一个超级退休策略: DIY养老金和物业投资的整体向导

2014年04月14日 澳洲大众地产投资集团



在这个自己管理养老金系列的第三部分也是最后一个部分,让我们来探讨通过养老金购买物业的关键策略。

毫无疑问,退休金是任何认真的投资者创造财富的重要组成部分。任何安全、愉快的退休岁月背后需要一个庞大的养老储蓄所给予的持续支撑。

正如我们已经讨论的,自我管理养老金(SMSF)对于那些希望自己控制个人理财的投资人来说,特别有吸引力。

而对于那些对房地产投资充满热情的人士来说,SMSF提供了更令人兴奋的东西——物业投资的另一种方法。除此之外,通过养老金帐户购买房产,还可以享受诱人的税收优惠,特别是在退休后。

但是通过养老金帐户投资物业,需要独特的战略,不能简单地冲动行事。 在此SMSF系列的最后一章,我们主要讨论您可以通过养老金帐户购买什么样的房产,以及购买怎样的房产才是聪明的投资策略。

您可以通过养老金帐户购买什么样的房产?

当投资者准备通过养老金帐户购买房地产时,他们拥有广泛的选择。

除了住宅用房產外,也可以选择商业房产,例如零售店铺、仓库、办公楼,甚至农场和土地。

由于每个选择各有不同,所以,购买时必然会有一些限制条款,包括:

通过SMSF进行的投资必须在商业、公平的基础上进行。

在SMSF下进行的房产投资的买卖价格或是产生的收入必须反映真实的市场价值/回报。

您的基金不能从基金成员或是相关的第三方手中购买房产,并且该房产不能向该基金的相关方进行超过该基金总额5%的借款投资或是租赁。

当通过您的SMSF购买房地产时,需要谨记:任何购买决定都需要清醒理智的商业头脑。鉴于 SMSF建立的目的是为您的退休创造财富,那就很自然地意味着,任何购买物业的决定必须是一项明智的投资。

您的房产购买选择必须反映您SMSF的投资策略,这是一个列载您SMSF的首要理念和目标的正式文件。您的投资策略将罗列纲要的关键点,如基金投资的资产组合、风险和投资的潜在回报和基金成员的需要和个人情况。

当然,每个投资者的立场不同,因此不同特性的房产将满足不同投资者。您的年龄、收入、家庭组成和生活计划等因素会影响您的购买策略和属性选择。

Charterhill集团特许会计师首席执行官George Nowak 称“这并不是一个一般的投资状况,并不是简单地说看一下文件,然后就做决定的简单买卖。 “这是一个非常务实的的决策。”

出于这个原因,您需要寻求关于SMSF房产购买的专业意见。

“房产的属性类型不一,我们的工作就是整理出最适合当事人投资的房地产,毕竟我们面对的变数太多了,包括多少存款,多少养老金等等。”Nowak先生称。

此外,专业人士的意见,将有助于确保您的SMSF符合相关的法律规定。

“从根本上说,如果您投资在一般的项目,如果市场恶化,您可以随时卖出。”Nowak先生说,“但在SMSF,您这样可能不符合ATO的规则。”

“如果人们不听取很好的意见,那么他们可以陷入困境,自寻烦恼。”

那么,您应该买什么样的房产?

当谈到通过您的养老金投资物业,要牢记的关键因素是现金流。在理想的情况下,您的养老金需要被投资的房产可以补偿费用。换句话说,良好的租金回报是至关重要的。

“保持增长无疑是重要的,但一般我们不会赞成通过强劲的现金流来实现雄厚的资本增值。” Nowak先生说。“ 如果您到了退休年龄,仍然负债累累,那么您的收入将支付您的债务,而不是退休。这就是为什么现金流是如此重要的原因,因为您需要在投资决定和退休时间之间建立有效的平衡。”考虑到这一点,低到中等价位的物业是为SMSF的理想选择。Nowak先生说:“越贵的财产租赁越难,越难得到积极的现金流,那么就很难会得到正向收益率的收益回报。在实际应用中我们的养老金资金很少会买超过 50万美元的财产。”

商业房产

商业物业由于可以提供强劲的现金流,从而成为吸引SMSF投资的选择。

“商业物业可以是一个不错的选择,因為它获得较高的回报。”Money’s choice的Matt George说。“您会得到大概6%~7%的回报,而投资住宅物业,您可能只得到5%。”

然而,美中不足的是:商业地产将需要一个更大的现金出资,贷款与估值比率通常仅限于65%大关(LVRS),而住宅物业需要达到80%。

商业利益

虽然基金持有物业的使用是有限的,但是,对于企业主来说,有一个非常具有吸引力的选择。那就是企业所有者可以通过他们的养老金基金购买营业场所。

“自我创业人士可以通过自己的SMSF购买他们的办公场所,并将其出租。” Oxygen Home Loans的总经理James Green称。

企业老板最大的开销之一是租金,这个策略可以使证明是明智的,因为您的租金实际上是在改善,而不是负面影响您的财务状况。

除了购买营业场所,唯一的机会获得您的养老金基金持有的物业是转让所有权。

“如果该财产是由基金拥有的,您可以拥有它的唯一途径就是,作为基金的受托人,以市场价格出售该房产给自己,缴纳印花税,这样您才有权利占有它。”诺瓦克先生解释说。

“然后用来购买物业的资金将留在该基金。”

“如果您的年龄适合,您可以以一次性的方式转让该房产。在转让时,您将支付印花税。”

发展您的物业投资组合

在您的SMSF内建立物业投资组合是可以实现的,但是这将取决于您有多少资金和多少时间发挥。

虽然低中等价位的物业通常是一个SMSF投资的最好选择,但是,鉴于您至少需要$ 150,000到$ 200,000的资金购买一个物业,只有那些SMSF内有大量资金的投资者才有可能购买更多的物业。

虽然像传统的物业投资一样,通过贷款在SMSF的名义下购买, 但是,持续的回报和积极的现金流属性,可以帮助投资者购买其他物业。

诺瓦克先生说:“作为投资策略的一部分,您保持足够的资金,购买下一个物业,在扩大SMSF基金的同时,现有的物业对也可以很好的得到发展。”

“那么,您的养老金基金拥有2个主要组成部分- 现有的物业和您建立储备未来购买的物业。”

前景

当谈到为您的基金选择物业进行投资,您需要考虑是否这个物业的加入会优化现有的产品组合。

“显然,您想平摊风险,这可能意味着物业位置的多样化,”乔治先生说。

此外,投资者必须考虑通过自己的养老金基金作出任何的购买不能破坏现有物业组合的平衡。位于不同位置,不同性质的房产,可以提供现金流和资本增长的平衡。








您能如何贡献您的SMSF?

50岁以下的:

•每年最多减让捐款25000元(减让包括雇主及薪金牺牲贡献,自雇人士的个人捐款,作为扣税补偿)

•最高每年15万元(在三年内限额45万- “累计向前”特殊选项,可以允许某年的支付超过150K,但是连续三年的累积不能超过450000)非减让性的贡献。

50 - 74岁

•每年最多减让捐助5万美元(包括雇主及薪金牺牲贡献,自雇人士的个人捐款减让,作为扣税补偿)。

•最高每年15万元(在三年内限额45万- “累计向前”特殊选项,可以允许某年的支付超过150K,但是连续三年的累积不能超过450000)非减让性的贡献。

*注:递增减让捐款适用于50岁或以上的人,2012年6月30日截止。政府已经宣布,如果议会通过,对那些养老金总额低于50万澳元并且超过50岁的人,将永久性增加第减让捐款总额至5万。

DIY的超级合作伙伴

为了确保您的DIY养老金的物业投资是成功的,请务必从以下专业人士寻求协助:

•会计师

•持牌财务策划师

•律师

•认可的抵押贷款经纪人 /贷方

•物业顾问

重要提示-选择您的SMSF物业投资

•现金流量- SMSF物业投资成功的关键是现金流,所以租金回报率应该是您必须考虑的首要因素。

•资本增长– 虽然现金流对于SMSF是至关重要的,您仍然需要平衡良好的现金流和长期的资本增长前景。

•价格- 中等价位的物业可以提供正向的现金流,并从长远来看,提供最好的前景。

唯一目的测试

记住,您的SMSF需要满足的唯一目的测试,以确保有关的税务优惠,并避免任何处罚。这意味着您的基金购买的任何物业,必须为退休福利这一“唯一目的”服务。如果您或您的基金的第三方在进行投资决策时,获取经济利益,无论是直接或间接地,您可能会承担违反“唯一目的”的风险。

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