很多人去泰国买房图的就是便宜，以为泰国物价低，房价也应该很低，殊不知房地产是不能用性价比来衡量的产业，在不了解各地区的情况下盲买指望能赚翻天？所以，我们在出手之前，要积极做好功课！真实的泰国房产是什么样子的？投资哪个区域合算？真的如广告宣传的那样高收益，高回报么？
曼谷Bangkok是繁华的国际大都市，是泰国首都和最大城市，位于湄南河（昭披耶河）东岸，南临暹罗湾，中南半岛最大城市，东南亚第二大城市，为泰国政治、经济、贸易、交通、文化、科技、教育、宗教与各方面中心。曼谷被誉为是“佛教之都”，也是融合东西方文化、包罗万象的“天使之城”。曼谷面积1568平方公里（约四分之一个上海），常住人口1370万（逾半数曼谷人有某种程度上的华人血统，每年都有大量移民及外国人涌入曼谷），经济占泰国总量的44%，曼谷港承担着泰国90%的外贸，旅游业又十分发达，被评选为全球最受欢迎旅游城市。曼谷就像早年的上海，知名海外跨国企业争相投资，泰国本地的精英人群也纷至沓来。租房需求十分巨大，入住率达到90%！2019年全球城市500强揭晓，曼谷排全球城市第36位。
曼谷被划分成了大大小小超级多个区，我们重点讲一下购房中最常见的以下12个区域就好：
泰国的开国皇帝郑信（中泰混血儿，吞武里大帝），将泰国的首府建立在了今天的吞武里区。后来拉玛一世掌权建立了曼谷王朝，并将首都从吞武里迁到了湄南河东岸。在湄南河畔修建了大皇宫和卧佛寺，于是整个曼谷的发展，开始以大皇宫为起点，向东扩展，逐步形成了今天的老城区区域。到了拉玛五世时期，泰国迈出了现代化发展的第一步。一系列政府机构，学校医院开始坐落在曼谷巴吞旺区域。所以直到今天，巴吞旺都是曼谷最繁华的区域。到拉玛六世时期，在巴吞旺区的东面，修建了一个巨大的皇家花园「中央伦批尼花园」。围绕这个公园形成的中央伦批尼区，基本上是现在曼谷房价最贵的区域。同一时期，巴吞旺区域和中央伦批尼区域以南，开始发展成为曼谷最早的CBD——是隆/沙吞区。拉玛3区和湄南河畔也同步发展起来。1999年，曼谷的第一条BTS（轻轨）建成，城市发展也开始沿着轻轨素坤逸线向东进行。以BTS的Asok站和MRT的Sukhumvit两条轨道交通的交汇处为中心，开始建设第二代CBD——素坤逸区。由于这里交通便利商圈林立，大量人口聚集，很快成为曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区。近些年素坤逸外区也在逐步发展成熟，不管是本地人还是外籍人士，开始更多选择在素坤逸外区购买房产。曼谷是全球最拥堵的城市，市民十分依赖BTS等轨道交通。目前许多商业、住宅项目，都开始沿着BTS\MRT等轨道线开始大量开发建设。曼谷市政府近两年开始重点打造的，第三代城市CBD——拉玛9区域。就以MRT Rama 9站为中心，规划了一系列MRT轨道线路。并把一些大型写字楼和重要机构建设在这里。随着中泰高铁的建设，终点站Bang Sue Grand Central Station 即将成为东南亚最大的火车站。很多人也开始关注这个区域。其实从曼谷的整个历史发展中可以总结出，曼谷的城市发展，基本上一路向东进行。现在曼谷的常住人口为1370万人（不包含流动人口）这两年还在不断持续上涨，每年上涨率1.84%。人口的持续上涨，也带来了巨大的购房需求。曼谷顶级地段，房价最高
曼谷最老牌的市中心，是皇室、尊贵、地位的象征，绝大多数地块均归皇室所有，土地供应量极度稀缺。相当于上海的上只角，上海历来有所谓上只角下只角之称（上只角指的是上海西部徐汇、长宁、静安区，历史上形成的一部分高档住宅区，也是传统的富人区）。
在曼谷，中央伦披尼无疑是曼谷的上只角。这里有相当于上海中央公园的Lumphini Park，相当于长安街的Rajadamri大道。在这个地段，是外国大使馆、五星级酒店、富人豪宅的集中地，区域的物业几乎都是奢华档次。生活配套随齐，但根据现状看，本地居住者少，主要还是因商业氛围太浓，生活气息不足，不受本地实际刚需青睐。巴吞旺区域位于曼谷市中心，相当于上海的黄浦区，坐拥曼谷购物商圈，全球第六大购物中心Central World、高端百货Gaysorn、久负盛名的Siam Square、顶级购物中心Siam Paragon、潮牌云集的Siam Center、重新装修的Siam Discovery、淘宝街MBK均坐落于此。此外，泰国最高学府Chulalongkorn University（朱拉隆功大学）、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会等机构均位于Pathumwan中心。
老牌居住区，整体来说这几年发展较为缓慢，新建基建配套缺失，新盘开发商缺地，形成了老旧的景象；区域内多为本地传统租客为主，差不多脑补一下南京东路到人民广场就是了。由于地处土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan开盘的新公寓非常少，房价也不会便宜。素坤逸大街1-65巷、2-44巷以及在此范围内的其它巷都泛称为曼谷素坤逸区，素坤逸区是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区，这里配有BTS轻轨捷运，众多写字楼办公室，是重要的CBD发展区，也是外国人（以日本人最为集中）和泰国人最重要的居住区，占据了曼谷市区面积的31%。①最繁华段Siam站-Thong Lo站，建设情况基本已属饱和状态，可开发地块已非常匮乏；Thonglor是曼谷的第二大商圈，其商业地位应该仅次于大腕级别的Siam商圈。
②第二繁华段/正发展建设中阶段Mo Chit站—Ratchathewl站和Ekkamai站—On Nut站，属于Sukhumvit线上地产项目开发量最多的地段，也是最具有投资潜力及升值空间的部分；
③第三发展段Bang Chark站—Bearing站，属于未来最具有发展潜力和空间的部分。
在Ploenchit站旁边有被称为贵妇百货的Central Embassy，Phrom Phong站旁边有两大shopping mall，以Thong Lor为中心，是曼谷的日本人传统集中居住区域，又有曼谷的兰桂坊之称。
所以，如果以上海来类比的话，应该相当于古北区的淮海路加上徐汇区的徐家汇。这个地段不仅泰国的富裕阶层喜欢选择居住，也是旅居曼谷的大批外国金领、白领选择置业或租房的主要地段，所以租售两旺。另外，Thonglor由于位于Sukhumvit中心路段，受捷运带动周边地块开发较早，加上泰国土地私有制且没有“强拆”一说，地皮资源有限，可供开发公寓的地皮更屈指可数。加上Thonglor商圈是一个成熟商圈，顺延捷运黄金路线、依靠超级奢品商城和繁华商务CBD区等片区优势尤为明显，致使Thonglor公寓价格与日俱增。该区域最合适买来做出租，本地人和外国人都很喜欢居住生活的片区。房价适中，出租回报率好。最大商业住宅区、丰富的夜生活和餐饮选择、BTS方便快捷、外国人集中、景点较分散。同时素坤逸区也是目前曼谷公寓供应量最大的区域。由于曼谷轻轨素坤逸线途径素坤逸路，许多白领及商务人士乐于在该区域居住，曼谷交通较为拥堵，交通便利便成为素坤逸区显而易见的地段优势之一，所以这里的公寓项目很抢手。在BTS 素坤逸线Ekkamai站以外到 On Nut站之间的区域，属于发展中的新兴城区，在老旧的地块中间，不断有新的楼盘出现。这个地段的特点，有点像2000年上海内环线以外的徐汇区和中环附近的闵行区。是本地刚需居住区、本地租客租房区域。这里的房子总价较低，有不少人在此区域居住。此区域为目前开发商开发竞争较为激烈的区域，为本地刚需居住区、本地租客租房区域。该区域新兴基建众多，入门级到中端楼盘聚集，形成了良好的风貌。
作为Sukhumivt 轻轨线的延长区域，15-20分钟轻轨即可到市中心，大大满足了刚需居住群体的购房需求。且区域价格10-15万泰铢/平单价，刚需群体自住或者租房都能承受。素坤逸外区提供了集中地块供给市区的国际学校在此区域开辟初中部、高中部。故，此区域可看到轻轨沿线遍布的国际学校。E12站Udom Suk也已规划建立东南亚最大的商场Bangkok Mall用以响应曼谷市政府市政规划。BTS Sukhumvit线向南延伸的周边区域。这里已经属于曼谷的郊区，但是由于临近地铁线，未来的发展潜力也不可小觑。虽然周边配套还不是很完善，但是由于总价较低，还是有不少人在此区域居住。吞武里区域展示了曼谷最本土的一面，水道交错，船只纵横。吞武里主要的发展区域是沿地铁线的数个站点，并且地铁线路现在正在延长。现在该区域主要是泰国当地人居住。该区域自轻轨深绿色线Sala Daeng至Sura sak站范围。是曼谷的老牌金融中央商务区，真正的CBD。许多国际大公司以及泰国大企业的总部在这里，正大集团、曼谷银行等很多泰国大型企业都坐落于此，还有众多国际金融机构、律所、保险公司，配套有多座甲级写字楼，也被称为泰国华尔街。虽然也有很多高层公寓，但这个地段在曼谷的定位还是被认为是商务办公为主，和上海陆家嘴很像，很多社会精英居住在这里。有文章评论过，白天的silom西装革履，形容办公人群来来往往；夜晚的silom 灯红酒绿，三五朋友于觥筹交错间谈天说地；周末的silom，巷子里各式咖啡厅、餐厅和休闲吧好不自在。住在silom路别墅富人朋友说，silom路巷子窄，交通拥堵，基建落后，为他们为什么不搬。答曰：你不懂，你周末或者晚上看看silom，就知道这里才是曼谷的生活味道。沙吞不做过多介绍，Sathorn与siom就形同手足般一条线上，紧紧相连。这里是游客必来之地，尤其是欧美人，短租前景一片大好。市中心和湄南河中间的区域，拉玛三区有很多古迹寺庙，以及曼谷的唐人街，感觉有点像上海的老南市区。湄南河畔沿岸有数个闻名遐迩的古迹，最著名的要属大皇宫、卧佛寺和郑王庙。相当于上海的南外滩。这个地段拥有曼谷少有的五星级邻里环境，希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐厅Sirocco汇集，外加可能是东南亚最大的购物商场的Icon Siam，Riverside/Rama III湄南河畔/拉玛三将成为曼谷新兴的奢华地段。随着城市的扩张以及各国投资客对高端公寓需求的增长，曼谷湄南河畔的愈发繁华和奢贵将指日可待。这个区域距离现有的轨道交通较远，但是沿着rama 3 路有快速公交线（BRT），主要是曼谷当地人居住，以河边别墅为主。湄南河畔是曼谷新兴的奢华地段，大皇宫、卧佛寺和郑王庙等景点都在湄南河畔。此外，还有希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐厅Sirocco，超奢华商场ICONSIAM等商场位于此区域。随着城市的扩张以及各国投资客对高端公寓需求的增长，曼谷Riverside愈发繁华和奢贵将指日可待。Rama9区域是曼谷经济崛起的一个新CBD区域。Rama 9区以著名的地铁站Rama 9为依托，这个地铁站是通往Asok、Sukhumvit及Sathorn等的重要交通节点，该区域覆盖未来曼谷橘色地铁线沿线主要地段，也包括机场快线主要枢纽。MRT橘色线是泰国政府重资820亿泰铢打造的地铁线，全程21.2公里，横贯曼谷东西主要区域，整段完成后将增加客流量至50万，这是曼谷CBD东进的核心工程，预计2022年完工。泰国政府想在北区再建一个新城，将其打造成曼谷金融、文化中心，未来新增一条橙色地铁线。Rama9区未来每天上班族达3万多，而橘色地铁的开通也会加速该区域地价、房价上涨。Rama 9区现在地价尚处于低谷，房价也约在2-3万人民币/平方米，而Sathorn以及Asok两大老牌CBD房价在5万人民币/平方米，而且这两大CBD地铁沿线可用地块已经非常稀缺，房价几乎达到顶峰，而Rama9凭借地铁规划战略，地价低，可供建住宅用地多，未来的房价巨大升值潜力，吸引泰国排名前三开发商上思睿、阿南达抢滩于此。曼谷的交通枢纽中心。车站由泰国国家铁路所有，兼具长途客运、通勤客运和货运业务，车站未来将改建成东南亚地区最大的交通枢纽中心，中泰高铁的总站。相当于上海虹桥新区。Bang Sue交通枢纽中心未来是泛亚铁路三条线交汇点，完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在该站转运，Bang Sue Grand Station是曼谷政府斥资680亿泰铢重资打造的交通枢纽中心，预计2021年完工。已连接的轨道交通包括：蓝色MRT 线(运营中)、浅绿色Sukhumvit 线(运管中)、廊曼机场线(在建)、中泰高铁线。Bang Sue Grand Station建成后，Bang Sue将成为东南亚地区最大的交通枢纽中心。预计每天将吸引人流超过30万人次，人潮的汇聚势必也带来住房需求和当地房价的上涨，未来的曼谷Bang Sue地区将成为房产热潮！该区域的政府国家层面规划很多，主要是围绕交通中心这个概念展开的，未来泰国的人流物流中心。泰国政府也想在这里搞一个全产业的新城，政府不仅仅想成为“过客”，而是想要这些人都留下来，追求“东南亚人才中心”。人留下来就要住、要工作、要吃喝玩乐，会配套高级写字楼、住宅、酒店、购物商圈等。也有一些政府文件中宣扬这里是CBD 4.0，也就是成为继silom/sathorn、Asoke、RAMA 9之后的第4个CBD，背靠市内最大的乍都乍公园，也是一个理想的家庭居住之所，东南亚最大露天市场也在这里，旅游资源丰富。典型的本地居民区，且不算是高档次。政府职能部门非常多、医院学校科研院所很多，军方的大部分部门机构也在这里。官方也有意打造成首都公共事务办公区，新建的国会大厦，就在靠近湄南河沿岸的位置。
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