屋檐花边」没有了，取而代之的是木头的镂空花边和木头柱子，而木条也直接被定在墙上。这个时期的建筑的特点：

• 屋檐装饰、柱子、走廊扶手、拱，全是木头的，有雕刻和镂空

• 屋顶都是很明显的三角形，甚至还有锥形顶。铁皮顶很多。

• 一般有烟囱

• 屋檐拱喜欢用弧形的

• 会用很creamy的颜色（比如奶黄），给人有奶油的感觉

• 砖房为主，也有一些木板房

英国也有个式样叫Queen Anne，但不属于同一类型。

Edwardian（爱德华风格）

谈到了联邦风格，就不能不提它的弟弟爱德华风格。爱德华风格流行于1900 - 1915年，其实它是一种简化版的联邦风格。如果你仔细观察，澳洲爱德华式样的房子是非常多的。而爱德华风格和联邦风格有很多共通之处。

• 红砖或木板的外墙

• 三角屋檐

• 屋檐装饰、柱子、走廊扶手、拱，为木头，有雕刻和镂空。但是式样比联邦风格要简化

Californian Bungalow（加州式样）

加州式样流行年代是1915 - 1940年，是澳洲战时（第一次世界大战和第二次世界大战）时期非常流行的一种居民建筑形式。为什么叫「加州」，因为这种户型确实是从美国「进口」过来的。而以往的很多户型，包括上面说的「联邦」、「爱德华」是进口自英国。

直到现在，这种户型也是随处可见，非常受鬼佬们的喜爱。

好了说说特点：

• 正面大门处的门廊有非常醒目的粗大柱子做支撑。（而爱德华式样多是细木头柱）

• 三角形的屋顶，一般瓦片都是瓦的或陶的。（而爱德华式样多是铁皮顶）

• 无论是砖的还是木头的，在房子正面多会用红砖或render（抹灰）做装饰，比如柱子的底座。

• 室内一般墙上会有木条装饰线。（很有可能没有，在近年来的装修中被拆掉了）

• 木质double hung windows

Art Deco（装饰风）

Art Deco是一个比较广义的词，各个国家、各种文化对这个词的定义都不太一样。

澳洲的建筑的Art Deco流行于1930 - 1950年左右，讲究讲几何形状运用到建筑立面，颜色不再是重点，形状在设计上的比重很大。其中streamline（流线）形式的特点是建筑的转角由弧线代替尖角。

Contemporary（后现代）风格

这种风格主要流行于1950 - 1960年。为什么叫后现代，后现代就是超越当代（这里的当代是指1950年左右），有意识地反对当代主流的艺术风格。事实上，过于前卫的东西在任何一个时代都是褒贬参半。这种建筑风格是德国包浩斯（Bauhaus）传过来的。

好了，说说后现代风格的澳洲民居，这种民居的特点和经典的建筑形式完全背道而驰，简单、明快、经济。关键的几个特点：

• 房屋外墙简洁线条、方正。豆腐干一样。

• 外立面不做色彩渲染

• 窗户玻璃很大，比以前任何一个样式都要大得多

• 平顶，铁皮为主，几乎不用瓦。

这种建筑作为老建筑并不常见，但是最近２０年又开始流行起来了，理念被运用到新式的建筑中。

Double/ Triple fronted brick veneer多面砖房

这种房子在1950 - 1970年间非常的常见，一般是单砖加内壁木板。这种多面砖房也是以原色砖为主，建造之初，就是以简单、经济为主，相比较更早的式样，这种房型的艺术感并不是特别强。

特点：

• 正面的墙面有层次，一般为两面、三面，错开的不在一个平面上。（这和之前介绍的联邦、爱德华、装饰风的砖房不太一样）

• 倾斜的屋顶，一般是瓦的或者是水泥的。一直斜至屋檐。

• 一般是暗黄色、亮红色或者棕色的砖

• 窗子一般都是铝合金的，以（左右）推拉窗（sliding）和下开窗（awning）为主，之前的房子几乎都是木头的double hung窗子。

• 内部一般是木地板，墙上一般没有装饰（相比之下联邦、爱德华、装饰风等墙上都有木条）

双面砖房

三面砖房

都是砖房，质量和价值一样吗？

砖也有讲究。

之前我还有我的一些朋友之前发现：都是砖房，总感觉早前的Federation、California、Art Deco包括更早之前的，感觉就比较大气、实在，而60年代以后的多面砖房、包括之后的，给人的感觉不是非常好看，而且cheap。

调研过后发现，它们的砖是不同的：

1. 5、60年代之前的房子，砖都是一块一块压出来的。叫Pressed Brick(压制砖)。这种砖表面平滑自然、密度高、重量重、强度高。
   
   
   
   
   

2. 多面砖房、包括现在的砖房，砖是切出来的，叫Wire-cut（切制砖）。就是批量生产出的砖。制造的时候先将粘土制成一个非常长的柱形，然后一块一块切出来的。密度、结实程度、质量上比「压制砖」差一些，但胜在价格便宜。
   
   
   
   

所以同样是砖房，命运和价值很可能不一样。1850 - 1950年间的砖房，有不少已近做了全面的翻新和扩建，变的十分古典和大气，售价往往超出你的想象。而还有一些尚未翻新但有潜力的，就需要大家用慧眼去发掘了。如果你家里面买了这样的房子，千万不要草草地做决定就把它推掉。

而５０年代以后的多面砖房，市场上很少有外观非常豪华气派的。我个人感觉，不是房主舍不得花钱翻新，而是这种房的用料、外观、艺术底蕴，相对而言先天不足，花重金翻新也很难产生惊艳的效果。有一些这样的房子房体旧了以后不太值钱，卖房广告上好多也是画个方框、标个地的面积卖个地皮价（卖点不在房子），推倒重建也许比较适合。