据悉，八月澳储的降息，是2011年十一月以来的第12次，自那时起，澳洲的官方现金利率削减了325个基点，达到1.5%，为有纪录以来最低水平。同期，对房市意义重大的按揭利率下降255个基点，目前典型的标准浮动按揭利率是5.25%，折扣率4.45%，上世纪60年代以来，按揭利率从未如此之低，这被视为驱动房价上涨的重要因素之一。

不只低利率在推高澳洲房价。如果仅因为低息，我们应当会看到从首府城市到地方乡村的全面增长。而事实是，悉尼、墨尔本、布里斯班鹤立鸡群，在过去两年间资本利得率显著提升。

行业普遍认为，澳洲房价当前增长周期始于2012年中期。据Corelogic RP Data数据，自那时起，悉尼房价上涨64%，墨尔本上涨44%。布里斯班排第三，同期上涨18%。珀斯和达尔文垫底，分别增长8.2%和9.7%

除极低的按揭利率外，还有些因素可解释悉尼与墨尔本房市的强盛。两座城市均受益于就业强势增长、低失业率和海外及州际高移民率。

以悉尼为例。新州政府更新人口预测数据显示，悉尼都市区人口将自2011年的428万增长到2036年的642万，相当于25年将增213万人。

这比2014年预测的数据拔高16.7万人。与此同时，新州政府更新了住房需求预测，上次预期2011-2031年间悉尼须增66.4万套房，修正为，2016-2036年间需增72.6万套。

通过Research我们可以看到这样的数据：在2016年，除去12岁以下的孩童，澳洲新增移民总量为186,258人；

（2015-2016财年澳洲全年移民人口增长统计）

而2016年澳洲房屋增建数量为17,537户。

  （2006-2016年房屋增建数量）

所以，以每一户居住6人为例，今年光移民人口的增长就至少需要31,043户房屋供应才可满足需求，那么实际增健的17,537户是明显的远远供不应求。

从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。到2014年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。

在数据方面，悉尼土地发放量在2015年减少了4.6%，而人口持续强劲增长。地块发放水平未能跟上需求，因而进一步加剧了悉尼市场的供应不足。大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%，因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。

以维州为例：近日，维州政府宣布将在墨尔本关键发展区域规划17个新区，与此同时重新规划10万个住宅街区，以解决住房难题。

据澳洲广播公司报道，维州政府将在本周内陆续宣布一系列政策举措，解决居民住房难题。墨尔本关键发展区域将规划17个新区，并且重新规划10万个住宅街区。

其中包括距离墨尔本CBD约50公里的卡尔卡洛（Kalkallo），区域内克洛弗顿（Cloverton）规划将在未来30年内发展成可容纳4万居民的社区。

维州规划厅长怀恩（Richard Wynne）表示，稳定土地供应以及高质量区域规划都至关重要。帕拉斯财长向居民保证，政府将继续实施各种政策举措确保住房供应满足需求。维州政府未来10年基础设施建设经费将从平均每年49亿澳元上升至平均每年84亿澳元，这一数字还将继续上升。

（本文信息源自网络）