春节临近，除了消费，经济活动都趋于平缓。这时候，我们就尽量少鼓捣让人头痛的数字，讲一些足够重要的、可供中长期决策参考的“势”。

所谓全球楼市，只是方便一说，并不是真地要把整个世界都囊括进去。

我们选择标准很简单，就是中国人爱去。这种爱，既包括当下也包括不远的将来。按此标准，我锁定了七个区域——美国、加拿大、日本、澳洲、欧盟、英国、东南亚（含香港、新加坡、印度）。

锁定它们更深层次的原因是，有大量数据显示，它们能最充分地满足中国人投资、移民、教育、避险四大需求中的一个或者几个。

2017年的全球楼市，海外掘金重点关注的国家、城市基本上都处于历史上的相对高点。鉴于世界经济正处于难得的全面繁荣阶段，所以几乎所有人继续看好它们的2018。

但有一句话怎么说的来着，再好的马在赛场上也总会分出先后。在狂飙一年之后，它们走向分化实属必然。

一片繁荣之下——GDP增长强劲、投资旺盛、股市大好……要准确判定谁会早早露怯的确不容易，因为最需要担心不是经济的基本面，而是意外出现的“黑天鹅”，今天，我们就聚焦这些可能的黑天鹅。

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从投资安全与收益比的角度来看，可以把这几个地区分成四类：

一是稳健保值型

比如北美、澳洲、香港以及西欧的法国、德国等国。他们的房价、房租相对2017年稳中有升。北美、澳洲房产市场可以同时满足中国人移民、教育、避险、投资所有需求，当然，收益比没有那么突出。

二是稳健收益型

这一类国家主要是日本、英国。它们传统上应该归入前一个类型。但英国脱欧进展顺利、日本进入奥运周期，两个国家目前的经济强势，使得其短期回报出现上扬。比如英镑对人民币一年时间从8.2到破9，这意味着2017年初买家仅考虑货币升值因素，毛利就接近10%。

三较高收益型

这主要是指东南亚中的泰国、柬埔寨、越南等国。它们起点低，顺利承接了中日韩转移产能，连续多年保持高增长，经济进入起飞通道，房地产市场方兴未艾，初步具备了中国1990年代初腾飞时的前兆。

四不可预期型

这主要是指印度、菲律宾、马来西亚等国。这些国家经济基本面也不错，但中国人投资这些国家的房产存在先天不足，有较大的不确定性，很难说会不会在2018年爆发出来。

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如果不考虑经济因素，全球房产投资的黑天鹅主要出现在后三类国家？当然，特朗普是一个异数，它的存在本身就是一个黑天鹅。

先说中国人最青睐的日本。

日本2018年最大的黑天鹅是朝鲜。联合国对朝鲜的制裁正在步步紧逼，日前日本又参与了对朝鲜海岸的巡查活动，在朝鲜努力拉拢韩国瓦解对朝联合制裁阵营的前提下，日本稍微激进的行动都可能成为朝鲜出气的对象。

虽然朝鲜发射导弹袭击日本本土的可能性接近为零，但是针对其它日本目标或者针对日本本土的其它攻击手段仍无法完全排除。

朝鲜将会成为让日本最闹心的一个不确定性。当然，它对整个东亚都构成风险。

另外，中国对日本采取“高压”姿态的一幕在2018年很难重现……除了朝鲜，美国从一定程度上说，也是中日共同的麻烦。

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对中国投资者而言，黑天鹅将会大量出现在投资对象国的施政层面。

类似加拿大、澳洲上调住房交易的税啊，开征房产空置税什么的，说不上是黑天鹅，毕竟这些国家立法、司法流程规范、透明，会给人相对充分的时间去调整和适应。

麻烦的是越南、马来西亚、菲律宾等发展中国家。这些国家和中国之间有某种宿怨，虽然在发展经济的大前提下可以实现合作，但是它很容易被其它事项所左右。

比如，马来西亚、菲律宾对中国投资的最大威胁在于其政党政治，换一个政党执政，或者仅仅是执政党暂时失势，对中国投资的态度就可能出现巨大反转。再比如，越南和中国恩怨深而广泛，国民对华情绪很容易被特定政治目的左右、利用。

还有就是东南亚一些国家比如马来西亚、越南，历史上就有排华传统，对华人有很深的芥蒂，历史上有血的教训，这尤其值得警惕。

文章摘自网络