市场不缺顾客,缺的是《选房基本法》

原创 2019年08月24日 澳房汇


文 / James Tong


过去两年,澳洲皇家调查委员会不但把房贷市场打垮了,也把许多房产中介心中的火焰浇熄了。如果你是一名中介,并且觉得目前的市场很差,这一篇文章就可能对你有用。


首先,我想说市场并不差。


从我上周文章《神判案大结局:澳洲房贷正式松绑》所得到的热烈反应来看,我明显觉得市场的能量非常足。


如果你觉得市场很冷,那可能是你手上没有对的产品,又或者你没有对的方法与顾客对接什么是对的产品?什么是对的方法?我们一起来看看:


买房/卖房基本法。


“怎样才能帮顾客选到最合适的房子?”这是每一个房产中介都要重新思考的问题。无论你面对的是投资者,还是首次置业者。

 

写房地产文章这么些年,我遇到过不少选房理论,有人喜欢研究性价比,有人专挑校区,有人爱看风水,也有人干的是用成功学帮顾客“洗脑“。

 

而最流行的选房方法是围绕地段来进行:

 

地段法把房子的地理位置看作是统领一切的要素,房子价值因各种地标或独特景色而来,比如歌剧院、市中心、火车站、名校、或一线海景等,都是选房最佳指引。

 

确定地段之后,才辅以其他的特色,比如建筑是否由名师设计,厨具是否用Meile, 入口大堂的装修是否够档次等等。

 

这样的分析有道理吗?有一定道理。问题是,几乎所有的开发项目都用这个套路,售楼书和售楼处展示的是:好地段+高级装修材料+好学校的距离。所以,选房又变得困难了。而要不要买,通常是看有没有亲戚朋友住在同一区。

 

当然,有些朋友明白这样选房不够全面,他们会用大数据来分析:先找一个共同的参照特点(比如火车站或水景)追踪几个区过去五年、七年、甚至十年以上的房价,然后按一房、二房、三房或独立屋,以房价增长的百分比来排序,选出房价增长最快的地区作为下注点。然而,这个方法会有大问题,因为过去的数据并不一定说明未来。看一看过去10年,Strathfield被Burwood超越,Killara比不过Chatswood就知道。

 

我还见过一个选房系统,把房子的二十多个属性,比如,价格,交通便利度、邻居富裕程度、附近学校排名、租金回报、空置率、清除率、人口增长….等等,画成一根根从同一圆心出发的轴,由0-100打分,得分越高,离圆心越远,这样把各点划线连在一起,就得到一份像蜘蛛网一样的价值图表。面积越大,代表价值越高这看上去蛮有科技感。问题是,得到的结果其实难以比较。



也有人觉得,华人人口占比很小,大家扎堆的区万万不能算好区,应该找老外喜欢的地区,房价才会稳健。我之前曾经写过一个城市生活指数(https://urbanlivingindex.com/), 它把好地段的标准归纳为“可负担性、社区义工、就业、设施、交通”等五个大类,每个大类里再有4个小类来评分,从而得出最好的居住区(地段)。问题是,华人的生活需求确实与老外有些分别。

 


以上说了几种选房方法,并非要评哪个最好,想说的是,无论哪一种,最近都失效了。


为什么?因为都没有回应顾客最关心的质量问题。这个问题的严重性是不能回避和忽略的(见刚出低谷,房市又陷入另一场超级风暴》)

 

几栋大楼,几百户人家,买下的公寓价值跌去一大半,这在澳洲,是从来没有发生过的事情。


新州政府刚委任了一位建筑质量专员David Chandler。上任三天,就去Mascot Towers事故现场视察,回来后,在一场气氛紧张的州议会听证会上,他尝试说服政府低息贷款给业主把出问题的住宅楼修复。并且报告说:“当时负责的建筑工人根本不胜任工作,我敢肯定他连施工图纸都看不懂”。


即使政府会帮忙,谁又愿意这样的事发生在自己身上呢?很显然,我们一向习惯的选房方法(如果有的话)很有必要再调整。

 

在去年《坚持还是撤退?一次关于澳洲房市的年度分享》大型讲座,我们就提出了选房的九大要点,现在,有必要进一步把它系统化,并提出一套“买家可以信任、中介可以推荐”的选房标准:

 

以下就是我们拟定的一份买房清单,从五大方面来评判房子的价值所在:


【宜居价值】

– 评分考虑:采光和通风良好、室内安宁没噪音干扰、平面方正紧凑间隔尺寸合理、建材耐用、厨具卫浴美观实用、智能家居、园林绿化舒适。


【生活价值

– 评分考虑:交通便利,离好学校不远,有购物商店,医院食肆,有社区文化兴趣班,有运动娱乐设施。第一和第二部份就我们过往熟悉的买房重点


【独特价值】

– 评分考虑:自然景观或城市景观有村落式的步行街、由建筑师设计、居民注重社区公益、有人文特色等。这些都是澳洲人关注的重点,是靠自然造化,和时间累积,而不是用钱可以轻易改造的。


【建筑保值】

– 评分考虑:物业管理及维修费用合理、建筑过程有严格监管、开发商注重品牌、对建筑缺陷有承担能力、环评及质量证书齐备、防火防漏防蛀过关、施工细节得到重视一个类别要解决的是:买房要避免因质量问题亏大钱。


【未来升值】

– 评分考虑:市政规划,人口规划,开发需求与管制,周边有大型高端工作区域而不只是大片住宅。说实话,房价的增长,不是靠每一块砖头长出钱来,靠的是区域经济的增长。而每一个房价上涨的区域,打头阵的都会是排着队的开发商,这一个类别最需要我们多做功课。


这是一个很有意思的房清单,也可以说是“华人选房宝典”,我希望能给买房人士带来帮助,知道花上百万买的究竟是什么。


不过,这样一套系统,必须不断地完善,并不是一篇文章能写得清楚,所以我们准备为所有感兴趣的中介朋友先做一次讲解,邀请大家一起来参与这个宝典的制定,并且把它传递给自己的顾客,只要这样的标准逐渐获得消费者认可,就能推动开发商建造出更舒适耐用的好房子。



上一次【好中介活动】我选的是一个销售难度系数很高的Norwest来讲解,这一次,我再与Denis合作,以一个难度系数不高的城区为例,讲解《选房基本法》如何促进销售。我们还请来设计“水立方”和众多大型地标建筑的PTW建筑师事务所的总经理,给大家讲解建筑质量监管问题。


当然,与上次一样,我们还会列举很多的市场数据和案例,让大家对目前的市场状况有更好的了解,这是一个“充电再出发”的聚会-- 而且完全免费,约吗?


有兴趣参加的中介朋友可扫以下二维码报名。


澳房小助手

 

活动地点:Level 10,201 Pacific Highway,St Leonards

活动时间:2019年8月29日星期四,下午4:00-6:00


    

作者:James Tong

澳房汇出版人,澳中第一产业理事会主席




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