和“京沪房价永远涨价”的神话一样，澳大利亚的房价近几十年来就没有跌过。

花旗近日发布的一项新指数显示，澳大利亚当前的房地产泡沫为16年来最高：泡沫问题。

无论我们是否将澳大利亚当前的房地产市场定义为泡沫，澳大利亚经济正在经历一系列发展，可能使得澳大利亚经济陷入繁荣到崩溃再繁荣的周期中。近年来的经济发展包括：

大宗商品价格创记录的上涨以及之后的价格回调;

矿业投资的繁荣和当前的暴跌;

创纪录低位的债券收益率;

房屋建造，特别是公寓建造的繁荣，主要是受到低利率的刺激。

房地产泡沫指标不仅处在历史最高水平，利率也处在历史最低水平。在当前的房地产周期中，传统的货币政策应该收紧。房地产泡沫破裂是一个非常明显的风险，特别是房价上涨时间越长，风险将会越大。

图：1997年至2015年，澳大利亚泡沫指数走势图。澳大利亚当前泡沫指数的构成。

澳大利亚房地产泡沫的规模已经是旧新闻。澳大利亚房地产估值当前处在极值状态。

　　图：澳大利亚主要城市和全国房价对租房率比率。

人们所不了解的是如此这样一个巨大的泡沫是如何扭曲澳大利亚政治化经济的，澳大利亚的房地产泡沫持续了20年。

1

2003年，房地产泡沫因为澳大利亚央行加息要破裂，但是泡沫破裂的噩梦被财政刺激和来自中国的大宗商品盛宴所拯救。在需求端，财政刺激给予了澳大利亚首次购房者大量的现金补助，中国大宗商品的巨大需求带动了相关行业的繁荣。自此，澳大利亚学习教训并进行经济改革的愿景至此破灭。

2

2008年，澳大利亚离岸债务飞涨，澳大利亚主要银行因为巨额的外债变得资不抵债，房地产泡沫再一次到了破裂的边缘。政府再次出手，宣布将对所有的离岸融资进行担保，并直接购买抵押债券，推出了全球最大规模的财政刺激政策。

澳大利亚政府将首次购房者补贴翻番，以及推出了允许外国投资投资等其他措施。这一切都违反了澳大利亚现有的财政结构和治理结构。全球没有任何一个其他国家的房地产市场受到政府如此全面无限制的支持。

3

2011年，因为中国大宗商品需求的下跌以及美联储的加息，房地产泡沫再次面临破裂的风险。因为澳大利亚政府高估了中国大宗商品盛宴持续的时间。但是这一次，房地产市场受到了救助，澳大利亚央行将利率下调至历史最低水平，并允许中国资本[0.00%]进入到本地的房地产市场。

这一切是如何发生的?随着经济越来越依赖于外国资本的房地产庞氏骗局，不仅仅是澳大利亚政府受到了腐蚀，媒体也同样被屈从。澳大利亚大致上分为保守的默多克媒体和自由的费尔法克斯媒体。

两家的传统媒体板块都遭遇大幅亏损，主要的盈利板块是两者旗下最大的房地产网站。两家媒体都不会报道房地产之外的话题。澳大利亚民众绝对是房产泡沫破裂的最后一个知情者，因为媒体铺天盖地的宣传蒙蔽了事情的真相。

在2000年之前，澳大利亚的经济是充满活力且多元化的，生产率增速在全球处在领先水平，大宗商品，服务业和制造业平衡，家庭财富稳定，外部债务合理，公共资产负债表干净，而且拥有着可靠的国家机构。