澳大利亚期房买卖合同中的特殊条款（Special Conditions）,澳洲智慧置业微信公众号文章

猛击上面的澳洲智慧置业免费关注。速递最热门财富娱乐信息，供您御览。私微号：nicoxli

电：+61424189588 ( 按住此号轻松复制）

海外买家在购买澳洲期房的过程中,面对开发商或者销售中介递过来的几百页的购房合同往往不知所措，尤其是对合同中的大几十项特别条款更加不知所云。为此，澳洲智慧置业顾问 NICOXLI 就特殊条款问题做如下说明。

１　合同中的特殊条款作用是什么？它同合同中的普通条款有什么区别呢？

　　答：澳大利亚的一般商业合同中，都包含合同普通条款。这些普通条款都是经过有关法律机构认定和承认，如同是放置四海而皆准的一个法则。此外，每个商业合同由于在制定时有着不同的背景和不同的执行条件，所以合同中又有补充的特殊条款。这些特殊条款是合同的制定方，通常是开发商（卖方）律师起草准备的，其最大的目的是最大限度地保护好卖方的利益。需要说明的是，在合同条款执行的顺序上，特殊条款优先于普通条款，当然，如果特殊条款本身存在着不合理性，或者存在着与法律相备，则该特殊条款不可执行。但其它的特殊条款依然有效。

２．在众多的特殊条款中，我们作为买家应特别注意什么呢？哪些特殊条款是直接会对我们买家有影响的？

答：作为买家，交割前能够做的事情并不是很多，买家能够做到的就是按照合同条款去执行合同。

在众多的特殊条款中，买家特别需要注意的一些问题如下：

１） 交割时间的确定：　期房都没有具体的房屋交割时间。一般来说，具体的交割时间是在整个项目都已经地契分割完毕，并已经在地契管理局注册登记，或者已经下发了新房入住许可证之后的１４天完成，一般以开发商律师书面形式通知当天开始倒计时计算。

２）预期交割时间的延误：　期房买家都关心一个购买物业的按期交割问题，开发商会不会无限制的拖延交割时间，或者根本无法交割？就我们多年来的从业经验来看，开发商不太会存在拖延工期的情况，因为开发商用来建造的资金全是自筹或者是银行贷款而来的，买家的首付根本到不了开发上手中，而是在开发商律师的信托账号里，并接受澳大利亚政府部门的监管，所以说，开发商没有理由不加快速度，最大限度地减少他们自己的成本。如果开发商在动工之前明确知道，该开发项目无法按期进行，根据相关法律，开发商必须一书面形式通知买家，要求延期，或者同意买家退出合同。

３） 太阳落山条款：　期房合同一般来说都有一项太阳落山条款，即sunset clause.　由于开发商需要在交付期房时候，需要将分割地契注册好，或者说在一个最迟法律规定的时间里完成注册，交房的工作，法律设定了一个最迟的时间段，一般从48个月到60个月不等。

４）定金支付形式：　买家在签署了购房合同后，如何支付10%定金？一般来说，买家可以以转账，银行支票的形式支付，也可以采用银行保函的形式支付。两者唯一的区别在于：保函在银行里产生的利息归买家所有，而其他的形式产生的利息一般来说取决于最后10%定金的归属，谁拿10%定金，谁就拿定金产生的利息。当然，我们买家在签署合同时，可以就这项条款同开发商商榷下的。需要指出的是，如果买家是以保函形式支付的定金，该保函定金在交割时是不可以用来充当最后的交割款的，买家必须多准备额外的10%进行交割。

５ 图纸调整：由于在期房合同签署时，所有的批文还没有全部下达，所以开发商可能会按照政府相关部门的要求对图纸作出细小的改动（non-material change ）,即非本质性改动,包括面积上下浮动，一般法律容忍度在5%以内。当然绝对不会出现象三卧房变成两卧房，或者三卫生间变成两卫生间的情况。

６）交割之前的楼花买卖：通常开发商在合同的特殊条款里并没有禁止买家在交割前将楼花转卖，但一般都有一个附加条件，即“在未取得开发商同意的情况下，不可以进行楼花的买卖”。请注意的是，“买卖”而不是“提名转让”。