【房产】新房还是老房？谈澳洲老房式样风格,au-news微信公众号文章

来澳洲多年，经过长时间的观察和市场调研，最后买到了自己喜欢的房子，这期间从朋友和同事那里学习到了很多知识经验。

有意思的是，身边的朋友以华人为主，工作的同事基本都是西人。朋友就不说了，华人能不聊房子吗？而和西人同事的聊天，ｆｏｏｔｙ咱不懂，澳洲冷笑话咱也笑不起来，那怎么吧？聊房子！就这样，谈论房子也成了我和西人同事们聊天找话题的一种手段。在这里面，我学到了不少知识，而这些知识有的时候恰恰是华人较少关注的。大家都知道，在华人眼里，投资开发潜力、学区、房屋的新旧都是首要考虑的。而西人，对投资开发升值啥的，没有华人那么重视。教育，也轻易不会像华人那样，只为了孩子上一个比较好的学校，一掷千金举家搬迁。当然我不是说西人家庭一点不重视这些因素，只是没有华人家庭普遍罢了。

很多关注房产的同学可能不止一次地被灌输「要在最好的区买最破的房」。为什么，因为越是破的房子，售价越是接近纯地价。这样买下后推倒了重盖个新房也不可惜。而其实有的时候，对于好的有特色的房子，推倒重盖反而可惜了，ｈｅｒｉｔａｇｅ有的时候大家也是趋之若鹜而不是避而远之。

老房子也有一些优点：

１．用料好，实在

新盖的房子，用料和老房子是不能比的，比如老房用的一些硬木材料，电钻钻都很费劲。而这种好木料，现在普通建房是很小几率会给你用的。原因很简单，压缩成本，ｂｕｉｌｄｅｒ用偷工减料省下来的钱自己多买一辆宝马，何乐而不为？

２．式样

鬼佬同事对新式的ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ啥的大多不感冒，质量、空间当然是一个原因，关键是新盖的房子都千篇一律，大部分式样上没有说法。而一些鬼子买房子还是很注重式样，很多时候就是冲着某一种式样去的，就跟不少北京人喜欢四合院一样。大部分华人都是移民，对澳洲的历史和文化了解有限。看房子大部分还是停留在户型朝向，双砖/单砖/板房上面。

补充说明一下：

旧房要看什么旧房，有质量好的，也有质量不好的。有价值高的精品，也有当年建的时候就是低价低档的。有保养的好的，也有被糟蹋的不行了的。

新房也是，有１０几万２０万的ｐｒｏｊｅｃｔ　ｈｏｍｅ，有３０万，４０万质量一般的，也有８０－１００万专门设计师设计，考究、保质保量的。

身边有不少华人朋友，对廉价低质的ｐｒｏｊｅｃｔ　ｈｏｍｅ情有独钟，主要是被崭新的外表蒙住了双眼。当然，喜新厌旧是人的本性。他们看不到一些精品老房的价值，甚至把它们说的跟狗屎一般，认为出高价买的人都是脑子进水了。

每个人都会有自己的想法和喜好，新的旧的，古典的现代的。这编文章主要就是帮助大家能有更好的判断和认识。希望看了以后，买了旧房子的同学，重新定位发掘一下它的价值，审视一下有无必要推倒了重盖。没买的同学，今后看到市场上老房子，对售价能有更准确的分析和预测。

这里先谈一下双砖／单砖／板房，我问过不少鬼佬，在他们眼里，双砖／单砖／板房有区别，但不是他们买房子的首要因素。综合他们的意见：

１．双砖房优点就不说了。比较大的缺点：因为双砖房内墙承重，一旦出现地基沉降（很普遍）承重砖一裂，修起来极其麻烦。老的双砖房出现结构问题就是灾难性的。你买的时候没有也不能保证未来不发生。再一个，砖头本身导热慢，夏天一旦晒热了，凉的也慢，热气很难排出去。

２．单砖房优点也不说了。外墙裂了，会很不好看。而且一些年代久远的砖房，砖头、缝都会让人觉得很旧。除非全部ｒｅｎｄｅｒ，不然怎么看都是旧。

３．木板，缺点也不说了。优点，一刷就和新的一样，可以自由的调整颜色。维修也方便，开个门，掏个窗的更是简单。至于保暖的问题，鬼佬们认为用ｄｕｃｔｅｄ　ｈｅａｔｅｒ和ａｉｒ　ｃｏｎ就可以了。况且现在隔音隔热材料都不稀奇，加就可以了。

主要想说的就是，在鬼佬眼里，砖房并不是那么的无敌，板房也并不是那么的垃圾。各有优缺点，没有绝对的好与坏。而且房子和车子一样，最重要的还是保养，你法拉利搁外面两年不闻不问，也和一堆废铁没什么两样。

言归正传，重头戏来了，

澳洲的房子，历经几个世纪，形成了众多各式各样的风格。而在我们买房子的时候，有的时候房子的风格的确对价格造成一定的影响。曾经在鬼佬同事眼里一套极好Ｅｄｗａｒｄｉａｎ（爱德华）式的经典房子，到我华人朋友嘴里成了一个「打死了也不会买的破烂板房」。当然最后高价卖掉，拍卖时遭到至少四家哄抢。

下面列出几种非常ｐｏｐｕｌａｒ的澳洲房子名称和式样特征。相信看了此贴后，大家对于市场上７０％的房子都能准确地判断这个房子属于什么式样、建造于哪个年代。

按时间从早到晚的顺序：

Ｑｕｅｅｎｓｌａｎｄｅｒ式

Ｑｕｅｅｎｓｌａｎｄｅｒ原先起源于昆士兰州，时间大概是１８４０年左右，当时设计是为了让房子可以对抗潮湿的环境。主要特点有：

大部分房子都是木头的
有ｕｎｄｅｒｆｌｏｏｒ，用大木柱支撑和升高上面的主要房子，主要房子可以是一层或两层
门廊很大
多数为波浪形的铁皮顶

Ｖｉｃｔｏｒｉａｎ式（维多利亚式）

维多利亚式是在１８５０年左右发展起来的，一般是细而长的布局，就是正面很窄，但是房子很长，坐落在一个细长条的地上。这个式样的特点：

一条长长的通道，然后房间设置在通道的一侧或两侧
屋檐上有铸铁的花边（１８５０年左右铸铁花边技术进入澳洲）
大部分房子都是木头的
窗户一般都是ｄｏｕｂｌｅ　ｈｕｎｇ的（分上下两部分，各自可上下移动）
正面看还是对称的（不考虑门、窗的位置）

Ｂｏｏｍ　Ｓｔｙｌｅ

Ｂｏｏｍ　Ｓｔｙｌｅ流行于１８７５－１８９０年间，是在维多利亚式的基础上发展起来的，也可以成为「后维多利亚式」，基本上和维多利亚式没什么差别，不过装饰的更加丰富一些，砖墙部分，不同颜色的砖相互交错，形成花纹。

Ｉｔａｌｉａｎａｔｅ（意大利式）

意大利式流行于１８７０－１８９０年间，是一位法国画家所设计创造的，他巧妙地运用了意大利的园艺风格。大家如果留心一下可以发现，意大利式和ｂｏｏｍ　ｓｔｙｌｅ几乎在同一时期流行，所以其实在意大利式样里面也可以找到ｂｏｏｍ的影子。

特点：

一般是不对称的
一般会有塔（四边形）、六角屋、八角屋和类似的柱式样
有些有重度装饰，包括铸铁屋檐花边（和维多利亚式类似）
一般屋檐会有影线，（屋檐内侧会有装饰线）

Ｆｅｄｅｒａｔｉｏｎ（联邦风格）

这种式全称叫Ｆｅｄｅｒａｔｉｏｎ／Ｑｕｅｅｎ　Ａｎｎｅ（中文暂且翻译为联邦女王式样，不过一般简称为「联邦风格」）这种式样流行于１８９５－１９１５年，为什么叫「联邦」，因为澳洲在１９０１年解放了。而人们也开始大兴土木，直接用木材来做室外装饰了。维多利亚式里面很重要的「铸铁屋檐花边」没有了，取而代之的是木头的镂空花边和木头柱子，而木条也直接被定在墙上。这个时期的建筑的特点：

屋檐装饰、柱子、走廊扶手、拱，全是木头的，有雕刻和镂空
屋顶都是很明显的三角形，甚至还有锥形顶。铁皮顶很多。
一般有烟囱
屋檐拱喜欢用弧形的
会用很ｃｒｅａｍｙ的颜色（比如奶黄），给人有奶油的感觉
砖房为主，也有一些木板房

英国也有个式样叫Ｑｕｅｅｎ　Ａｎｎｅ，但不属于同一类型。

Ｅｄｗａｒｄｉａｎ（爱德华风格）

谈到了联邦风格，就不能不提它的弟弟爱德华风格。爱德华风格流行于１９００－１９１５年，其实它是一种简化版的联邦风格。如果你仔细观察，澳洲爱德华式样的房子是非常多的。而爱德华风格和联邦风格有很多共通之处。

红砖或木板的外墙
三角屋檐
屋檐装饰、柱子、走廊扶手、拱，为木头，有雕刻和镂空。但是式样比联邦风格要简化

Ｃａｌｉｆｏｒｎｉａｎ　Ｂｕｎｇａｌｏｗ（加州式样）

加州式样流行年代是１９１５－１９４０年，是澳洲战时（第一次世界大战和第二次世界大战）时期非常流行的一种居民建筑形式。为什么叫「加州」，因为这种户型确实是从美国「进口」过来的。而以往的很多户型，包括上面说的「联邦」、「爱德华」是进口自英国。

直到现在，这种户型也是随处可见，非常受鬼佬们的喜爱。

好了说说特点：

正面大门处的门廊有非常醒目的粗大柱子做支撑。（而爱德华式样多是细木头柱）
三角形的屋顶，一般瓦片都是瓦的或陶的。（而爱德华式样多是铁皮顶）
无论是砖的还是木头的，在房子正面多会用红砖或ｒｅｎｄｅｒ（抹灰）做装饰，比如柱子的底座。
室内一般墙上会有木条装饰线。（很有可能没有，在近年来的装修中被拆掉了）
木质ｄｏｕｂｌｅ　ｈｕｎｇ　ｗｉｎｄｏｗｓ

Ａｒｔ　Ｄｅｃｏ（装饰风）

Ａｒｔ　Ｄｅｃｏ是一个比较广义的词，各个国家、各种文化对这个词的定义都不太一样。

澳洲的建筑的Ａｒｔ　Ｄｅｃｏ流行于１９３０－１９５０年左右，讲究讲几何形状运用到建筑立面，颜色不再是重点，形状在设计上的比重很大。其中ｓｔｒｅａｍｌｉｎｅ（流线）形式的特点是建筑的转角由弧线代替尖角。

Ｃｏｎｔｅｍｐｏｒａｒｙ（后现代）风格

这种风格主要流行于１９５０－１９６０年。为什么叫后现代，后现代就是超越当代（这里的当代是指１９５０年左右），有意识地反对当代主流的艺术风格。事实上，过于前卫的东西在任何一个时代都是褒贬参半。这种建筑风格是德国包浩斯（Ｂａｕｈａｕｓ）传过来的。

好了，说说后现代风格的澳洲民居，这种民居的特点和经典的建筑形式完全背道而驰，简单、明快、经济。关键的几个特点：

房屋外墙简洁线条、方正。豆腐干一样。
外立面不做色彩渲染
窗户玻璃很大，比以前任何一个样式都要大得多
平顶，铁皮为主，几乎不用瓦。

这种建筑作为老建筑并不常见，但是最近２０年又开始流行起来了，理念被运用到新式的建筑中。

Ｄｏｕｂｌｅ／Ｔｒｉｐｌｅ　ｆｒｏｎｔｅｄ　ｂｒｉｃｋ　ｖｅｎｅｅｒ多面砖房

这种房子在１９５０－１９７０年间非常的常见，一般是单砖加内壁木板。这种多面砖房也是以原色砖为主，建造之初，就是以简单、经济为主，相比较更早的式样，这种房型的艺术感并不是特别强。

特点：

正面的墙面有层次，一般为两面、三面，错开的不在一个平面上。（这和之前介绍的联邦、爱德华、装饰风的砖房不太一样）
倾斜的屋顶，一般是瓦的或者是水泥的。一直斜至屋檐。
一般是暗黄色、亮红色或者棕色的砖
窗子一般都是铝合金的，以（左右）推拉窗（ｓｌｉｄｉｎｇ）和下开窗（ａｗｎｉｎｇ）为主，之前的房子几乎都是木头的ｄｏｕｂｌｅ　ｈｕｎｇ窗子。
内部一般是木地板，墙上一般没有装饰（相比之下联邦、爱德华、装饰风等墙上都有木条）

双面砖房

三面砖房

都是砖房，质量和价值一样吗？

砖也有讲究。

之前我还有我的一些朋友之前发现：都是砖房，总感觉早前的Ｆｅｄｅｒａｔｉｏｎ、Ｃａｌｉｆｏｒｎｉａ、Ａｒｔ　ｄｅｃｏ包括更早之前的，感觉就比较大气、实在，而６０年代以后的多面砖房、包括之后的，给人的感觉不是非常好看，而且ｃｈｅａｐ。

调研过后发现，它们的砖是不同的：

ａ．５、６０年代之前的房子，砖都是一块一块压出来的。叫Ｐｒｅｓｓｅｄ　Ｂｒｉｃｋ(压制砖)。这种砖表面平滑自然、密度高、重量重、强度高。

ｂ．多面砖房、包括现在的砖房，砖是切出来的，叫Ｗｉｒｅ－ｃｕｔ（切制砖）。就是批量生产出的砖。制造的时候先将粘土制成一个非常长的柱形，然后一块一块切出来的。密度、结实程度、质量上比「压制砖」差一些，但胜在价格便宜。

所以同样是砖房，命运和价值很可能不一样。１８５０—１９５０年间的砖房，有不少已近做了全面的翻新和扩建，变的十分古典和大气，售价往往超出你的想象。而还有一些尚未翻新但有潜力的，就需要大家用慧眼去发掘了。如果你家里面买了这样的房子，千万不要草草地做决定就把它推掉。

而５０年代以后的多面砖房，市场上很少有外观非常豪华气派的。我个人感觉，不是房主舍不得花钱翻新，而是这种房的用料、外观、艺术底蕴，相对而言先天不足，花重金翻新也很难产生惊艳的效果。有一些这样的房子房体旧了以后不太值钱，卖房广告上好多也是画个方框、标个地的面积卖个地皮价（卖点不在房子），推倒重建也许比较适合。

最后讲述我身边的一个实例

主人公是我的Ｔｅａｍ　Ｌｅａｄｅｒ（西人）。２００８年当时购得了一套两室的木头房子，在墨尔本的Ｒｉｃｈｍｏｎｄ，是Ｈｅｒｉｔａｇｅ的房子。当时这个房子保养的的确不是太好，卖相比较差，外面木板漆都脱落了。中介很急，因为无人问津很难卖。我Ｌｅａｄｅｒ看到里面的潜力，觉得一切都还是ｒｅｐａｉｒａｂｌｅ的。结果，拍卖当天就他一家出价，最后４４万果断拿下！

房子到手以后，在住的过程中就开始着手美化，比如颜色搭配，装饰。恰好他老婆是学ｄｅｓｉｇｎ的，对色彩拿捏的水平还行，所有配色全是她一手操刀。最后算下来，内外翻新了一下，油漆、地板、地毯、厨房、室外的一些东西，共花费５万澳元。

２０１０年１１月房价开始走低的时候卖的，最后成交价８６万７千，遭到了哄抢和抬价。

他的理念让我受益匪浅：时髦的东西，１０年２０年就会淘汰，就像流行音乐。只有经典的东西，才不会过时，永远经典。

现贴出这个房子２０１０年卖出时候的图片。大家看，这样的房型，现在你能认出来吗？

后记：２０１４年５月，此房又拿出来卖了，最后售价９０.２万。

Ｑ＆Ａ

请教我想买个房但是是ｈｅｒｉｔａｇｅ的，不知要注意什么阿？

Ｈｅｒｉｔａｇｅ在开发和外观上的限制是比较多的。

开发上的限制主要指的是推倒了重建。Ｈｅｒｉｔａｇｅ有可能批准推倒重建，但是建出来的风格一定要和原来是一致的。不允许随随便便搞个不同风格比如现代的房子上去。一般都需要有专门的设计师帮忙设计然后去审批。曾伟不是把买的Ｈｅｒｉｔａｇｅ给推了吗，然后花５００万再建一个，ｃｏｕｎｃｉｌ已经批了，工程已经进行。

外观上指的是装修，加建。比如人家维多利亚式都是２层的，你不可以加个３层。维多利亚式屋檐上是ｉｒｏｎ　ｌａｃｅ，你不可以把它们全拆了。

以上都是限制。如果你只是装修里面的，一般是没有问题的。

我觉得老房子在设计上因为受到当时建房技术的局限性，随着时代的变迁，这些结构上并不适合现代人的居住。例如，Ｑｕｅｅｎｓｌａｎｄｅｒ的最大特点就是四周有ｖｅｒａｎｄａ，以确保房子里面的通风和采光。但因为现在的地越来越少，四周都被房子挡住，大部分走进去都又黑又暗。另外的一个特点是抬高的楼层，地下是不住人的。但现在，很多楼下都改建了。结果可想而知。又如维多利亚式的房子，又长又窄，但门窗都在前后两端，朝向好的还稍微好点。大部分房子的房间都没有窗。我不是专家，这些只是我自己的观察和感受。今天放假，有空多说几句。得罪之处，见谅。

没啥得罪的，真的。我自己不是专家，也只是个消费者。

如果说技术，不如说是成本。民居，尤其是澳洲这种一层或两层的，恰恰我感觉在建筑领域是没有技术含量的。２０００年前阿房宫能造出来，四合院算什么。几百年钱卢浮宫造的出来，一层的ｈｏｕｓｅ算什么。

陷阱，真不觉得能有多少，最多就是买的便不便宜、划不划算、维护起来麻布麻烦罢了，老房子的陷阱再多，能多的过新房子的楼花吗？

采光的问题，我当时也咨询过一些鬼佬，尤其是树挡了部分阳光的问题，问要不要砍掉。他们说，树绝对是ａｄｄ　ｖａｌｕｅ的，只要不是乱七八糟，修剪打理好就可以了，为什么要砍掉？如果觉得阳光少（窗户少、小）。他们的解决方案是ｓｋｙｌｉｇｈｔ，或者扩窗子。反正总的来说，只要不是黑的和鬼屋一样，不是他们购房的首要因素。晒太阳去院子里面晒，不知道是不是因为鬼佬天生体质耐寒怕热。

不是还有一个坑吗？介绍一下七、八十年代的房子风格吧。

８０年代以后，尤其是９０年代至今，大部分的房子逐渐没有固定的风格和模式，也没有什么特点。现在大部分２０、３０万的ｐｒｏｊｅｃｔ　ｈｏｍｅ都是这样。搭积木一般，墙一竖，瓦一封就好了，主要以经济和满足居住需要为主。

其实不难发现，从多面砖房开始，艺术元素的运用就已经越来越少了。

如何大概的看房子的质量？我想像我这种首置业者，一般都不太追求房子的风格。有风格的房子当然好，但是我首先考虑的是房子的质量。还有，ｐｒｏｊｅｃｔ　ｈｏｍｅ的房子质量真的那么差么？我最近刚考虑是否自己建房，被你一说，心里实在没底了。

Ｂｕｉｌｄｅｒ很多，说到底还是看愿意花多少钱。便宜无好货在澳洲的非常灵验。

我没有自己建过新房，但是我的感觉是，在澳洲，干任何事，包括是自建房，不建议选报价最便宜的，价格适中就可以了，低于市场价很多的话大部分都会有猫腻。人工不要选最便宜的，用料不要用最便宜的。进价便宜和低价低质是两个概念。

很多ｂｕｉｌｄｅｒ自己建的卖了赚钱的房产项目，为了控制成本和保证利润，质量差的比较多。

如何在看二手房的时候知道以前是不是自建房或ｐｒｏｊｅｃｔ　ｈｏｍｅ啊？

关键看质量和用料。最简单的，

１．看厨房是不是石头台面，ａｐｐｌｉａｎｃｅ有没有牌子，比如炉灶，烤箱是ｍｅｅｌｅ的，ｂｌａｎｃｏ等名牌的，还是没听过的牌子。

２．看窗户，一般赚钱性质的房子窗户都是能省则省，能用便宜的铝合金绝对不用木头。

３．看厕所，洗手池的档次

４．还有其他的一些，比如房子的大门，一扇门一般成本就在５００以上，而一些便宜的门１００多就下来了。

最近看到一套ｈｏｕｓｅ是ｃａｐｅ　ｃｏｄ风格的，就是那种房顶很陡峭的。这种房子在维护，装修中会不会比较难，花费高？有没有其他的问题或者不足呢？

这种房子好像是在寒冷下雪的地方比较多，比如美国加拿大英国。澳洲好像没有必要，也不太多吧。维护保养要看之前做的怎么样，如果之前搞得不好，漆掉了木头糟了烂了，墙裂了，漏水了，维修的费用全部由下家来承担。

补充一下我对老房子的认识吧，

１．地理－２、３０年代盖的房子一般是当时那个区第一个建房的，所以会占据最好的地理位置，要么有最好的ｖｉｅｗ，要么占据繁华街区，不过后者因为马路扩充，交通加剧，一般都会很吵，所以很多人不爱买。另外，作为最早的住户，他们的土地后来会后来慢慢ｓｕｂｄｉｖｉｄｅ，也就是卖地，所以有的时候你会看到旁边邻居建的房子要比这最早的住户更大更阔绰。

２．老房子，除非是曾经大规模的翻新或ｅｘｔｅｎｓｉｏｎ，一般ｌａｙｏｕｔ（户型）不好，７０、８０年以前哪有大厨房，或者卧室卫生间的理念啊。

３．老房子一般层高比较高，有的人喜欢，因为觉得敞亮。不过冬天的话，会觉得比较冷．．．

４．老房子你很少看到厨房外面就是ａｌ　ｆｒｅｓｃｏ（ｂｂｑ），这点新房子做的比较好，室内室外很ｆｌｏｗ。

确实，就像北京的四合院和时髦的高层公寓，很难说谁比谁好。

各有优点，老房子的缺点，室内布局上可能会落伍。比如很多老房子，厅都不大，想放个５０寸的电视没地方放。为什么，１９２０年还没有电视，ｌｏｕｎｇｅ就是两排沙发围着壁炉喝茶看报纸的地方，怎么会考虑家庭影院这种东西。而新房子的功能型上会符合潮流一些。所以说，有些老房需要改造。

讯源：新足迹（anata_t）