「专家专栏」房价“秒跌”20万还能说没有泡沫吗？,锦尚财富管理中心微信公众号文章

上个月，深圳一套公寓项目在房源备案中，单价定到37.6万元/平方米；与此同此，在政策导向、市场营销的诱导下，投资者又开始重新试探楼市。导致该地区房价异常飙升。2日，在开发商被政府部门约谈后，该备案价格被修改为176531万元/平方米——一眨眼就降了20万，能说之前的房价是“合理上涨”吗？能说深圳的楼市不存在泡沫吗？

回顾历史，从国内房地产市场数次大涨的过程看，其中总有一到两个“天价”项目来吸引购房者的眼球，这其实是开发商的策略：用滞销一套房子的代价，来拉升整个项目均价，从而造成市场过热的“假象”，吸引投资购房者的资金大量涌入。只不过没有经历过房地产市场涨跌周期的投资者，以为房价总会保持一定的高度；很多投资者都抱有“至少还能往外租”“好歹我还落下套房”的心态。

好，那么就按照这样的思路，笔者以同样是一线城市的北京——这个公认的房屋比较容易租出去的城市为例，看看投资者在不仔细考虑投资标的物的实际价值和发展趋势的情况下，仅仅凭借主观的感觉，能不能获得盈利。

北京，四环外，商品房每平米大约3.5万元，一套90平米的房子，房价315万元。贷款20年，首付一半的话，那套房子一共需要花157万（首付）+157万（余下房款）+106万（贷款利息等）=420万元。房子现在大致每个月能租7000元，假设每3年涨一次房租，涨幅为5%的情况下，30年下来租金总共能收到的理论值约为317万元，平均算下来，每年的租金收益率仅为2.5%——甚至跑不过存款利息。

判断房产用于出租是否划算，一定要看“租售比”——即月租金水平与房屋总价的比值；这个比值也是判断房地产市场是否存在泡沫的一个参考因素。上文我们举的例子，其租售比高达1:600。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300。如果租售比小于1:300，就意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。因此，我们可以说，“至少还能往外租”这种投资规划，在目前国内房地产市场泡沫显现、租售比过低的形势下，是大错特错了。

同样道理，抱有“好歹我还落下套房”的心态进入投资市场也是不可取的。投资归根结底，目的是为了获取财富的增长、资本的保值；而当下尽管房屋均价下跌趋势有所放缓，市场信心在低迷一年之后，也开始出现乐观情绪，但是从以下四个方面看，观察者和投资者欢呼还为时尚早：

1.库存量高企

一线城市——诸如北京，上海这样的发达富裕的城市近期进展较快，但占据了中国房地产市场90%的二三四线城市仍有大量房屋存量。如果房屋销量提升，房屋建筑商将专注于销售现有楼盘库存，而非再建设新楼盘了；而新盘房价炒起来，也是为了通过营销手段抬起房价，从而减轻房企的现金流压力。

2.房地产投资显示出疲软迹象

的确，四月份房屋销售数额上涨，但就数量而言，分析人士称数量能够更好地预测市场的健康程度。四月份房屋销售量上涨了7.7%。仅限于主要城市的销售回暖是由出售高档住宅拉动所致。此为，1-4月开始建设的房屋数量比去年同期下降17.3%，房地产业投资增量与去年同期相比下降至6%，是六年来的最低水平。

3.投资项目多元

目前股市蓬勃发展，吸引了大量资金涌入；海外投资方兴未艾，门槛降低……投资者有了更多的选择。虽然全国性的房产税尚未实现，但对其的期待也会遏制人们拥有更多房产的欲望。

4.经济发展通缩趋势明显

今年以来，消费者物价指数（CPI）及生产者物价指数（PPI）没有呈现出乐观的趋势，国内制造业需求低迷以及产能过剩等情况仍未有改善。尽管官方尚未就通缩做出相关评述，但种种迹象表明，未来通缩将成为趋势。

综上，目前国内的房地产市场极低的租售比客观上证明了房地产市场存在着泡沫，经济形势方面看房价也没有暴涨的前景；投资者如果能理解这一点，那么在未来的一段时间里，无论开发商怎么炒作，投资者都可以冷静面对，不盲目跟风，有着自己的判断，这才是具有财商意识的投资者应该做到的。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”;新浪微博：Victor刘磊