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2017年11月15日，
澳洲议会正式立法批准房产折旧条例的相关修改，
将正式实行房产折旧新规！”
与澳洲的高税务相对的是，澳洲有着特有的负扣税系统，将某些支出用来抵扣收入。而房产投资中，房屋折旧则是往往被低估的最重要的负扣税工具。
澳洲税务局ATO允许投资者在房屋建造完工之后，申报房产的折旧部分用以抵税。由于这一部分的抵税额只是账面上的、非现金的支出，不用支出任何现金就能退税，因而有着“折旧占房产投资回报的四成”的说法。
举个例子：A工资8万一年，要交个人所得税将近2万。但是A购买了一套投资房，其租金刚好能偿还此房的贷款。但房屋折旧等能给他带来每年2.5万的负扣税工具。那么A的应缴税部分只有8万-2.5万=5.5万。5.5万的收入要交个人所得税仅1万。也就是每年能带来2-1=1万的正向现金流。
房产投资是长期可持续的，短期炒作只是投机。房产的增长率会出现波动，因此如何维持收支平衡，即现金流的问题，是每一个投资人不得不面对解决的问题。折旧是解决现金流问题的有效工具。
房产折旧分两个大项：
1. Division 40，Plant and Equipment
2. Division 43，CapitalWorks Allowance。
Plant and Equipment通常指房间内可以移动的设备、装修部分，如地毯、家电、火警警报器、垃圾桶和窗帘等。
Capital Works Allowance部分的折旧是指房屋结构部分的折旧，也就是房屋内不可移动的部分，比如说房屋的墙壁砖瓦、地板、马桶等。
简单来说，房子建好后，会随着正常使用出现老化、毁损导致价值下降的物件，都是可以折旧的。特别要注意的是公寓的公共部分，如电梯、泳池等也都是可以折旧的。而独立房的土地不会毁损，所以不能折旧。
折旧折掉的部分，会从买房成本中排除掉。在计算盈亏（Capital Gain & Loss）时，你的成本不包括折旧的部分。
举个例子：30万买的房子，10年后以60万卖出，期间折旧了10万。那么应缴增值税（Capital gains tax）部分为60 -（30-10）=40万。简单的说要交的增值税就变多了。但是一般通过个人或家庭信托卖房，都有50%增值税减免，所以应缴增值税只有20万，只比没做折旧的应缴增值税（15万）多了5万。当然折旧是合法的抵税避税方式，不要怕将来有可能会多缴税，而放弃今天不抵税不拿钱的好事。
详细数值和计算方法都是因房而异的，由房产评估师进行计算，大致60万左右的独立房在每年折旧8000到10000左右，而公寓在11000到14000左右。
由于可使用年限的不同，房屋设备装修部分和结构框架部分折旧速度是不一样的。
举个例子，结构框架部分可以以每年2.5%，共40年折完。而地毯以每年10%，共10年折完。也就是说：房屋前十年的折旧数额远大于十年后。
这也是一个优秀的投资顾问一定会建议投资者投资新房而不是二手房的原因。对于新房来说，结构框架部分的折旧将能以每年2.5%的速度折旧四十年，而对于旧房来说，将根据房屋的建造年份，只能折剩余的部分；而新房的设备装修部分的资产是全新的，它们的折旧起步价值要远大于旧房，因此也能用以最大限度的折旧。
在2017年11月15日实行的新政如下：
1. 在2017年5月9日之后交换合同的房产交易，购买二手房的新买家，将不能申报由前房东购买的，在settle之日已经存在的设备装修部分的折旧用于抵税；
2. 购买新房用于投资用途的，依然可以申报设备装修部分的折旧；
3. 房屋settle后再购买的物品，可以用于申报折旧。
4. 2017年5月9日之前settle的房屋，业主依然可以申报设备装修部分的折旧。
简单来说，二手房的设备装修不能做折旧了！！！这部分的影响有多大，BMT Tax Depreciation的首席执行官Bradley Beer举个简单的例子：
Purchase price $600000 | ||||
First year depreciation | Five years total depreciation | |||
Prior to 9th May 2017 | After 9th May 2017 | Prior to 9th May 2017 | After 9th May 2017 | |
Three years old property | $12,716 | $7,155 | $56,114 | $35,775 |
Brand new Property | $13,832 | $13,832 | $59,811 | $59,811 |
新政推出后60万的二手房每年的折旧额锐减$5500，比起新房来更是差了$6677，几乎差了一倍，对现金流及其不利。
1. 很多客人往往把折旧当作是房产投资中的“彩蛋”，但其实折旧是重要的“回报”。这笔不需要花出去真金白银就能得到的退税工具能直接影响你的现金流甚至贷款与还款能力。在挑选投资产品时请务必将其算作重要的考虑部分。
2. 新政使得新房的优势进一步扩大，尤其是建筑占比大、设备设施较多的公寓，折旧带来的现金流足以媲美租金收入。
3. 越早锁定一份资产，对自已的未来（退休）越有利。这是因为资产负债一旦锁定（你买房的本金是不变的），那么未来所有的资本增值（房产的长期价值是不停上涨的）都会属于你。如果你长期持有，不卖房产，那么就算有一天卖了房子，钱会贬值的（通货膨胀等因素）。因此越早做折旧，越早把现金握在手里，对投资人来说越好。因为你或许可以买更多的投资物业。
文章摘自网络
