转自“澳洲不动产”
前言
最近刷爆朋友圈的Melrose Park项目相信已经路人皆知了，这里不得不佩服Boston Marketing公司的市场营销干得漂亮，但是同时大家心里也都明白，是什么原因吸引的大家的眼球！水滨住宅，大型社区第一期，不到40万的起售价格，10年社区规划，等等因素的叠加才导致了今天这样疯抢的局面，也仿佛把人带回了4年前那个全民抢房的时代。
Melrose Park 大数据
由澳洲上市公司PAYCE作为开发商，Sekisui House作为承建商共同开发打造的工期超10年的Melrose Park，在目前为止是悉尼市场上唯一的大型社区打造计划。 根据官方宣布的版本，项目预计投入60亿澳币的资金， 打造的区域面积超过25公顷；小区内包括了4900套住宅，150套公租房，共计5050套居住房。同时还将开发出15,000平方米的商业用房，和10,500平米的零售用房。整个小区还将包括3000平米的社区多功能设施用地，2500平米的托儿所（3个）。除此之外各种基础设施的打造和升级是必不可少的内容。
作为内西区的一块不多被人提及的地方，它的名字来源于纪念 aviator Charles James Melrose (1913-1936)，他曾经独自完成了1934年的墨尔本飞行比赛。它坐落在距离CBD西北方向15公里的地方，距离第二CBD，parramatte仅6公里，并且靠近Parramatta River(北边)。
投资可行性
投资的根本目的在于回报和风险控制，一个成功的投资行为可以带来丰厚的现金回报，房产本身也是一种投资方式，所以从投资的角度出发，一套房产合不合适投资主要参考的因素不外乎：房屋价格，增值潜力，租金回报，风险控制。Melrose Park 这个区如果作为投资选项的话表现会如何呢？我们接着往下看：
一，房屋价格
笔者根据Melrose Park的规划蓝图，选择了相似小区模式的另外两个区域进行的一房，两房和三房的价格对比，不难看出，成熟小区的waterloo和Rhodes的所有房型价格相当，而作为即将开发的Melrose Park的一房价格低于市场价格10万左右，两房和三房的价格低于市场几乎25万。
在此同时，笔者将Melrose Park和其相邻两个区域也做了相同的对比，如下图所示：
从数据中不难发现，Melrose Park的一房跟两房售价依然低于市场二手房的中位价，但是，Meadowbank和Ermington的三房价格相比Melrose Park要低（7万）左右。 数据本身反映的其实是Meadowbank和Ermington的二手房价格跟Melrose Park的楼花价格进行的对比，有心的读者可以自己查询上述两个区域的新房价格，Melrose Park的三房价格略低于Meadowbank和Ermington，但是三房方面，Melrose Park并没有体现出强势的价格优势。
二，租金回报
由于Melrose Park 目前是house用地以及industry用地，所以关于Apartment租金数据不详，但是根据最新的相邻两个区域的租金市场来分析，笔者认为，最早一批Melrose Park将在2020年初交房，届时，一房的租金价格将会在450-500每周，两房租金将会在520-580每周，三房的租金价格将会在660-750每周。
对应预售价格来看的话，Melrose Park项目的一房租金回报大约在4.7%， 两房的租金回报大约在4%，而三房的租金回报在3.75%左右。按照目前的贷款利率情况来看，本地人士购买本项目基本可以实现正负现金流持平的情况。
三，增值潜力
增值的动力是什么？增值的因素有哪些？增值背后的故事是什么？其实聊到增值这一话题的时候，很多买家，甚至很多中介都是相对迷茫的，说到最多的无外乎是回望过去，展望未来；仰或是投资的几大要素；再不就是澳洲市场的增值规律。不可否认，这些道理或多或少的都是值得借鉴的，老话说的好：成功是可以被复制的！但是不要忘记，复制来的成功永远没有第一个吃螃蟹的人那么成功！听着这话是不是很绕口？但是如果正在看这句话的您能静下心来好好的品味一下这句话，我相信您们一定会有自己独到的感悟。
在笔者认为，增值的背后蕴含着诸多的因素：政府的规划，资本的运用，政策的走向，经济的好坏，市场的冷热等等。但就目前的房地产市场来讲：政府一方面在保障本国居民和公民能够第一时间和可负担的进入房地产市场，同时也在打压着海外投资的热情，这就导致了今天悉尼市场的一片平静。为什么用的是平静这个词语而不是惨淡或者是房价走低之类的负面词汇呢？如果有心的读者去市场上走走转转，自己能够独立做一些研究的话就不难理解平静这个词语背后的含义了。
自2008年金融危机之后，澳洲房价一路高歌，一路飙升，年增长率破10%，破20%甚至极个别热门区域年增长破30%，这些情况在过去的几年之中并不让人意外，海外的投资客们在哪个时候也是被澳洲银行的投资杠杆所深深吸引着，并且当时的大环境是欢迎外国人士来澳洲投资房产的。因此整个房地产市场一片欣欣向荣的景象，大家不妨回忆一下，三四年前，身边的同事，同学，朋友，亲人，熟人，那一拨群体不是见面就谈房子？笔者这里戏称当年为全民炒房时代。
好日子终究会到头，2015年初，由于Broker行业的一些造假丑闻传播到了政府层面，而导致了澳洲四大银行被彻查，同时也导致了海外人士的贷款被暂时终结，政策出台之后的几个月里，各大微信群，朋友圈，房产中介的广告里无不例外的都在发着“业主无法贷款现忍痛出售房屋”的消息。从那时起，直到今天，拥有着绿卡或者公民身份的人们最热衷的话题恐怕就是捡漏了。试想一下，拿着一两年前的价格在今天来买房，是不是很划算？所有的人都这么认为，这也催生了一大波挂着羊头卖狗肉的捡漏信息，至于最后增值潜力如何，这不是今天的话题就按下不表了。
时至今日，整个市场既没有像专家们或者是阴谋论者们所描述的那样走低或者崩盘，也没有了当初的疯涨；大家仿佛在一夜之间回归理智，按需购买；但是每周的清拍数据显示的结果表明，悉尼作为澳洲第一大城市还是具有着庞大的购房需求，这也是烘托着悉尼房价一路向前的重要力量。
回归正题，Melrose Park 有什么增长潜力？笔者认为，单就特色而言就足以看出增长潜力了，其他的规划因素，资本因素等等都不在今天这篇文章的讨论范围之内。Melrose Park是一个要打造10年的一个超大型社区项目！
笔者做了一点点小的研究，根据Melrose Park大型社区的特性这里提取了具有相似特征的waterloo和Rhodes进行分析对比：
大型社区中的waterloo从2011年到2016年新建公寓数量大约在5100套。房价增幅在这五年内的数据从2011年的513,500澳币（中位价）到了2016年的833,500澳币（中位价）。
半岛社区Rhodes的新公寓批建量在相同时间段内的数量大约在2600套左右；而在房价方面2011年中位价是600,000澳币，而2016年的中位价是836,250澳币。
从上面的数据不难看出，不论是内城区大型社区的waterloo还是半岛社区Rhodes，五年的房屋批建量都相当巨大，而在此同时，由于有着明确的社区规划，人们对这些社区越来越认可，从而导致了以上两个社区的房价增长都是相当的客观。对比Melrose Park，整体的房屋批建量不低于Rhodes,开发面积大小与同期之下的waterloo和Rhodes相当。整体预售价格相对目前市场价格偏低，特别是一房跟两房售价，所以投资首选户型为一房或者两房为佳。
(社区：澳洲社区的概念归纳总结出来就是特定区域之内拥有综合生活设施，其中包括了学校，商铺，医院，购物中心，公共交通设施，公共基础设施等)
自住可行性
自住需要考虑的因素会更多：
出行方便程度，
价格，
交通，
购物，
安全，
学校，
医院等等。
相信这几天的微信朋友圈里面已经不乏有着各种宣传Melrose Park自住方面各种得天独厚的特征了，这里就不再累述了。笔者需要提醒各位看官的一件事情就是：首次置业者可以选择这个项目，特别是绿卡刚刚拿到的年轻人们。原因很简单：在内西区，交通相对便利，购物相对比较方便，增值潜力相对看好，生活环境相对较好的条件之下，Melrose Park在价格上面的确做到了一期赚口碑的低价格。 购买一房或者一房+书房的户型基本都可以拿到首次置业补贴和印花税减免，部分两房可以拿到部分的印花税减免。具体问题需要具体来分析，笔者建议有这方面考虑的购买人群可以直接咨询笔者或者找到相关专业人士进行咨询以免被错误信息误导而损失惨重。
除此之外，对于那些找自住房的读者，笔者建议：资金足够的情况下请考虑自己最想要的是什么，资金条件不足的情况下请考虑自己愿意舍弃的是什么！没有物美价廉，有的是一分钱一分货！不必过分纠结在购房的某一个细节上面而导致购房失败，很多时候打败自己的往往是自己而不是别人。
最后，Melrose Park项目将于14号开启价值700万澳币的展厅，整体项目一期将于26号开盘，目前消息EOI数量已经突破800份，坊间各种流言四起，有好有坏，对此项目有兴趣的读者需抓紧时间交定金下EOI，把队先排起来，虽然人数有点多，只要心态足够好，不要太贪心，选择到一个相对具有性价比的户型还是没有什么问题的。就算没有挑到满意的户型，定金都是fully refundale退还的，所以排队没有后顾之忧！！！
Melrose Park 大数据
由澳洲上市公司PAYCE作为开发商，Sekisui House作为承建商共同开发打造的工期超10年的Melrose Park，在目前为止是悉尼市场上唯一的大型社区打造计划。 根据官方宣布的版本，项目预计投入60亿澳币的资金， 打造的区域面积超过25公顷；小区内包括了4900套住宅，150套公租房，共计5050套居住房。同时还将开发出15,000平方米的商业用房，和10,500平米的零售用房。整个小区还将包括3000平米的社区多功能设施用地，2500平米的托儿所（3个）。除此之外各种基础设施的打造和升级是必不可少的内容。
作为内西区的一块不多被人提及的地方，它的名字来源于纪念 aviator Charles James Melrose (1913-1936)，他曾经独自完成了1934年的墨尔本飞行比赛。它坐落在距离CBD西北方向15公里的地方，距离第二CBD，parramatte仅6公里，并且靠近Parramatta River(北边)。
投资可行性
投资的根本目的在于回报和风险控制，一个成功的投资行为可以带来丰厚的现金回报，房产本身也是一种投资方式，所以从投资的角度出发，一套房产合不合适投资主要参考的因素不外乎：房屋价格，增值潜力，租金回报，风险控制。Melrose Park 这个区如果作为投资选项的话表现会如何呢？我们接着往下看：
一，房屋价格
笔者根据Melrose Park的规划蓝图，选择了相似小区模式的另外两个区域进行的一房，两房和三房的价格对比，不难看出，成熟小区的waterloo和Rhodes的所有房型价格相当，而作为即将开发的Melrose Park的一房价格低于市场价格10万左右，两房和三房的价格低于市场几乎25万。
在此同时，笔者将Melrose Park和其相邻两个区域也做了相同的对比，如下图所示：
从数据中不难发现，Melrose Park的一房跟两房售价依然低于市场二手房的中位价，但是，Meadowbank和Ermington的三房价格相比Melrose Park要低（7万）左右。 数据本身反映的其实是Meadowbank和Ermington的二手房价格跟Melrose Park的楼花价格进行的对比，有心的读者可以自己查询上述两个区域的新房价格，Melrose Park的三房价格略低于Meadowbank和Ermington，但是三房方面，Melrose Park并没有体现出强势的价格优势。
二，租金回报
由于Melrose Park 目前是house用地以及industry用地，所以关于Apartment租金数据不详，但是根据最新的相邻两个区域的租金市场来分析，笔者认为，最早一批Melrose Park将在2020年初交房，届时，一房的租金价格将会在450-500每周，两房租金将会在520-580每周，三房的租金价格将会在660-750每周。
对应预售价格来看的话，Melrose Park项目的一房租金回报大约在4.7%， 两房的租金回报大约在4%，而三房的租金回报在3.75%左右。按照目前的贷款利率情况来看，本地人士购买本项目基本可以实现正负现金流持平的情况。
三，增值潜力
增值的动力是什么？增值的因素有哪些？增值背后的故事是什么？其实聊到增值这一话题的时候，很多买家，甚至很多中介都是相对迷茫的，说到最多的无外乎是回望过去，展望未来；仰或是投资的几大要素；再不就是澳洲市场的增值规律。不可否认，这些道理或多或少的都是值得借鉴的，老话说的好：成功是可以被复制的！但是不要忘记，复制来的成功永远没有第一个吃螃蟹的人那么成功！听着这话是不是很绕口？但是如果正在看这句话的您能静下心来好好的品味一下这句话，我相信您们一定会有自己独到的感悟。
在笔者认为，增值的背后蕴含着诸多的因素：政府的规划，资本的运用，政策的走向，经济的好坏，市场的冷热等等。但就目前的房地产市场来讲：政府一方面在保障本国居民和公民能够第一时间和可负担的进入房地产市场，同时也在打压着海外投资的热情，这就导致了今天悉尼市场的一片平静。为什么用的是平静这个词语而不是惨淡或者是房价走低之类的负面词汇呢？如果有心的读者去市场上走走转转，自己能够独立做一些研究的话就不难理解平静这个词语背后的含义了。
自2008年金融危机之后，澳洲房价一路高歌，一路飙升，年增长率破10%，破20%甚至极个别热门区域年增长破30%，这些情况在过去的几年之中并不让人意外，海外的投资客们在哪个时候也是被澳洲银行的投资杠杆所深深吸引着，并且当时的大环境是欢迎外国人士来澳洲投资房产的。因此整个房地产市场一片欣欣向荣的景象，大家不妨回忆一下，三四年前，身边的同事，同学，朋友，亲人，熟人，那一拨群体不是见面就谈房子？笔者这里戏称当年为全民炒房时代。
好日子终究会到头，2015年初，由于Broker行业的一些造假丑闻传播到了政府层面，而导致了澳洲四大银行被彻查，同时也导致了海外人士的贷款被暂时终结，政策出台之后的几个月里，各大微信群，朋友圈，房产中介的广告里无不例外的都在发着“业主无法贷款现忍痛出售房屋”的消息。从那时起，直到今天，拥有着绿卡或者公民身份的人们最热衷的话题恐怕就是捡漏了。试想一下，拿着一两年前的价格在今天来买房，是不是很划算？所有的人都这么认为，这也催生了一大波挂着羊头卖狗肉的捡漏信息，至于最后增值潜力如何，这不是今天的话题就按下不表了。
时至今日，整个市场既没有像专家们或者是阴谋论者们所描述的那样走低或者崩盘，也没有了当初的疯涨；大家仿佛在一夜之间回归理智，按需购买；但是每周的清拍数据显示的结果表明，悉尼作为澳洲第一大城市还是具有着庞大的购房需求，这也是烘托着悉尼房价一路向前的重要力量。
回归正题，Melrose Park 有什么增长潜力？笔者认为，单就特色而言就足以看出增长潜力了，其他的规划因素，资本因素等等都不在今天这篇文章的讨论范围之内。Melrose Park是一个要打造10年的一个超大型社区项目！
笔者做了一点点小的研究，根据Melrose Park大型社区的特性这里提取了具有相似特征的waterloo和Rhodes进行分析对比：
大型社区中的waterloo从2011年到2016年新建公寓数量大约在5100套。房价增幅在这五年内的数据从2011年的513,500澳币（中位价）到了2016年的833,500澳币（中位价）。
半岛社区Rhodes的新公寓批建量在相同时间段内的数量大约在2600套左右；而在房价方面2011年中位价是600,000澳币，而2016年的中位价是836,250澳币。
从上面的数据不难看出，不论是内城区大型社区的waterloo还是半岛社区Rhodes，五年的房屋批建量都相当巨大，而在此同时，由于有着明确的社区规划，人们对这些社区越来越认可，从而导致了以上两个社区的房价增长都是相当的客观。对比Melrose Park，整体的房屋批建量不低于Rhodes,开发面积大小与同期之下的waterloo和Rhodes相当。整体预售价格相对目前市场价格偏低，特别是一房跟两房售价，所以投资首选户型为一房或者两房为佳。
(社区：澳洲社区的概念归纳总结出来就是特定区域之内拥有综合生活设施，其中包括了学校，商铺，医院，购物中心，公共交通设施，公共基础设施等)
自住可行性
自住需要考虑的因素会更多：
出行方便程度，
价格，
交通，
购物，
安全，
学校，
医院等等。
相信这几天的微信朋友圈里面已经不乏有着各种宣传Melrose Park自住方面各种得天独厚的特征了，这里就不再累述了。笔者需要提醒各位看官的一件事情就是：首次置业者可以选择这个项目，特别是绿卡刚刚拿到的年轻人们。原因很简单：在内西区，交通相对便利，购物相对比较方便，增值潜力相对看好，生活环境相对较好的条件之下，Melrose Park在价格上面的确做到了一期赚口碑的低价格。 购买一房或者一房+书房的户型基本都可以拿到首次置业补贴和印花税减免，部分两房可以拿到部分的印花税减免。具体问题需要具体来分析，笔者建议有这方面考虑的购买人群可以直接咨询笔者或者找到相关专业人士进行咨询以免被错误信息误导而损失惨重。
除此之外，对于那些找自住房的读者，笔者建议：资金足够的情况下请考虑自己最想要的是什么，资金条件不足的情况下请考虑自己愿意舍弃的是什么！没有物美价廉，有的是一分钱一分货！不必过分纠结在购房的某一个细节上面而导致购房失败，很多时候打败自己的往往是自己而不是别人。
最后，Melrose Park项目将于14号开启价值700万澳币的展厅，整体项目一期将于26号开盘，目前消息EOI数量已经突破800份，坊间各种流言四起，有好有坏，对此项目有兴趣的读者需抓紧时间交定金下EOI，把队先排起来，虽然人数有点多，只要心态足够好，不要太贪心，选择到一个相对具有性价比的户型还是没有什么问题的。就算没有挑到满意的户型，定金都是fully refundale退还的，所以排队没有后顾之忧！！！
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