随着国人投资海外房地产热情愈演愈烈的驱动下，吸引了众多国外房地产中介公司、地产商等蜂拥而入、期许分得中国富人投资海外的一杯羹；有超过50主要来自于澳大利亚、美国、英国、新加坡、塞浦路斯、西班牙等国；面对如此之多国家眼花缭乱的各类房产的宣传（包括：学生公寓、高档公寓、高层公寓、CBD公寓、联排别墅、独栋别墅等诸多选择），国内的房产投资者也好，留学生家长和移民家庭也罢，该如何对这些不同类别的房产进行有价值的投资筛选呢？

先给大家讲一项调查：墨尔本有个神奇的区域：海滨港区（Docklands），它毗邻海湾，靠近市中心，高楼林立，交通发达。10多年来投资建造商场、摩天轮，鼓励企业进驻，计划免去乘车费，然而当地始终寂静冷清，成为墨尔本空房率最高的区域。一项用水数据报告发现，海滨港区有数百户公寓楼空置，当地17%的公寓楼没有用水记录，另外的近300户住户平均每天用水少于50升。专家戏称海滨港区“鬼楼”聚集。“繁荣澳洲”（Prosper Australia）的调查报告发现整个墨尔本的150万住房中有约6万5千间空置，而与此同时维州有2万2千人无家可归。墨尔本官方的空房率数据为3.1%，但繁荣澳洲项目总监Karl Fitzgerald称，根据用水数据，墨尔本的实际房屋空置率将近7%。其中海滨港区的空置率尤高，2014年，该区的489户公寓没有用水记录。

这是最新的墨尔本的房屋空置的一项调查。而现在80%的国内个人房产投资者投资海外房地产都难免会遭遇这种空置房“失败”的结局。

而这个“失败”概念是指：国内个人房地产投资者仅仅依靠过去16年（97/98年开始的地产商业化）一路赚钱周期养成的投机思维、判断市场的方法、筛选产品的套路去投资那些超过了半个世纪、甚至一个世纪的成熟海外房地产市场，难免发生用错误的理念在错误的投资位置、花错误的价钱购买错误市场的错误产品；最终造成国人投资海外房地产的投资收益率远远低于该投资产品类别的平均收益率。

现在大家可以换位思考——把自己当作发展商来分析您所购买的房产类别是否具有投资价值。我拿澳洲公寓市场举例进行剖析，相信各位一定可以悟出其中的蹊跷之处——为什么不管在逆境还是顺境，总是发展商稳赚不赔，吃亏的总是普通投资者呢？

例证如下：

张先生收到短信：购买澳洲房产，获永久产权！XXX代理公司或者发展商亲临推介墨尔本市中心黄金地段的豪华公寓、低首付10%，免印花税，2018年完工，澳洲房产7—10年翻一番，坐享升值！预约热线。。。。。。

看到如此的内容，您可能会心一笑，因为很多投资者朋友们都收到过类似的短信。其中隐匿的投资澳洲公寓期房和楼花的最大误区在哪里？？？

误区一、您是不是认为2014年签署的2房墨尔本CBD高层公寓60万澳元的售价是2014年的价格呢？ 如果是，您就大错特错了！

误区二、您是不是认为澳洲房价7-10年翻一倍（平均8%-10%的增长率）既然是过去的客观事实，因此10%首付就意味着每年100%的潜在收益呢？ 如果是，您就再次计算错误了。

误区三、您是不是认为墨尔本购买期房可以节省大量印花税、且可以添加匿名股东（Nominee）随时可以获利转让呢？ 如果是， 您注定是错上加错了。

张先生在中介销售人员巧舌如簧的游说下、在怀揣澳洲经济稳定、低空置率、低贷款利率、低汇率的房产创富的臆想下、特别是APEC会议巨大成果——习大大与澳洲签署了自由贸易协定背景下，张先生相信了，并签署了高层公寓期房合同。而在换位思考的真实房地产交易中，张先生的赚钱梦想注定要落空。具体原因如下所述：

误区一分析:2014年签署的60万澳元期房合同根本不是2014年的价格，而是2018年公寓预计交付时期的价格。因此，张先生期望打时间差、用时间换得财富的初衷根本无法实现。如果您把自己换作发展商来制定销售价格、核算成本的话，这个谜底就再清楚不过了：海外高层公寓一般需要18-24个月（2年）的销售期，同时合同规定60个月的建筑期（5年）；而未来人工成本更需要进行精打细算（工会要求给工人加薪等），必须把未来开工时、建造期间的各类人工工资进行预期核算（复合每年CPI的增长率）；然后再加上未来市场营销成本、拆迁成本等等之后除以可销售的总面积，得到了最终的每平米价格；试问，把未来成本进行摊派的这个价格是2014年的还是2018年的呢？因此，在Dockland区域，很多发展商都是拼命盖高楼，楼层越高，他们的收益溢价也就越高；而消费者们付出的未来建筑成本、人工成本、市政成本、物业维护成本等也就越高，而拥有的实际土地价值却降低了；难怪了解市场的澳洲本地人不买呢。

误区二分析：澳洲房价7-10年翻一番的说法真实吗？这个数据来源在哪里？我把谜底在这里向各位朋友们分享：这个数据来源于澳洲独立第三方的数据统计机构R.P.Data;它记录了悉尼从1960年的别墅中位价从$8,500/套直至2010年悉尼别墅中位价$635，000/套的历史数据计算得来的；7-10年澳洲房价翻倍的说法是基于悉尼中位价的别墅作为参照物的，而不是墨尔本或者悉尼公寓，更不是指期房公寓、新房公寓了。因此首付10%的期房购买，不是获得未来升值预期的保证，仅仅是完成合同签署的一种低成本交易方式。因此，很多在中国炒作楼花赚钱的国人想当然的认为在海外市场也行得通；而事实恰恰相反，如果真如销售人员所说的那样，这样的房子早就在本地强光了，还轮得到你张先生吗？

误区分析三：维多利亚州地区（包括墨尔本）购买未建公寓、别墅都可以节省建筑价格部分的政府印花税（Stamp Duty）,仅对购买的土地价值计价征税；对于期房公寓而言，所缴纳印花税越少，就意味着购买的土地价值越低；特别提醒：对于永久产权的海外房地产而言，增长的永远是土地价值，而不是建筑物本身；墨尔本地区允许添加匿名股东到合同中，即可以在房屋更名之前可以转让和销售给其他人，但必须是原价转让和出售；因此，张先生期许通过炒作楼花赚钱未来差价的梦想再次落空。

通过以上的澳洲投资期房或者楼花的案例分析，我们可以看出：简单套用国内的投资经验、判断市场的标准、筛选产品的方法而投资于海外成熟的房地产市场是行不通的；只有顺应这个业已成形的房产市场的投资法则，做顺水之舟，才是规避跌入投资误区的上上策。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置业》、《钱经》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约地产投资专栏作者、作家；多家媒体如腾讯房产B面、搜狐焦点海外房产频道特约房产评论员；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》，北京当代金融培训中心房地产专业培训讲师；Simonds家建集团首席房产投资策略分析师。

Simonds Homes

西蒙斯是澳大利亚第一大别墅建造发展商，也是在澳大利亚迄今为止获奖最多的别墅建造商，2006年进入中国，到目前为止已经为超过3000名中国家庭实现了置业澳洲的梦想，当然Simonds 在中国不仅只是把高品质的别墅产品带给客户，更重要的是为国内的客户提供无忧以及完善的售后服务。我们始终会秉承：“我们与您同行”的理念，为您置业澳洲，提供全方位的服务。如果您有任何关于澳洲房产的疑问请致电我们天津代表处电话：

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