此次专访对象是在澳洲当地大型开发商供职的好友--- 小A君（化名），希望以下对话能够帮到对澳洲开发感兴趣的这类读者朋友。

第一，买地要怎么选

小编：目前悉尼拿地情况怎么拿？哪里最稀缺？

小A君：土地到处都有。澳洲的土地和中国不一样。国内很多土地握在政府手里。在澳洲，有部分土地在政府这里，还有的在一些富裕的家族，以及一些开发商的手里，另外，一些上市公司、教会等也握有土地。并不局限于哪一方。

小编：国内人买地都怎么买？

小A君：很多国内开发商来了，都通过拍卖的形式拿地，而一般这样的成本都非常高，价高者得嘛。而作为当地公司，我们从来不会通过这种方式拿地。我们公司有时一个月要看50-60块地，都不会选择一块，这是一点一点去筛选的。

小编：所以说，当地和海外开发商的拿地方式还是略有不同的是吧。

小A君：这还是要看不同开发商的信息渠道。不过很多海外开发商还是通过中介来拿地，因为这是最快，最直接的方式。而很多off the market的地块不通过广告，售出，靠什么？一定是人，这不是花钱可以买来的，是长年累月的积累。

小编：这就要靠Project Management Company了吧（项目管理公司）。

小A君：是的。这也是国内开发商最容易忽略的一项，国内开发和澳洲开发是不同的。他们按照国内的经验，也为了省钱，觉得这一环节是不需要的，他们觉得建筑师可以直接和建筑商联系。在澳洲，这是绝对行不通的。

一个好的Project Manager(项目经理)在项目开工前，要和政府打交道，开工后，要和建筑商打交道，甚至要和销售部打交道，对不同方，用不同的语言，这在澳洲开发是极为重要的一环。而且一般这样的角色对于经验的要求、素质的要求、专业知识的要求都是十分高的，所以一般充当这样角色的人几乎没有年轻人。

第二、开发成本

小编：在澳洲，开发商如何计算成本？

小A君：其实开发商做开发大的费用就那么几块儿。

第一，一定是土地了，这也是最大的成本。

第二，就是建筑成本。就是来自建筑商（Builder）的成本。现在来讲，每个月的建筑成本都在变。原因首先是目前建筑市场还是很蓬勃的，而澳洲的建筑商数量是一定的，因为考出相关牌照并不容易；但是开发商数量是增加的，开发量也是在增加的，土地都拿了，都settle了，DA做起来了，他们要开工了，所以每个建筑商派的活也在增多，所以这是水涨船高的事儿。

小编：每个月建筑成本都在变化，这是为什么？

小A君：还是需求量大，因为需要盖房子的开发商非常多。越是好的Builder，工期排得越久，有些澳洲好的Builder，工期都要往后等1-2年。所以这对于海外的开发商，如果在澳洲当地没有做过相关开发，在当地又没有人脉，那就得现找，只要你与Builder的合同没有生效，那么期间是存在很大变数的。

小编：澳洲一些大的开发商都有自己的Builder, 这些Builder可以外借么？

小A君：一般不会，因为他们之间的合作关系都是长期的，轻易是不会换的，因为大家配合得都很好了。

小编：除此之外还有什么成本？

小A君：另外还有一些税费，比如印花税，消费税，以及Council Contribution Fee等一些杂费。

第三、开发商在意的是什么

小编：一个开发商在拿地时，和买房的投资人相比，开发商更看重什么？

小A君：肯定先要看土地价格了。因为现在很多房东都是狮子大开口，很多是不切实际的。如果是我们去选地的话，一个区域内的公寓量已经很多了，我们就不会再去拿公寓的土地，我们或许会拿联排别墅的土地，或者house的土地比较多，我们就可能做一个小型的Boutique的项目，我们在拿地的时候，会让自己的产品和周边的房屋类型错开，这也是在降低和客户销售和交付的风险。

小编：所以这个地不是你拿了，想怎么盖就怎么盖的是吧。

小A君：当然不是。每个council对于zoning都是有要求的，在council的网站全都有，消费者感兴趣的话，都可以查到。在不同的Zoning带，就意味着你只能造对应的房屋类型。比如R4，这是高密度的，你才可以造高层。