随着经济全球化的不断发展，越来越多中国人走向海外，资产配置多元化、全球化、大众化趋势已经日渐明显！

说起全球资产配置，很多人觉得这个问题应该是富人所关注的话题，但其实急迫需要进行全球资产配置的并不只是富人。所有中产阶级、准中产阶级、渐富人群等都有进行全球资产配置的必要。

而中国人最爱的资产还是房产，哪怕是在海外投资。

之前在国内的房地产出现了一大波的炒房热，特别是北上广的一线城市，让很多人抓住了机遇，许多富人由此而生。

但是如今，国内楼市价格动荡、调控政策不断的形势下，考虑到分散资金风险等因素，海外置业成为了国人投资的内在真实需求。

既然是投资，那么肯定会关注以下两个方面的问题：

投资海外房产怎么获利？有哪些风险？

一般投资海外房产，主要有2种获利方式：转售获得一次性资本利得和长期持有获得稳定的租金。

我们先来说说转售获得一次性资本利得，其实主要是炒楼花。什么是炒楼花呢？在国内没听说过呀？

炒楼花是指在condo close ( 交接）之前，将自己的单位转让给另一位买家。转让的价格可根据当时的市场价而定。如果市场好的话，只要付出少量定金（15到20%左右）就可以获得丰厚的利润。

在中国以外的其他国家及地区，一手房基本以期房方式进行销售，即在建设期内，投资者与开发商签订购房合同后以分期方式支付部分房价的方式获得房屋所有权。

这样一来，投资者可以在交房前的建设期内，以极低的成本，将期房转售卖给他人，从中赚起房价上涨的利润。适用于房价上涨很快的国家和地区（例如菲律宾的马尼拉）。

为什么在中国没听过呢？因为在中国内地，由于各类政策的限制，无法实现高杠杆炒楼花。

而国外炒楼花的利润比国内炒房的利润更加可观，因为在国外买楼花时所交的买房保证金并不多，房屋的尾款也是在房屋建成之后支付，因此资金并没有被过多地限制。

而且在国外，购买期房是所交的保证金不会直接用于房屋建设，而是统一存入托管账户，待银行审核之后才会发放建筑贷款。即使房产项目出现了“烂尾楼”的现象，投资者缴纳的保证金也不会遭受损失。

第二种获利方式是长期持有获得稳定的租金，其中又有以下三种出租方式：

a.短期出租给旅游人群，例如Airbnb
b.中期出租给来当地游学或出差人群
c.长期出租给当地工作人员或周边公司

以上三种方式都跟中国差不多，都可以委托当地的房屋经纪或物业管理公司，他们会负责出租过程中所有的事情，相当于你就只要负责出房子，其他的事情都不需要担心，非常省心省力的方式，同时每个月都能有稳定的租金收益。

对于长期持有收租的买房人群来说，通常需要考虑一个国家或一个地区的租金回报率，租金回报率=一年的租金价格/总房价成本。中国的租金回报率约1.2%，印度2.3%，香港2.3%，新加坡2.54%，日本2.6%，马来西亚3.7%，泰国4.1%，菲律宾7.13%，马尼拉高达8.98%。

海外房地产投资所需要考虑的无非是以下的三种风险评估：
a.市场风险评估（体现为当地的供需关系、购房政策）b.汇率风险评估（体现为汇率波动是否相对稳定）c.国家风险评估（体现为政局稳定，外资进出政策）

a.市场风险评估

房产是一个具有投资和居住的双重属性的东西，当房产作为投资品，如果缺乏市场需求，说白了就是没人住，价格可以在短期内被炒得很高。但是必然无法持续，迟早会跌得很惨。

例如，2007年美国房地产泡沫，以及近些年一直被我们国人热捧的泰国、越南、柬埔寨房地产市场已经出现了泡沫，所以更多要考虑那些人口众多、住房供不应求的价值洼地市场。

b.汇率风险评估投

资国家的货币的升值或者投资者本国货币的贬值都将会给投资者带来或多或少的影响。近期人民币虽然有贬值，但是收益的相对提高可以在一定程度上缓解这种贬值。

c.国家风险评估

国家风险可以可以分为政策风险和政治风险。

政策风险指在外资进出是否通畅，有关房产的购置，转售，相关税费等方面政策给投资者收益造成影响的可能性，例如上海的限购令，希腊的外资进入容易出来难。

政治风险指房产所在国的国内政治环境及相关因素影响投资者收益水平的可能性，例如印度尼西亚的排华事件。

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