「专家专栏」别让素未谋面的“儿媳”分你的家产以房养学思路宜放宽,锦尚财富管理中心微信公众号文章

前天我们谈到国内的学区房投资不靠谱，那么海外置业选择学区房应该是什么样的思路？很多国家在进行房产会的时候，总是把“学区房，适合您的孩子去留学”作为一个宣传的噱头，那么这种宣传靠谱吗？

　学区房不用买也能就近入学

　　很多家长可能不了解，在澳大利亚、美国和加拿大，没有户籍制度，所以所谓“学区房”并不是因为你必须要买这里的房子才能够在这个学校上学，只要你租住在这个学区，到了适龄年龄，提前进行学校申请，就可以获得入学资格。

　我以澳大利亚作为举例：好的学区房是指排名前十位的学校周边，比如说精英高中，私立学校周边，你可以买入该区域的房子。为什么？因为这个地区，孩子上学了，父母就要买到周边来照顾自己的子女，或者是租住到这个地区来照顾自己的子女的四年的高中生活，从而造成这个地区的资源供不应求，这种方式是可以选择。

那如果要投资学区房，要点是什么？投资于将要成为大学分校区的地点，或者是将要成为优质学校分校区的地点，而不是买入已经成熟的大学学校旁边的房子。就以麦考瑞大学为例，麦考瑞大学离悉尼西北方18公里，如果你去看一圈的话，会发现学校周边的房子都被以前的原住民租给了海外留学生了。所以说，你在开车的时候，你会有一种根本就没有在澳大利亚的感觉，你看到的都是亚洲面孔的留学生。此外，租户过多带来的环境问题和治安问题也很突出：路边草坪没人打理，周六周日的时候经常有警车呼啸而过，为什么呢？因为学生开party，做烧烤，扰民了。

所以说我们在选择大学校区的时候不是买入已经成为大学校园的周边的房产进行选择，而是选择将要成为大学校区的附近的房产进行选择，让我们中国的投资者成为澳洲大学旁边的第一批的原住民，从而掘取房产增值价格最高的那个环节，进而实现广义上的“以房养学”。

学会广义的“以房养学” 创造持续的收益

　“以房养学”有两种概念：一个是广义还一种是狭义。

那狭义会有什么样的风险？我们目前在中国限购限贷的政策之下，孩子如果超过十八岁了，父母就会用孩子的名义去购房。但是在澳大利亚还有在美国等西方发达国家，他们是一个承认事实婚姻的国家和地区，不管是澳大利亚还是美国，在澳大利亚以恋人的关系共同生活在一个屋檐下24个月，等同于结婚了，而结婚之后你们所有的资产是共有的。换句话说，中国家长把钱打到了孩子账户的时候已经变成是赠予，跟他本人已经没有任何关系了，钱变成了孩子的资本，而用孩子名义所购买了房子，孩子又和他的另外一半住到里面去了，如果他们最终不是结婚对象呢？那这种情况之下造成了双方对于财富的分割，面临着法律诉讼问题，所以说，还素未谋面的未来的儿媳妇还是女婿可能资产就被另外一半剥夺掉了。

所以说，“以房养学”重点是：不是买哪里，不是花多少钱，买什么样的户型，而是谁持有这部分资产。所以说我强烈建议准备在海外给孩子买房子的，不管你是买在澳大利亚，新西兰，英国还是美国还是其他国家，一定要选择家长持有这部分资产。

　　第二个方面呢，很多家长说了，收到一些中介公司的介绍说：“刘先生，您可以让您的孩子住到里面去，完了以后呢，买两房剩下的另外一个房间，您和您爱人看孩子的时候还有机会住到里面去。”

而实际情况呢？当你的孩子住到你买的房子里面去，他立刻和同学好朋友甚至同事就会群居在一起了，父母根本就没有机会住到自己投资的房产里面去，而且我们中国人非常好面子，儿子不向老子交房租的，他的女朋友也没有交房租，甚至国内的父母在澳大利亚在美国白养了一个人。还有，他的房间租给了同学同事，越是好朋友越不能按照市场的租金按照CPI的增长而随行就市提高租金。久而久之，你会发现，越是租给了亲戚越是租给了朋友，你的租金收益率不升反降了。所以说在租金上，中国的家长投资者没有得到任何的优势。

因此，“以房养学”我更建议我们的投资者遵循的是广义的以房养学。那什么叫做广义的以房养学呢？

不是以你孩子的留学目的地的学校周边作为你的投资选择，也不是以你们的移民的目的地作为购房选择，而是根据澳大利亚的市场的数据的筛选，属于上升周期的城市和地点。那举个例子，一个孩子的留学费用加生活费用，一年是5万澳币，四年大学生活是多少呢？是20万澳币的教育和生活开销。而我们选择一个上升周期的市场，比如说那50万澳元的房子做一个投资标的物，他澳大利亚过去56年的资本增值率是8%，所以说50×（1+8%）的四次方，就是说四年之后，50万的房子涨到了70万，所以说房子增值了20万，你会孩子的教育支出也是20万，从而实现了免费的以房养学这样一个结果，所以说，那可能家长说了，那我的孩子住哪里？孩子如果上预科，应该是住在学校里提供的Accommodation，或者是学校提供的住宿的地方，你不要让孩子过早的去和中国人群居在一起，应该让他接受多元文化的一些教育，如果孩子上了大学，在大学旁边租房子，上了研究生呢？在研究生院旁边租房子，如果工作之后呢？如果工作地点还没有确认，甚至他的另外一半的工作地点，甚至还要差很远，所以说当他们工作稳定了，家庭建立之后，再去选择一个他们心仪的房子进行自住，这才是最佳的投资房产的一种步骤和顺序。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊