银行收缩房贷之后谁来接棒房地产融资？,澳洲购房网微信公众号文章

银行暂停房贷业务的风波席卷了整个市场，以兴业银行为主角的房地产融资风险大戏才拉开帷幕，市场就已经感受到了强烈震感。而在这之后，更大的风暴摆在整个房地产市场的面前——融资链断了，该从哪儿接上？

银行纷纷退出房地产融资链，谁会扮演接盘的角色？券商直投、基金子公司、信托还是PE？

此前房地产行业持续上行，一直是各类机构最重要的“较低风险”业务标的。而一旦银行紧缩情绪蔓延，将影响到整个投融资服务机构链条。除了银行之外，券商资管、基金子公司，亦或者信托公司、PE等，都将面临一次重新选择。

据《21世纪经济报道》引述业内人士表示，兴业银行历来以房地产和地方政府相关融资著称，同时也一直扮演同业风向标，此举可能意味着后续银行业将整体回调房地产行业的风险偏好。银行担忧一旦升级，可能会加剧房地产融资的紧张局面。

另据中金报告显示：

截至2013年上半年末，兴业银行表内外房地产、地方政府相关融资分别约为0.50万亿、0.71万亿，占其总资产的比例为34%，为上市银行中最高。兴业从2013年年中以来就开始显著降低对房地产行业的风险偏好。

兴业这块石能激起多少层浪？

在如今这样的环境下，房地产市场会不会出现大规模的系统性风险成了人们最为关注的话题。目前华尔街见闻搜集到的各方意见显示，多数业内人士认为这并不是系统性风险的征兆。

中金在最近的一份报告中表示，目前并不具备房价大规模下降的条件：

过去三次大范围降价的时点都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金压力而调整价格。相比之下，当前并不具备房价大规模调整的条件。

《21世纪经济报道》引述北京某信托公司发展研究部总经理称，兴业银行此举可能只是短期行为，并不意味着银行整体风险转变。而一位曾经就职于兴业银行总行从事非标投资人士猜测，此举可能源自兴业高层领导控制风险的考虑。若此属实，或意味着兴业即将在3月底前出台新的房地产授信业务管理政策，仍会限制房地产的表外非标准化债权资产增长。

风险几何？

仅以信托为例，中信证券发布的一份研报显示：

2014年至少将有近2500亿元的地产集合信托到期兑付，在万亿规模的到期兑付集合信托中，占25％左右。

相比而言，信托业单一资金信托的存量规模约是集合信托的2.8倍，到期的地产类单一信托规模数据可能大于这一数字。

仅以兴业银行叫停的夹层融资为例，即多为银行委托信托公司，向项目公司进行“明股实债”的投资，这种模式在国内地产融资链条中应用十分广泛，融资主体不仅包括中小型开发商，也包括部分上市房企。

此前多家大型信托公司希望在2014年自主业务中，加大基础产业投资信托和房地产信托的规模，而这两者均被认为是目前市场上的风险“低地”。不过这种计划，或受到银行风向的影响而转变。

以一二线城市和三四线城市作为“风险划线”方式，在机构内部开始广泛运用。基于这种划分，认为一二线城市房地产市场仍将火爆，投融资业务受影响较小；三四线城市房地产渐出拐点，风险值得警惕。

而另一个风险梯队评估方式，则来自于抵押品和资金流的计算。北京某信托公司高管受访时认为，可以通过两个指标的控制，有效防范相关信托产品的风险预期。

这两种算法均基于房地产市场不会出现大规模系统性风险的推测，由于投融市场与项目往往存在资金错配，一旦房地产市场融资链条趋紧，“借新还旧”的模式受到波动，可能会使相关风险蔓延。

仅从集合信托发行数据来看，2014年以来，成立120只房地产集合信托，募集资金365亿元，相比2013年同期149只募集431亿元下滑明显。但从收益率来看，目前，房地产类信托平均收益在各类信托中翘首。

谁来接盘？

一旦开发商融资渠道堵塞，会大幅推高融资成本，相关投融金融产品的预期收益也会水涨船高。如果地产商大规模面临银行开发贷收紧，资金是否会通过别的通道介入？