投资公寓选择City还是Box Hill？
墨尔本由于人口的增长，房产基本上8到10年翻一倍，值得注意的是，澳洲房产每年增值8-9%仅针对别墅，在这种情况下买家所需要做的是能够长期持有。那是什么保证你能长期持有呢？是现金流。现金流是在房产投资中帮助你规避投资风险的重要一环，只有现金流满足投资要求的产品，才能减少受市场、政策的影响，达到长期持有的目的。房产本身是一种商品，既然是商品必定遵循供求关系的原理。供大于求的时候，价格通常会下跌；相反则上涨。
从需求的角度来说，投资的产品需要符合当地人口的需求。如果有些区年轻人为主，高收入但是存款不多，那公寓可能会是他们的选择；如果有些区大家庭为主，平均1-2个小孩，那么Townhouse才是他们的需求所在而非公寓。投资型买家需要寻找的是那些有着极大需求的区域，投资符合当地人口需求的房产类型。并不一定是大家所谓的好的区域才满足投资的条件，对于投资者来说更重要风险把控和资产增值。
Box Hill的建设规划被定位在墨尔本第二CBD，这背后的深层原因关联人口增长，建筑审批量以及基础设施建设等多重因素。首先，维洲的人口增长速度之快令人瞠目结舌，根据澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的数据，维州是澳大利亚2017-18年度人口增长最快的州，到6月30日，新增人口13.82万人，达到645万人。澳大利亚统计局最近的一项报告显示，随着高移民、预期寿命和生育率的持续上升，到2066年，墨尔本的人口可能会翻一番，达到1200万。也就是说，墨尔本已经成为发达国家中人口增长最快的城市之一，远超澳洲其它地区，是发达经济体中大多数城市增长率的一倍。
人口增长对经济和房地产行业至关重要。如果短期内建筑水平满足不了不断增长的人口需求，房屋建设少会导致租赁房屋库存不足，租金会会上涨，首次购房者可购买的房屋也存在不足。最终，这将导致房价进一步上涨，人们更加负担不起。
墨尔本市中心由于过去几年建筑审批量的激增，数个新公寓项目拔地而起，交割时间大多集中于2019年前后。维州政府的数据显示，2018年墨尔本内城和中环地区约有2万栋空置住宅。即便如此，根据2018年初到2020年计划，市区共有9.3万栋公寓待建，但其中一部分可能不会建成。近期政府对于CBD建筑的审批量开始控制，超高层高密度公寓的审批将更加严格，这意味着，墨尔本市中心公寓持续几年的供不应求市场状态正在慢慢发生改变。
反观墨尔本Box Hill的地产情况，Box Hill做为南半球最大的华人区，华人移民群体庞大，也正是墨尔本地产行业发展最热的地区，零售业投资屡创新高，就在10月份才成交一处$880万澳元的零售投资物业，顿时刷爆朋友圈。Box Hill之所以能成为墨尔本地区华人投资的热土，离不开良好的投资环境。
首先，Box Hill拥有强劲的人口增长和众多的就业机会。在未来计划中，政府承诺将大力改善交通枢纽，追资1.88亿升级地下交通系统，经济收益预计30亿！ 确保Box Hill的发展不会因为落后的基建设施而受到影响，确保Box Hill逐渐成长为墨尔本的第二个CBD。有数据表明过去20年间，Box Hill的地价增长了927%。
与此同时，在过去的4年中，博士山有2300多套新房得到批准，有超过6万名学生选择在这里生活，并新增了26000多就业机会。再次，Box Hill有极其便利的基础设施和教育，Box Hill的城镇中心Box Hill Central不但拥有规模庞大的Shopping Mall，也有众多的零售店、餐饮和娱乐场所。Box Hill的交通也极其便利，每日人流量大于2万人次。Belgrave和Lilydale两条火车线在这里交汇，109路电车直达市中心，更有21条巴士线路！而这里距离墨尔本交通大动脉M3也只有几分钟车程。由此可见，Box Hill第二CBD的称号代表的就是无可复制的区域建设以及无限的经济发展前景。
投资回报角度分析，墨尔本市中心公寓价格均价为11000-12000澳元，Box Hill为 8000-10000澳元；周租金回报墨尔本市中心两房公寓600-650澳元，Box Hill两房520-550澳元（数据来源澳盛集团租赁部）。据数据统计，city公寓投资回报约4%，Box Hill约5%。Box Hill不断上涨的租金持续吸引着更多投资型买家入市购房。
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