干货！！选择贷款银行和贷款种类时不可不知道的事情,澳洲万邦金融微信公众号文章

投资贷款的选择也是万分重要的

澳洲的房屋市场通过几十年的数据证明，投资房产是一个划算的生意，尤其是悉尼。不管你买在哪个区，只要不是当时买的太贵或房屋质量有问题，这几年下来都有不小的增幅。很多投资人在谈到什么是好的投资房的时候都能说出几个关键点来，好区，好学校，交通方便，离购物中心近，治安好等等等。但是当你问这些投资者，什么样的贷款是一笔好的投资贷款的时候，大家除了知道要看利息的多少，好像也不知道其他的点了

假设我们给自己的投资房做了一笔贷款，A银行给4.5%的利息， B银行给4.8%，这是不是意味着我们就要因为A银行比其它银行利息低而选择A银行，认为A银行是最好的？是不是除了利息的高低，别的条件都不重要呢？

当然不是...所谓外行看热闹，内行看门道，作为贷款经理，我们给您几个思考碰撞点，看看能不能激发您对投资贷款新的认知。

以下几条都是我们觉得评判一个银行贷款是否适合您的投资的最重要的几点。

1. 投资房只还利息的时间是越长越好，所以市场上，只要能给你10年只还利息不还本的银行，都是您优先考虑的银行：

我们把这条放在第一位是因为，很多人把自住房贷款还清了，but，没几个人会把自己所有的投资房贷款全部还清的。为什么呢？理由很简单，

第一回报率不好，在通货膨胀的今天，如果您把贷款还清了，那么您本来可以拿来投资其他项目赚钱的本金，就只得到了等同于贷款利息一样的回报。可事实上，这是非常不划算的举动，在能够找到8%回报率的产品的时候，完全没有必要只拿这5%的利息回报率。除非您是真的没有什么好的投资标地了。

第二原本的税务优惠没了，很多高薪白领原本指望靠投资房的负扣税帮自己从税务局拿回一些钱。可是当您把贷款还清了，税务优惠就没有了，意味着您要交的税更多了。

第三现金流太吃紧，50万的贷款只还利息是$1815左右，本息同还（30年还请）是$2839。想象一下如果你有好几套投资房，每月贷款加在一起要还上万块。如果您一下子把贷款全部还清，这是多么有压力的事情。

看到这里，大家要问了。我们不可能一辈子还贷款，也不可能一辈子工作呀。我们要怎么办？市场上最常见，也是最简单的解决方法就是在退休的时候卖掉几套投资房，把剩下的贷款还请。可是，要做到这点，第一你要足够的房产，如果您名下只有一套房产，那也就没什么可卖的了。第二您手里的房子要升值，而升值的重要一环除了房产位置以外，就是时间，也就是我们所说的7-10年翻一番。

只还利息的贷款相比本息同还的贷款，每月支付会少很多。这就帮助我们做到了买的多，留得久。为什么要10年本息同还，而不是5年呢？很简单，房产根据历史同比数据，回报是7-10年翻一番。当您要开始还本金的时候房屋已大幅升值，您投资的目的已达到。

如果是5年本息同还的话，就会出现一些问题。您所在的银行一般很难再帮您延续只还利息的产品。唯一途径就是refinance（转贷）到别的银行，但是在refinance期间，如果您的情况发生了很大变化，或因为其它原因无法refinance到别的银行，那就尴尬了。特别是在房屋升值不大，而现金流又要吃紧的情况下，简直没有太糟糕了。您别以为这不可能，在银行信贷政策变化多端的今天，很多客户因着各式各样的原因无法refinance的。

2. 借贷能力越高的银行越好

什么意思呢？假设A银行利息4.3%，B银行4.7%，您买一个50万公寓，贷款80%相当于40万。A银行说根据您的收入我刚好只能贷给您40万。但是B银行说我不但可以现在贷给您40万，假设以后这个房子升值了到60万，我还可以额外多借给您8万，也就是房屋升值部分的80%。如果以后您还要再买，我们还是可以借给您。这种情况下，B银行对投资者来说就是好的银行。

假设您贪图A 银行的便宜利息跟他们做了贷款，那么等您房屋升值，您考虑要套现的时候，您只能从A 银行refinance转去B银行了。您不光要多花时间去操作，还要出一笔离开银行的手续费。如果您不refinance，只是想再去买一套新房，但是因为A银行无法再借给您，您也只能把新的房子的申请放到B银行，您以后就要交个两个银行的年费，利息折扣也拿不到像两个房子贷款额度在一个银行那样的折扣，管理起来太不方便。